关于房地产市场调控的讨论

                            经济走势跟踪
                   The  Pursuit  of  Economic  Trends
         2010年第94期（总第1113期）  2010年12月1日（星期三）
         中国社会科学院经济研究所《国内外经济动态》课题组
    经济热点分析
    调控政策下的中国房地产业走向
     2009 年12月开始，中国新一轮房地产调控拉开大幕，并于2010年4月中旬和9月底两度加大力度。中央政府一年之内三度密集出手调控楼市，力度之大实属罕见。限购令对楼市销量的影响似乎已经开始见效，但市场上博弈的力量仍然很强大，在境内外热钱和各种资金的驱动下，房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控还面临挑战。房价上涨还是下滑成为当前争论不休的话题，官方、学者、企业界的声音此起彼伏，而从纷繁离奇的各家预言来看,中国的房地产业还有很长的路要走。
     一、近期房地产市场走向
     当前土地市场仍然火爆
     据国家统计局日前发布的数据显示，10月全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16%，绝对量比9月减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿，增长27%，绝对额比9月减少423亿，下降7.7%。10月当月全国房地产开发投资4558亿，同比增长37%，增速远高于同期固定资产投资的24%，且房地产开复工面积以及土地购置面积均保持在历史高位。
     中国指数研究院数据显示，尽管今年楼市调控力度前所未有，但土地交易市场仍异常火爆。上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远，土地出让金排前十的城市中，只有杭州和重庆的土地出让金出现了同比下降的现象，其余城市的出让金则大幅增加，增幅最大的是大连，比去年同期增长了297.75%，增幅最小的苏州也达到了26.14%。上海土地出让金以1369.94亿元高居榜首。北京在今年11月19日首次突破千亿元。住宅用地、商业办公用地价格均大幅增长，其中住宅用地每平方米均价8559 元，同比增长56%；商业办公用地均价9874元，同比增长100%。以上数据均说明，严厉楼市调控下，土地价格仍在飞涨。
     主要城市房产价格涨跌互见
     根据搜房网“中国指数研究院”12月1日发布的11月份《中国房地产指数系统百城价格指数报告》，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较 10月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，为2.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%；涨跌幅在1%以内的城市数量共有55个。11月百城住宅价格最高的十个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米继续排名第一位。
     根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据，11月十大城市平均价格为15407元/平方米，环比上涨0.41%。具体来看，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市价格均环比上涨，其中武汉涨幅为1.72%，居于首位，成都、重庆介于1%至1.5%之间，广州、上海等6个城市涨幅低于1%。同比来看，十大城市平均价格上涨34.29%。其中，杭州涨幅最大，同比上涨43.76%，北京、上海等6个城市涨幅介于30%-40%之间，广州、成都介于20%至30%之间，武汉涨幅为19.44%。
     其他市场分析机构也提供了对各大城市房地产市场的分析数据：
     北京：据网易房产11月25日公布的“新政满7月——京城百盘价格动态调查”结果显示，楼市调控新政满7月，经历了惨淡的金九银十和二次调控，11月份北京市100个重点楼盘中，27个楼盘降价，最高降幅为23.85%，27个楼盘平均下跌1677元/平米；有23个价格上涨，最高涨幅为32.65%，23 个楼盘平均上涨1578元/平米。23个楼盘涨价数据也是新政7个月来的第二低（7月、9月均为22个项目涨价），此外一半楼盘价格不变。27个降价楼盘主要有两类，一是三、四环沿线的中高端楼盘，一是五环外的远郊楼盘。涨价楼盘中一半以上在城八区，为13个，几个项目的整体均价达35338元，也再次例证了高端楼盘价格坚挺的消息。11月份有50个楼盘价格较上月没有变化，加上27个楼盘均价下跌的记录，近8成的楼盘处于观望状态。
