促进房地产市场稳健均衡发展的对策研究（国家社科基金重大招标项目）

    全球经济社会发展的历史表明，房地产业是国民经济的重要支柱产业，是一个国家实现工业化、城市化和现代化的发展关键环节。特别是当前我国正处在工业化与城市化深入推进、改革攻坚和矛盾多发时期，房地产业不仅事关经济持续健康发展，也与民生问题解决、社会安全稳定息息相关。因此，在新的时期，深入研究我国房地产业发展存在的问题及产生根源，准确进行房地产业的战略定位，采取相关政策措施保持房地产市场的稳健均衡发展，是贯彻落实科学发展观、促进发展方式转变的重要途径，是实现经济社会的全面、协调、可持续发展的必然选择。中国社会科学院财经战略研究院倪鹏飞研究员主持的国家社科基金重大招标项目对此进行了探索和解答。
    倪鹏飞研究员主持的国家社科重大招标课题“促进房地产市场稳健均衡发展的对策研究”（ 项目编号：09&ZD027）自2010年初项目启动以来，从中国住房市场发展的历史纵深视角出发，客观分析了中国经济社会发展所处的阶段，从经济社会发展阶段和城镇化演化规律来全面检视房地产业的定位；选取若干西方国家作横向比较分析，总结提炼市场经济国家的经验做法，审视我国房地产业存在的问题，提出房地产业发展的目标模式和政策框架；通过构建“中国房地产市场健康程度的监测指标体系”，进行房地产业发展的政策模拟，为系统进行理论分析和政策推演提供一个有效的支撑平台；从实践上，以中国社科院专家团队为基础，联合宏观经济、统计、财税、金融、土地、房地产等相关领域的专家学者，以及相关政府部门的政策实践人员，深入开展实地调研，通过对现实情况做客观、科学的分析研究，提出可操作性强的政策建议。并通过此次研究合作，为我国房地产业发展构建一个全国性的理论研究与政策支持平台。课题的主要结论和观点集中在如下方面：
    第一，提出深化城镇住房制度综合配套改革的总体构想。运用“制度、行为与绩效”（ICP）的研究框架，分析了住房问题产生的机制性原因，即住房发展目标偏颇与制度无序导致住房相关主体的行为扭曲，进而导致住房市场的失衡。在借鉴国际经验的基础上，对城镇住房的发展定位、总体制度体系、核心制度与配套制度等目标模式进行了系统的修正性设计。
    第二，对当前中国城镇住房的供求问题与未来需求进行了估计和判断。相对于有效需求而言，目前城镇住房是过剩的。但是住房作为人类生存必需的耐用消费品，相对于全体城镇居民的基本需求，城镇住房总体上仍然相对短缺；另外，由于大量住房处在空置状态，城镇居民的实际住房状况要比统计意义上情况要糟糕的多。全体城镇居民从整体上有进一步扩大面积、提高质量的要求。未来中国住房制度的综合配套改革目标，一方面要着眼于抑制当前及今后十年内投资和投机性需求所带来的房价过快上涨，另一方面，要对2025年后可能出现的人口结构“蘑菇云”风险有所预警。
    第三，提出住房市场配套改革的基本原则和住房供应体系的构成要件。在遵循“局部与整体配套协调，统一与差别互相兼顾，政府与市场动态结合，保障与调节取予并举”的原则下，建立由安居、康居和乐居三部分构成的住房供应体系。主要包括：（1）针对中等收入以下家庭推出“政府主导、市场参与”的安居住房体系，提供面积不大、基本功能齐全、节能环保、质量可靠的保障性住房；（2）针对中等收入家庭推出“市场配置、政策支持”的康居住房体系，拥有面积适中、功能齐全、节能环保、质量较高的住房；（3）针对中等收入以上家庭推出“市场主导、政府调节”的乐居住房体系，提供面积较大、功能多样、节能环保、品质高端的住房。
    第四，在充分调研及一系列实证研究的基础上，提出了住房制度体系的基本框架。新的制度体系包括“自有为主，形式多样”的产权制度、“基金主导，多元开发”的开发制度、“租售并举，先租后买”的交换制度、“货币分配为主，实物分配为辅”的分配制度、“一户一房，抑制投机”的消费制度；长效机制主要包括“累进增减，有保有抑”的税收调节机制、“溢价补贴，随市浮动”的土地调节机制、“梯度保障，政府兜底”的财政调节机制、“长借短还，动态平衡”的金融调节机制。
    第五，基于住房市场发展规律和中国国情，提出了中长期住房发展的定位、目标和路径。建议将住宅产业定位由原来的“国民经济的支柱产业”，改为“支撑社会经济发展的民生产业”。住房市场的发展目标应该着眼于“实现所有的在城市里工作和生活的人都能够居有定所，但并不意味着每人拥有自有产权住房”。具体又可分两个阶段：（1）到2020年城镇总体人均住房建筑面积达到35平米，实现“一户一房”。（2）到2030年城镇总体人均住房建筑面积达到44平米，实现“一人一间”。 高收入家庭实现乐居、中等收入普通家庭实现康居、低收入家庭实现安居的标准均应有所提升，同时三大体系的比重也将相应调整。 
    这项重大招标课题的最终成果由一个总报告和七个分报告构成，共计20余万字，其中有十余篇文章已经在《经济研究》、《财贸经济》等国内一流学术刊物发表。在国际合作方面，课题组与联合国人居署分别用中英文共同出版《城市化进程中低收入居民住区发展模式探索—中国辽宁棚户区改造的经验》，引发了国际社会对中国棚户区改造的巨大关注。除此以外，课题组成员还积极撰写并向中央有关部门提交了数篇内参和研究报告，获得了相关领导的多次批示。年度重要阶段性成果《中国住房发展报告》在社会各界和学术界均产生了广泛的影响，对国家房地产宏观调控政策起到了良好的参考作用。
    课题研究成果被国家社科基金规划办《成果要报》采用5篇，其中2篇获省部级以上领导批示，被国家社科基金规划办通报表扬一次，已免于鉴定结项。课题最终研究成果将在近两年内分别用中英文结集出版。