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楼市调控亟待长效机制稳定市场预期(胡怀国)

http://www.newdu.com 2018/3/15 社科院经济研究所 佚名 参加讨论

     近期各地楼市回暖,楼市各方由观望进入预期不稳定阶段。不少市民开始纠结,现在是否应该出手:不买,毕竟有2009年的教训,担心以后可能更买不起;买房,则要耗尽几代人的积蓄、承担巨大的房贷压力。
    预期的不稳定,主要表现在两个方面:一是房价是否还会涨,二是政府的调控政策是否会放松。表面上看,这两个问题似乎都有确定的答案,但深究起来则没有那么简单。
     首先,从普通百姓的收入水平、租金与房价的关系等方面来看,中国房价确实已没有多少上涨空间。然而,中国人对住房有着太多的复杂感情,住房本身亦承载了太多“中国特色”的附加功能(结婚、生育、教育、医疗、生活环境、城乡身份和社区管理等),购房并不完全是一个经济问题,几代人“拼一套房”并非罕见。
     第二,中央对于房地产调控的政策是明确的、态度是坚决的。不过,房地产行业牵扯甚广,在经济面临下行风险、地方债务风险上升的情况下,调控政策也面临越来越大的地方压力。商品房是地方政府的重要财源、保障房则是地方政府的财政负担,以行政命令的方式让它们少取多予,不仅缺乏“物质刺激”,而且会诱发其“阴奉阳违”,使得政策走样,缺乏可持续性。在这种情况下,即使中央态度坚决,但人们难免心存疑虑:具体的调控措施,毕竟是地方政府说了算。
     人们的房价预期和政策预期具有天生的不稳定性,近期经济下行隐忧和政策放松信号,进一步放大了预期的不稳定,目前的楼市异动或许就是一个表现。应该承认,在中央“稳房价”、建保障房等要求下,各地政府出台的一系列政策措施是必要的,也取得了明显成效。但也应该承认,它们确实带有“权宜”的特点,缺乏相对完善的长效机制。楼市近期“异动”和预期不稳定,同政策的这种权宜性质不无关系。比如,“限购”“限贷”带有临时性质,谁也不知道会持续到什么时候,也不知道取消限购后,房价会否发生报复性上涨;再比如,保障房建设目标,毕竟带有一定的指令色彩,缺乏稳定的长效机制。
     住房不仅关乎民生和人们的生活质量,而且涉及财政、信贷、金融风险等方方面面,适度的政府干预是必要的。按照1998年度诺贝尔经济学奖得主阿玛蒂亚?森的“相对剥夺论”,虽说有钱是你自己的事,但你把房价炒高了,实际上就剥夺了其他人的购房能力和购买权利。对于楼市,政府应该管,但关键是怎么管。在中央稳房价、保民生的要求下,地方政府基本是“狠着心压商品房”、“硬着头皮建保障房”,二者的市场均衡和相互关系还没有完全理顺。就稳定房价和改善民生而言,短期内会有一定效果,但长期可持续性成疑。不论从短期稳定预期,还是立足中长期的可持续发展,都有必要尽快完善制度、建立长效机制。这涉及诸多方面的问题,目前比较紧迫的方面有二:
     第一,统筹考虑商品房、保障房和地方财政问题。未来的城市化、老龄化、社会保障、公共服务等,将令地方财政面对越来越大的压力。商品房的土地出让金收入,目前已成为地方财政收入的重要来源,但保障房则有可能成为其重要支出项目,如何统筹商品房、保障房和地方财政之间关系是一个大问题。保障房,不仅存在“怎样建”、“怎么分”的问题,而且存在“怎么养”的问题。如果没有稳定的“收入流”来解决保障房“养”的问题,那么旨在改善民生、促进社会和谐的保障房,不仅缺乏可持续性,而且有可能成为城市化进程中的“贫民窟”。建议通过立法的形式,将商品房土地出让金收入的一定比例,专项用于保障房建设和维护;或者借鉴国际经验,将保障房和商品房“混搭”,或者在保障房四周加建商业楼盘,以商业楼盘租金、停车场收费等,补充保障房维护资金的不足。
     第二,如何统筹考虑商品房和保障房两个市场,消除“暴利”机会。目前,二者分属不同的市场,保障房(经济适用房、两限房等)能否卖、如何卖等,各地并无统一规定。理论上讲,两个市场并不是完全隔绝的,如政府可以收购特定商品房用于社会保障目的(拆迁等)、经济适用房在一定条件下可以上市交易等,人们可以根据自身经济条件和生活需要自由选择,二者之间不应该存在“暴利”机会。北京、深圳等地新购“经适房”禁止出售(政府回购),但其它地区并非都具有如此财政实力,仍然存在可持续性问题;而在可以出售的地区,如何“补地价”等诸多细节问题尚缺乏客观标准,仍然存在潜在的“暴利”机会,拆迁、骗购等仍有可能带来巨大利益。未来一段时期,中国将继续城市化进程,进而形成巨大的土地增值收益;而这种收益的再分配形式(尤其是商品房和保障房),会产生巨大的收入分配效应。若不能未雨绸缪、妥善处理,不仅影响社会公平,而且可能成为未来中国收入差距的重要来源。
     (2012年7月5日载于“人民网”)
    

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