“只租不售”政策如何更平稳落地

    以90平方米的住房测算，其基本租金应维持在1万元左右；70平方米的不应低于7000元。但当前市场的实际租金是，嘉定地块周边现有90平米房租大约为4100元。这个价格表明，开发商仅仅依靠租金可能连借债、后续的管理成本都难以覆盖。
    在“只租不售”模式下，如何让企业在盈利和社会责任之间找到平衡，有关政府部门需要做进一步的政策衔接。比如，对开发商的税费减免可以放到什么程度？用人单位提供给人才的租金补贴，可否允许在税前列支？可否允许人才提取公积金支付房租？如何加大优质教育和医疗资源的配套力度，为开发商投资收益创造条件等？
    三是“租售同权”与租期规定的衔接。
    “租售同权”大致有两方面意思：一是稳定的租赁权；二是在基本公共服务方面与买房居民享有同等权利，如义务教育权等。此次上海“只租不售”地块出让中没有提及“租售同权”的原因，是在有些方面上海已经“同权”了。
    但是，“租售同权”中的稳定租赁权，在“只租不售”政策中并没有解决。现有公租房和“只租不售”房，最长租期均为6年。按照国外的做法，承租人只要符合条件，就可以一直租下去。即使租赁的是私人产权房，到期后承租人也有优先权再次租赁。就此而言，对于“只租不售房”，是不是需要解除3年至6年的限制，并制定一个平稳的衔接办法，如逐渐提高房租到市场价格等，值得深入谈论。
    四是小区管理与业主委员会的衔接。
    “只租不售”小区运营后，首先面临的是无法成立业主委员会这一问题。根据上海的相关规定，业主委员会必须由业主组成。即使有变通，业主委员会可以用租户委员会取代，但租期太短又制约租户委员会发挥作用。针对这个问题，在政策衔接上应对“只租不售”小区出台一个解释，即纯租户的小区也可以成立租户委员会，功能与业主委员会类似。在租赁时间上，如果基本执行市场化的房租，可以在3年或6年之后，经过一定的手续续租。这样一来，既可以稳定新上海人的预期，也有助于建设人才高地、发挥人才的积极作用。
    （作者单位：中共上海市浦东新区区委党校）

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