“只租不售”政策如何更平稳落地

    近日，上海市规划和国土资源管理局发布公告，拟挂牌出让位于徐汇、浦东和长宁等地的四幅地块用于租赁住房。此前，有关部门还曾挂牌浦东和嘉定两宗地块招标，明确规定所建物业只能用于出租，需100%自持70年。这就是被一些舆论称为开先河的“只租不售”房。从表面上看，它是从“土地财政”向“公共服务”的转变；从实质上看，追寻市场化和工业化的真正目的是人的城市化，而后者才是新常态下经济持续增长和发展结构转型的新引擎。
    不过，由于当前政策衔接尚存在一些空档，开发商对“只租不售”房普遍存在观望情绪。此次挂出的两宗地块，仅各有一家国企以底价“竞得”，即是一个明证。根据现有住房市场的政策，要实现“只租不售”政策平稳落地，应做好如下几个方面的政策衔接：
    一是“只租不售”房与保障型公租房的衔接。
    对照现有的政策，“只租不售”房不是廉租房、经济适用房或者动迁安置房。因此，不适用很低租金或上市交易等。从服务对象上看，则要求优先保障区内创新创业人才，对高端人才给予重点保障等，有点类似于现有的公共租赁房（公租房、人才公寓）。但公租房的缺点是房源太少，难以满足实际需求，这也许是“只租不售”房出台的一大背景。
    此次“只租不售”房的政策设计与公租房有非常多的相通之处，如常住人口（持有居住证）即可申请，一定程度上也体现了“人才优先”原则；规定成套房的面积，规定居住年限限制（3年或6年），规定租赁价格不高于市场价格，有专业机构管理等。但它们也有不同之处：一是“只租不售”房的持有主体是开发商而不是政府；二是政府规定房型并限制租金后，财政支持不明确，有点鼓励开发商自我平衡的意味；三是对承租人落户和入学等规定也并不明朗。
    因此，有关政府部门需进一步研究解决办法，特别是如何将公租房有效的政策和管理经验移植到“只租不售”房管理中，尽量减少政策碎片化。
    二是开发商社会责任与“安居工程”政策的衔接。
    政府对引进人才负有安居责任，开发商负有社会责任，但二者责任并不对等，更不能置换。在安居方面，上海已经形成廉租房、经济适用房、动迁安置房、公租房等组成的“安居”体系，均有不同程度的政府财政补贴。可此次“只租不售”政策出台，政府仅在地价上做了让步，对于开发商自持期限、住房面积和套数、租赁价格等，又作了很详细的规定。在房租房价比严重偏低的情况下，作为国企的开发商当然要履行社会责任，但是国有资产的保值增值也是重要的责任。
    

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