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会员注册| 经济走势跟踪 The Pursuit of Economic Trends 中国社会科学院经济研究所《国内外经济动态》课题组 2011年第99期（总第1221期）2011年12月28日（星期三） 经济热点分析 当前保障房建设面临的主要问题 保障房面临的三个主要问题 据《华尔街日报》中文版12月2日文章报道，华远地产董事长任志强在谈及保障性住房建设时表示，当前的保障房建设无疑是进入了大跃进的时代，应该及时悬崖勒马。 任志强表示，保障房建设需要满足三个条件。其一，土地问题是瓶颈。因为这是政府垄断的资源，难以无限增加；其二，资金来源捉襟见肘，难以合理分配，容易造成涸泽而渔的局面；其三，中国的住房建设生产能力有限，成为制约因素。 任志强分析道，十二五规划提出新建保障性住房3600万套，其中2011年1000万套，但要完成这些任务要满足三个条件：一是土地；二是资金；三是生产能力。 首先，保证土地供给成了第一道瓶颈，因为无限的增加几乎是不可能的。限购让更多的开发商转入了非住宅开发，政府还要用这些土地去换取柴米油盐，那么这部分是挤不掉的。为了保证商品房住宅的供给量，以平衡商品房住宅价格的调控目标，这部分土地还要供给以换取保障房的建设资金，因此这部分住房也要建设，否则就会出现价格的反弹。那么可增加的土地从哪里来？ 目前，各地的供地计划中都大量增加了零和游戏，即总量不变但保障性住房的比重加大，这样就必然挤压商品房的用地，那又如何保障商品房的供给和降低商品房房价呢？ 另外，保障性住房的土地无法用拍卖或价高者得的方式收回投入的成本，于是就压低征地补偿的标准、降低开发的投入、减少财政的支出，于是征地就难了、拆迁中的矛盾就增加了、土地开发的能力就减弱了、土地提供的能力就捉襟见肘了。土地的实际供给并非一帆风顺，如果都用商品房用地去充抵就会在经济上造成巨大损失，没有哪个地方政府愿意或者愿意也没有能力去干，于是，至今土地的大跃进供给尚未实现目标。 其次，资金从哪里来。住房建设部只计算了 1000万套保障房的建安成本（即房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本）约1.3万亿元，每套房平均13万元，按平均75平方米计算，每平方米1733 元。1.3万亿元中，约8000亿元由社会筹集，即用卖房的方式收回投资，如经济适用房、两限房和棚户区改造的置换等；约5000亿元要地方政府支出，如廉租房、公租房和棚户区中的困难户，其中中央财政补贴1043亿元，地方需要支付4000亿元。而当土地无法用市场的方式获取高价时，这4000亿元要从地方政府的牙缝中挤出来就十分困难了。 此外，地方政府的实际支出并非只有建安成本，还有土地的开发成本、征地拆迁的成本、市政交通配套的成本以及教育医疗配套的成本等等，至少还要包括园林绿化和能源供给的成本。细算个账，大约还需要翻一倍的支出。保障房土地可以不算钱，但政府的土地都不是天上掉下来的，是要花钱征用的，钱成了一个重要的限制性条件。 如果是渐进的方式每年从土地、公积金增值或财政支出中提供一部分转移支付建设保障房并不会给地方政府造成巨大的压力，但如果用大跃进的方式在一两年内突击花钱，那就等于是竭泽而渔了。 最后，要增加1000万套的保障房，有没有这个生产能力？中国有多少住房建设能力呢？有多少塔吊、多少工人、多少建筑材料、多少生产能力呢？似乎没人去考虑。 因此，任志强认为，保障房建设还需合理规划、打算，不能急促跃进。 2011年已临近年末，保障房的建设情况如何？又面临哪些考验呢？ 年底竣工率难完成 据《21世纪经济报道》报道，保障房建设到9月份开工率已超过98%，15省市区开工套数超过全年目标任务数。而为防止地方政府以“挖坑”、“建围挡”等方式注水保障性安居工程开工率，住建部已经开展了全国范围的保障性安居工程开工大检查。 而2011年将有多少保障房竣工呢？住建部部长姜伟新此前表示，2011年能够竣工投入使用的保障性安居工程将不低于300万套。 2011 年10月份，住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会第二十三次会议上表示，保障房的合理工期大概在两年半左右，2010年新开工590万套，当年实际竣工33万套，结转到2011年来看，当年实际在建的保障房是1500万套左右，年内能够投入使用的不到300万套。