     深圳：中原地产11月30日发布深圳11月份楼市领先指数为312.5点，全市六区188个样本楼盘成交均价为18185元/平方米，环比10月微涨0.05%，与上半年指数最高点4月相比，下跌了4.74%。二手房的成交均价同10月基本持平，继续处于高位。
     上海：汉宇地产市场研究部11月30日发布一手房数据，11月份，上海市住宅供应量企稳回升，取得商品住宅预售许可证的楼盘共计44个，数量与前月基本持平，但供应量却有所回升，累计可售面积达到102.14万平方米，环比前月增幅约为7.6%。月内成交量波动明显，价格下行态势并不明朗。商品住宅成交量出现明显走低。截止到11月29日，全市商品住宅成交面积为90.64万平方米，预计全月成交量将在94万平方米左右，环比约下降29%，二次调控对于楼市的影响力可见一斑。不过，全月的市场则表现出先抑后扬走势，成交量出现回暖反弹势头。
     二、近期房地产市场动态
     开发商今年拿到了更多的贷款
     据中国企业家网消息，11月25日的搜狐企业家论坛上，房地产环节的讨论成为最受关注的焦点。华远房地产总裁任志强透露，去年9.6万亿的贷款总额，开发商每个月拿到1600亿的贷款，今年还差2个月不到7.5万亿，开发商每个月平均拿1900亿的贷款，显然比去年多了很多，因此，看不出政府在打压开发商。
     房地产信托总量出现“井喷”态势
     2010 年12月1日《金融时报》消息，中国信托业协会的公开数据显示，今年前三个季度投向房地产领域的信托资金共计2204.751亿元。第一季度末时，信托资金有10.64%投向房地产；第二季度末，占比升至11.35%；而到第三季度末，这个比例已经达到了13.41%。至9月末，中国累计新增信托项目金额 1.8万亿元，其中投向房地产行业的为0.22万亿元，环比二季度末的0.14万亿元增57%，远高于整个行业环比26%的增速，房地产信托市场“炙手可热”。
     北京住宅存量重上10万套
     2010年11月29日《投资者报》，以北京为例，从11月8日到11月21 日，两周内市场期房销售量为22万和15万平方米，环比大幅减少，但待售期房为820万平方米，两周内增多20万平方米，截至11月第三周存货周期已经为 55周。11月27日，北京住宅存量还是99991套，11月29日，这一数字已经上涨到101856套，北京住宅存量再一次回到10万套以上。
     房企财务压力日益加重
     2010 年11月29日《投资者报》，至10月30日，已经披露三季报的国内83家房企的经营性现金流为-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。这83家房企中，去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家。从贷款期限结构看，其中的60家大型房企一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款所占比例高达63.6%。即60家大型房企中未来2年有不小的还款压力。
     新政后上海嘉定现首例开发商退地
     2010 年12月1日《第一财经日报》，房地产市场调控新政（国十条）出台后，上海出现首例开发商退地（住宅开发用地）。业界人士分析，与2008年“退地”潮有所不同的是，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。而 “退地”的出现，被历史证明是房价下跌的征兆。
     中国房价收入比已经超过15倍
     2010年11月25日《经济参考报》发表管益忻的文章指出，世界通行的衡量房价合理与否的指标房价收入比，在中国已经呈现出“创新比值”——按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间；发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间；而来自中国智库研究员的调查报告称，目前中国房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上。
     三、关于未来房价走势的观点
     明年房价不会下跌
