楼市调控亟待长效机制稳定市场预期(胡怀国)

     近期各地楼市回暖，楼市各方由观望进入预期不稳定阶段。不少市民开始纠结，现在是否应该出手：不买，毕竟有2009年的教训，担心以后可能更买不起；买房，则要耗尽几代人的积蓄、承担巨大的房贷压力。
    预期的不稳定，主要表现在两个方面：一是房价是否还会涨，二是政府的调控政策是否会放松。表面上看，这两个问题似乎都有确定的答案，但深究起来则没有那么简单。
     首先，从普通百姓的收入水平、租金与房价的关系等方面来看，中国房价确实已没有多少上涨空间。然而，中国人对住房有着太多的复杂感情，住房本身亦承载了太多“中国特色”的附加功能（结婚、生育、教育、医疗、生活环境、城乡身份和社区管理等），购房并不完全是一个经济问题，几代人“拼一套房”并非罕见。
     第二，中央对于房地产调控的政策是明确的、态度是坚决的。不过，房地产行业牵扯甚广，在经济面临下行风险、地方债务风险上升的情况下，调控政策也面临越来越大的地方压力。商品房是地方政府的重要财源、保障房则是地方政府的财政负担，以行政命令的方式让它们少取多予，不仅缺乏“物质刺激”，而且会诱发其“阴奉阳违”，使得政策走样，缺乏可持续性。在这种情况下，即使中央态度坚决，但人们难免心存疑虑：具体的调控措施，毕竟是地方政府说了算。
     人们的房价预期和政策预期具有天生的不稳定性，近期经济下行隐忧和政策放松信号，进一步放大了预期的不稳定，目前的楼市异动或许就是一个表现。应该承认，在中央“稳房价”、建保障房等要求下，各地政府出台的一系列政策措施是必要的，也取得了明显成效。但也应该承认，它们确实带有“权宜”的特点，缺乏相对完善的长效机制。楼市近期“异动”和预期不稳定，同政策的这种权宜性质不无关系。比如，“限购”“限贷”带有临时性质，谁也不知道会持续到什么时候，也不知道取消限购后，房价会否发生报复性上涨；再比如，保障房建设目标，毕竟带有一定的指令色彩，缺乏稳定的长效机制。
     住房不仅关乎民生和人们的生活质量，而且涉及财政、信贷、金融风险等方方面面，适度的政府干预是必要的。按照1998年度诺贝尔经济学奖得主阿玛蒂亚?森的“相对剥夺论”，虽说有钱是你自己的事，但你把房价炒高了，实际上就剥夺了其他人的购房能力和购买权利。对于楼市，政府应该管，但关键是怎么管。在中央稳房价、保民生的要求下，地方政府基本是“狠着心压商品房”、“硬着头皮建保障房”，二者的市场均衡和相互关系还没有完全理顺。就稳定房价和改善民生而言，短期内会有一定效果，但长期可持续性成疑。不论从短期稳定预期，还是立足中长期的可持续发展，都有必要尽快完善制度、建立长效机制。这涉及诸多方面的问题，目前比较紧迫的方面有二：
     第一，统筹考虑商品房、保障房和地方财政问题。未来的城市化、老龄化、社会保障、公共服务等，将令地方财政面对越来越大的压力。商品房的土地出让金收入，目前已成为地方财政收入的重要来源，但保障房则有可能成为其重要支出项目，如何统筹商品房、保障房和地方财政之间关系是一个大问题。保障房，不仅存在“怎样建”、“怎么分”的问题，而且存在“怎么养”的问题。如果没有稳定的“收入流”来解决保障房“养”的问题，那么旨在改善民生、促进社会和谐的保障房，不仅缺乏可持续性，而且有可能成为城市化进程中的“贫民窟”。建议通过立法的形式，将商品房土地出让金收入的一定比例，专项用于保障房建设和维护；或者借鉴国际经验，将保障房和商品房“混搭”，或者在保障房四周加建商业楼盘，以商业楼盘租金、停车场收费等，补充保障房维护资金的不足。
     第二，如何统筹考虑商品房和保障房两个市场，消除“暴利”机会。目前，二者分属不同的市场，保障房（经济适用房、两限房等）能否卖、如何卖等，各地并无统一规定。理论上讲，两个市场并不是完全隔绝的，如政府可以收购特定商品房用于社会保障目的（拆迁等）、经济适用房在一定条件下可以上市交易等，人们可以根据自身经济条件和生活需要自由选择，二者之间不应该存在“暴利”机会。北京、深圳等地新购“经适房”禁止出售（政府回购），但其它地区并非都具有如此财政实力，仍然存在可持续性问题；而在可以出售的地区，如何“补地价”等诸多细节问题尚缺乏客观标准，仍然存在潜在的“暴利”机会，拆迁、骗购等仍有可能带来巨大利益。未来一段时期，中国将继续城市化进程，进而形成巨大的土地增值收益；而这种收益的再分配形式（尤其是商品房和保障房），会产生巨大的收入分配效应。若不能未雨绸缪、妥善处理，不仅影响社会公平，而且可能成为未来中国收入差距的重要来源。
     （2012年7月5日载于“人民网”）