姜伟新曾表示，由于前几年结转的保障房将在2012年进入建设高峰期，因此对于2012年的开工目标进行下调，也是为了科学保证保障性安居工程顺利进行。 截至11月，北京 2011年新开工保障性安居工程已达到21万多套，竣工6.6万套，而北京全年竣工的目标是10万套，临近年底只有1个月，再竣工3.4万套保障性安居工程房屋无疑是很有难度的事情。而根据上海市住房保障和房屋管理局的规划，到年底前计划竣工21个保障房基地，目前这些基地的配套设施仍在建设中。 业内人士还分析，一般的保障房建设合理工期是两年半左右，到2013年应该是保障房大规模入市的年份，全国2011年1000万套的开工量，相当于全年全国一年的建设总量。因此，按常理，保障房大规模竣工，可能在2013年，或者2014年，但是按照目前地方政府的财政情况，信贷情况，及2012年的整体经济形势，完成保障性安居工程竣工量不容易。 保障房要投多少钱？ 据国务院发展研究中心市场所所长任兴洲预计，整个“十二五”开工建设的3600万套保障性住房，整体需要资金4.7万亿元，这还没有考虑通胀因素。其中尤其是公租房的资金缺口大，其投资周期长，资金回报率低。 这个测算是以每套住房投资13万元，每套住房50平方米，每平方米2600元的成本计算，其中并不含土地收储和整理成本。其中2011年要投资1000万套，需要资金投入为1.3万亿元。通过中央财政拨款约1520元，地方预算内安排，各地10%的土地出让净收益，以及中央代发地方发债等，一共可累计投筹集5000亿元，总体上还需要8000亿元。 住房和建设部部长姜伟新在10月27日接受人大询问时指出，保障性住房的目标，是到2020年末，应该是绝大多数的城镇居民都住到成套的符合文明要求、健康要求的房子当中去，到“十二五”末，根据现在初步的测算，保障率达到户数的20%左右。 任兴洲认为，目前保障性住房西部的比例大，建设任务大约占全国的44%，财力较好的东、中部反而比例分别只30%、25.7%。这样西部地区保障面大、保障任务重，与其财力偿还能力弱，形成了一个比较大的矛盾。即便是中央政府给西部的相对投资比较多，但这是远远不够的，这正是当前我们国家面临的区域性需求和财政能力支付负担的问题。 北京大学中国经济研究中心教授平新乔认为，2010年的1.3万亿元保障性安居工程建设的资金，中央财政可以解决1500亿元，地方的土地出让金解决2000亿元，仍只能解决3500亿元，仍有1万亿元的缺口，尽管银行可以筹资一部分。“但长远来看，银行的钱要财政归还，利差也要财政支付。”随着目前保障性住房建设进度加快，而未来土地出让金将下降，地方政府土地收入将减少，这将使得建设保障房的资金链出现问题。 平新乔表示，保障房建设不能实行“一刀切”。保障房建设解决的是大城市、特大城市平民、低层次老百姓和新来农民工的住房问题。“现在连青海、甘肃这些经济欠发达地区也从市县乡开始一层层的摊派保障房建设的任务，事实上这与保障房需求并不一致。” 任兴洲则认为，目前在“十二五”期间，重点是要发展公共租赁住房和廉租房，逐步成为保障性住房的主体，这会有很多问题。 根据财政部公布数据，2011年中央财政预计下达1310亿元用于保障性住房建设，其中公租房支持资金340亿元，廉租房467亿元，其余各类住房资金比较少。而2011年保障性住房1000万套中，廉租房和公租房分别占到16%、22%，共38%，仅仅低于棚户区改造的42%的比例。 任兴洲认为，需要在资金筹措方面找到新办法。公租房的社会资金参与政策需要突破，加快投融资模式创新。资金可以通过股票、债券筹集，或者尝试将公积金、养老金、人寿保险引入到政策性住房金融机构，形成长期稳定的资金来源。 2012年融资压力不减 据报道，12月22日，全国住房保障工作座谈会在北京召开，各省区的住建部门负责人与住建部代表的中央政府签订了2012年保障性安居工程建设责任书。 据透露，2012年保障性安居工程开工套数或下调3成，全年开工套数定在700万套以上。但2012年保障性安居工程总体融资、投资规模不减，总投资量超过2011年，或达到1.8万亿元。 2011 年底，住建部等部门组织全国调研反馈回来的情况表明，2011年全国大部分地方政府建设保障性安居工程投资压力都很大。而华夏幸福基业投资开发股份有限公司副总裁轷震宇表示，2011年全国大部分城市土地出让收入减少比较多，虽然很多地方政府力保保障性安居工程建设，然而大部分城市无力承担那么大的投资。