     在 11月25日的搜狐企业家论坛上，万通董事长冯仑认为，2011年房价的走势会和今年相差不大，二线城市房价上涨空间较大，北京上海等一线城市不会大涨。阳光壹佰置业集团董事长兼总裁易小迪也认为，涨幅会有区域差异，但是房价下跌是一个神话，今年房地产在二三线城市发展较好，明年总体房价会见涨。今典集团董事长张保全认为，房价“往下压多少，就会弹多少”，并预估压价会在今年底明年初释放，现在的购房需求是刚性的，所以明年房价的表现是略有上扬。中坤投资董事长黄怒波表示，明年会是僵持的一年，暴跌和报复性上涨都较难，房产税等政策即将出台，政府抑制房价的意向已相当明显，此外，水泥等价格上涨也会带动房屋成本的提高，综合许多不确定因素，明年将会是混乱的一年。
     据2010年11月21日《南方都市报》消息，华东师大商学院地产系主任华伟认为，明年的房地产市场会相对更加坚实和稳健，高端房该涨的照涨不误，但经济适用房和低端产品进入市场，会让成交结构的优化伴随着房价的上涨，形成一道亮丽的风景线。  
     2010 年11月25日《东方早报》报道，万科企业股份有限公司副总裁肖莉表示，明年全国开工量将上升，房屋库存将逐步上升，但总体处于较低水平，2012年可能出现供应赶不上需求的状况。从供求关系看，明年楼市供应较为充足，投资性需求将受到抑制，同时成交速度放缓。但因2010年供应不足，且未来楼市需求可能反弹，明年楼市缺乏大跌的基础。明年成交量环比将趋于平淡，但同比可能小幅上升。由通胀因素和流动性收紧导致房价下跌的可能性不大。而个别开发商、个别楼盘可能为促进销售而降价，但总体房价降幅不可能达20%。
     2010年11月27日《中国网》刊载叶檀的文章指出，最近人民大学经济学院课题组发布的《中国宏观经济分析与预测报告》在一定的前提假设下经模型测算得出，2011年房价有20%的跌幅。但这不能印证相关的预测是正确的，20%的房价降幅让人惊诧，既不符合投资规律，也不符合供需规律。
     房价下跌有两类。一是货币紧缩导致投资者大规模撤退，房地产泡沫崩溃房价大幅下跌，20%不太可能是投资属性撤出的正常幅度。二是刚性需求减少导致供需关系失衡，使房价下跌。要强调的是，供需关系从来不是解释中国房地产市场价格的武器。目前，银行仍然看好房地产，对当下的抑制政策抱怨不绝，只要政策稍有松动房贷就会大幅上升；地方政府的态度是，调控者饱汉子不知饿汉子饥，他调控他的，我继续高价卖我的地；在通胀预期下，投资者对房地产抱有浓厚的兴趣，他们等待调控的结果是为了让政府替他们砸出一个可以抄的大底，一旦耐心失去，就会大批入市。投资性的耐心越来越少，只要三四个月，房地产最严厉的调控政策就会失效，成交量止跌回升。政策的不确定与货币的不确定是中国房地产市场最大的变量，正是这个最重要的变量，完全无法预测。
     房价长期来看还会涨
     任志强在搜狐企业家论坛上表示，今年以来国内出台了一系列针对楼市的调控政策，市场成交量及成交金额均有一定下滑，预计11-12月仍会进一步下降。不过从绝对量上看，虽然环比有所下滑，但成交情况依然保持在历史较高水平上，高速的房地产开发投资可能一直延续至明年8月，在众多刚性需求的支撑下，房地产销量及价格均不会明显下滑。此外，从2005年开始，国内住房供不应求局面逐年上升，根据央行的一项调查，下一个高峰期会在2015年出现，可能一年有接近两千万对家庭重新组合，刚性需求与供应不足的矛盾会进一步凸显，要达到供求平衡，要到2020年后。
     任志强说，今年1月10日有一个国十一条，4月10日有一个国十条，9月29日有一个国五条，这是出台的连续三个政策，哪个文件上写着让房价下降了？所有的文件都说的是打击开发投资，对开发商说的是增加有效供给，我们还可以说对第二套、第三套有一些城市出了一些限制性政策，但没有一个文件上写着这些政策是为了让房价下降，文件写的很清楚，要遏制部分城市房价的上涨过快，只是你涨的慢点都行了。中国楼市还有长达20年的黄金发展时间。2030之前，中国人口会持续增加并达到峰值，而与此同时，中国城市化进程也会持续很长一段时间。这两大因素会形成刚性需求，从而推动楼市发展。
     SOHO中国董事长潘石屹介绍，从2005年开始，全国的竣工与销售面积的比都在1：1.5— 1：1.2之间，五年来一直处在供不应求的状态，要压房价几乎是不可能的。如果从2010年开始每年增加土地供应的面积超过销售面积的50%，预计三年后才会达到真正平衡，房价上涨的压力才可能真正的消除。
     据2010年11月29日《投资者报》，中国房地产协会副会长朱中一认为，2020 年以前，房地产市场都不会出现拐点。其依据主要在于对城镇化的分析，目前国内不到47%的城镇化率将留给地产行业较大发展空间。按照发达国家75%城镇化率来估算，年均城镇化率增加一个百分点，中国房地产业也还有20年的发展空间，不过到2020年左右，随着人口数量的变化，房地产可能会有一个阶段性的过剩出现。
     房价将会下滑
     中国社会科学院10月21日发布的研究报告预计，我国房价从2010年第4季度至2011 年上半年同比增速将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间，本轮宏观调控措施，在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹。中国人民大学经济研究所11月20日发布的《中国宏观经济形势分析与预测报告（2010—2011）》预计，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。另外，高盛房地产分析师王逸也表示，随着地方政府纷纷出台调控政策，购房者情绪逐步理性化，开发商财务状况将愈发薄弱，而库存的上升最终将对房价产生影响，未来12个月房价将较当前水平下跌20%，在大规模保障性住房建成之前，未来房价复苏势头将受政府政策的掣肘。
     经济学博士马光远在搜狐企业论坛上发言认为，中国的房价放到世界上任何一个地方都是高价，完全孤立了人的收入水平，用所谓的“刚性”需求等概念来解释，没有任何道理。就目前的房价水平来讲，都是几代人在支撑，最起码把30年城镇化的概念都给透支了，也就是说房价早就跑到30年以后的水平了，还有什么可涨的？日本在1987年房价达到高点的时候，也是一片疯狂，很多人都解释说，日本这么少的地，这么多的人，没有不涨的道理。结果到最后房价掉得一塌糊涂。所以我认为这是最后疯狂的一个标志。很多人看到房价在涨，但没看到已经涨到30年后去了。如果过度的投资投机真的被抑制了，房价不降也能降。说房价不可能降，这是一个违背经济学常识、一个欺骗老百姓的说法。目前的限购令能够起到该起到的作用了，为什么包括任志强在内的开发商会给它加上计划经济等等的罪名？因为它起到作用了，触到开发商痛处了，才会有如此大的反应。如果政策长期坚持，房价肯定也会降。房地产领域的很多乱象，一切关于开放商的信息都攥在开发商的手里。如果没有开发商的这种坑蒙拐骗，房价根本连现在的一半都不到。
     清华大学经管学院教授李稻葵在接受央视采访时认为，如果我们的房价涨到纽约那个水平，那将是恶梦，中国房地产市场，尤其是大城市的房价，这么快速增长，这个事情到头了，不会再像过去那样疯狂地上升了，这么一个玩法对谁都不利。
     玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠认为，楼市现在已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。
     中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，中国房地产市场存在着巨大的市场泡沫现象，炒房已经成为人们广泛接受的一种投资渠道，世界任何一个国家都不会允许房地产市场有如此大的泡沫现象存在，中国房地产市场泡沫终将破灭，那时的下降空间会更大。
     世联地产首席分析师王海斌的观点认为，2007年927新政后，全国多数城市量价都有二次触底，通常成交量二次触底时，价格才会真正触底。现在看起来一类城市房地产成交量二次触底基本完成，二三线城市正在进行，加上多项调控政策叠加，价格下降是大概率事件。
     四、关于房地产市场调控的讨论
     房地产调控的难点
     中国住房和城乡建设部副部长仇保兴分析说，房地产市场调控的难点，一是中国城镇化发展带来的刚性需求。日本的房地产市场泡沫是城市化率达到80%，刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。二是民间资本投资领域过窄。三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，一些沿海城市房价暴涨，与发达国家一些地区的房价并驾齐驱。而内地一些城市房地产业刚刚起步，如2008年甘肃酒泉地区一些住房每平米仅1000元人民币左右。在这种情况下，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。
     中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，调控大势已去，地方政府原本就是炒房的主体，让原本被调控的主体去调控房价，显然难以收到效果。二次调控的力度并不够，政府可能已经准备好了第三次调控，目前只是在等待时机，比如，房产税的出台、继续加息。北京科技大学管理学院教授赵晓认为，在经济与物价“双高”增长，流动性过剩格局亦未改变的背景下，房价出现大幅下跌是极小概率事件。从市场表现看，只要开发商一降价，房子很快就会卖完，这说明供不应求的基本格局并没有根本改变。市场看不见的手在与政府看得见的手的较量，仍略占上风。
     住房有效供给不足使调控缺乏基础
     2010 年11月19日《中国证券报》，相对于快速城市化进程所带来的住房需求，我国主要城市对土地和住房的有效供给明显不足。近三年来，北京、上海、深圳等城市对商品住宅用地一直是“不饱和出让”，所供土地的规划建筑面积尚不及当年市场销售量的二分之一。2000年至今的十年内，商品房竣工面积累计达46.46 亿平方米；而商品房销售面积累计达49.7亿平方米。销售面积超出竣工面积约3.3亿平方米。十年间，除2008年外，其余年份的销售面积增幅均大于竣工面积增幅。这一趋势从2005年以后更为明显，近5年来，销售面积比竣工面积多出3.16亿平方米。显然，供需缺口持续扩大是推动房价上涨的症结之一。理想的投资渠道有限，造成国内楼市投资需求过于旺盛。在通胀预期日益强化的背景下，财富持有者“货币资产化”的倾向十分显著。当货币转化为资产的意愿大幅增强时，以房产为代表的资产便成为争抢的对象。近年来，国内楼市调控更侧重于短期效果，长效机制尚不完善。包括提高首付比例、执行惩罚性利率、限购、限外等在内的一系列政策，对于遏制过旺投资需求“治标”不“治本”。房产税制、保障房体系、土地管理制度等长效机制的改革完善依然任重道远。  
     土地财政不变房价还会涨
     华创证券地产分析师杨现领认为：首先，中国的地方政府在整个房地产市场的运作中处于十分重要的环节，部分地方政府严重依赖土地的收入结构，使得这些地方政府有强烈的冲动推高地价和房价。因此，在地方政府的财政收入与支出模式未有实质性改变之前，或者说，在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，房地产价格始终有上涨的冲动。再次，目前低利率与高通胀同时存在。虽然政府正在致力于降低高通胀，而货币政策也随之收紧。但是，国外宽松的货币环境和低利率条件是一个难以回避的事实，在这种情况下，房地产一定程度上成为居民资产配置的选择具有部分合理性，在各种约束条件未有改变的条件下，任何调控都只能是阶段性的。
     立法保护穷人住房权益
     任志强建议制定《住宅法》，住宅法不管你买得起买不起，什么样的人都在里头有权利，用法律来保障你，有的人你有钱可以买商品房，保障房只管买不起的人。商品房是给富人盖的，廉租房就是给穷人盖的，保障房就是要明确进一步解决穷人住房问题，通过立法，就会有法保障居住权益，而不是靠经常性的调控措施。我国比较合理的住房体系是“60%至70%是市场化住房，20%至30%是市场化租赁房，5%至10%为廉租房等保障住房”。
     房价调控：需要各方协同作战  
     中国住房和城乡建设部副部长仇保兴提出，房地产调控需要各部门之间的协同，需要中央和地方的协同，以及调控政策的组合使用。要给地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、财税政策等；给中央政府一个合理的模型预测。我们现在要做的工作，包括对房地产泡沫衡量和警戒；制作货币投放与房价波动的定量分析模型，并对地方政府调控房地产市场进行评价、监测和激励。
     要有动手术的改革
     李稻葵认为，第一，地方财政的改革，不能要求地方政府动辄就要搞配套的资金，国家如果有什么事要地方政府做，直接给钱。第二，鼓励地方政府，允许地方政府去利用资本市场，去融资，拿了资金之后，然后拿出自己的土地进行开发，这个开发的房子产权归地方政府，不要马上拿出来卖，根据市场的原则，动员社会各界，动员网民来监督，怎么分配，分配给谁，以什么租金来分配，请社会公众监督。如果拿这个地到市场上融资，来开发土地，长期持有，行为就变了，它是个长期的管理的过程，这样改变了地方政府的行为，从追求短期的经济增长，变成了追求长期的稳定的健康的发展。
     针对楼市热钱打一场“货币战争”
     2010年12月1日《证券时报》刊载冯海宁的文章指出，为给炒房地产的热钱降温，澳大利亚规定，外国人只能买新房，不能买二手房。我国香港日前向本地楼市投放杀伤性武器：增推“额外印花税”，新政推出4 天后成功冻结香港炒楼之风，部分香港指标性大型楼盘出现罕见的“零成交”。我们能否借鉴某些国家和香港的经验来打击中国楼市的热钱炒作之风呢？又如，任志强提出，只要增加购房之后的限售、禁售期限，不用二套、三套、多套房的差别信贷就完全可以将投机客挤出楼市。这些办法我们为何不试一下呢？            （完）
    （摘编：叶红、王砚峰；责任编辑：王砚峰）
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