除了土地财政收入下降带来的资金压力外，地方经济面临的实体经济压力，使得地方性财税收入减少，由此导致地方政府财政性投资能力减弱。 夏斌也表示，房地产行业一直是这几年的内需主要支撑，目前多个国内行业衰退也是跟房地产调控有关系的，因此他认为，2012年的保障性安居工程建设是否仍要坚持自建为主，还是可以考虑直接从市场上收购房屋或在建项目作为保障性安居工程？ 据《21世纪经济报道》分析，如果2012年新开工700万套保障房，那么2012年新开工的加上2010年与2011年结转下来的在建保障房，将达到 1900万套，其中，2010年已开工还在建的约160万套。虽然2012年开工套数下调3成，但是2012年保障性安居工程总投资规模并不比2011年少。 “2011年保障房建设的实际投资可能就7000多亿元，其中新开工项目投资实际落实估算仅5000亿元左右，”华创证券分析师杨现领表示，2011年需要投入的1.3万亿元并未实际投下去，将近一半需要在2012年实现。 上海易居研究院综合研究部部长杨红旭告诉本报记者，700万套保障房在未来两年多的时间里，至少需要投资9100亿；而2011年开工任务在接下来的两年内还要继续投入约8000亿；按三分之一的工程投资来算，2010年转结下来的160万套在2012年也需要继续投入后期资金700多亿；也就是说未来两年半时间里，保障房需要后续资金差不多1.8万亿元。 据住建部公布数据，截至2011年10月底，2011年1000万套保障房的开工计划提前1个月完成。但住建部在发布开工率100%的同时也指出，其中存在约1/3的“挖坑待建”。同时，各地名目繁多的企业集资建房、自建房也被赋予了保障房的名分，部分地区也为保障房的加快审批开通了“绿色通道”，部分并未达到开工条件的也被放过了。 开工阶段所需资金一般占建设全过程总投资的1/4到1/3，2011年通过的部分未达标的保障房，在2012年仍然要补足开工阶段所需资金，可见，2012年保障房资金压力实际上比官方数据所显示的更大。 中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年认为，在大量的基础设施投资和保障房建设下，地方政府的债务危机已经非常严重，与此同时，土地财政大幅缩减，预计2012年也将持续，2012年地方债又将迎来第一轮还款的高峰期。地方政府资金压力将在2012年凸显。 保障房项目陷融资困局 据《21世纪经济报道》报道，各级政府大批量的保障房已经开工，但后续的建设资金缺口频现。 报道说，2011年以来的房地产调控和货币政策变化给保障房建设带来很大压力。有业内人士指出，“银行原先承诺的贷款迟迟不发放，仅仅靠财政来建保障房是不够的。” 报道介绍了上海部分保障房项目的引资方式，这些项目引资多以合作模式进行：一是项目公司100%股份转让，可更改法人。二是合作制。实际上，项目从政府机构以招投标形式出笼后，经中介推介，到真正的终端投资建设者环节，几成碎片式了。 保障房从立项到承建商这一环节，政府均以招投标形式批给符合标准的企业承建。如，上海市政府对承建商的要求是：本市房地产开发商需二级开发资质，外省市房地产开发商需一级资质。同时，承建商需提供在银行一定期限内的对账单，或者有效银行存款资金证明。从实际情况看，一般资金额度均在6-10个亿或以上。 2011 年以来，上海新开工保障房面积占全部新开工住宅面积的比重已经超过70%，达到历史最高水平。开工意味着前期的土地拆迁、收储等工作已经完成，需要大量资金投入和时间。上海市、区两级的保障房资金来源基本相似，部分为自有资金（财政加部分土地出让金），部分为银团贷款。 截至目前，银监会还是将保障房贷款列在房地产贷款大类中，然而由于房地产调控紧缩房地产项目贷款，保障房贷款供给量有限，只能等收回来的资金再发放。 由于政府融资平台的清理，仅靠财政资金投入建设显得促襟见肘。政府层面会调整对承建商的建设资金支出份额或者拉长支出周期。这方面的调整让之前大力招揽此类项目的承建商感觉压力深重。 “其实，这些项目投资不存在什么风险，除政府回购外，尚有10%到15%的自卖房。这部分房源就可以根据市场价获利。”有项目掮客测算。比如，58万平方米的项目，其中50万平方米用于政府回购，按照如下计算：楼板价每平米2000元，回购价每平米7000元，建设成本每平米2500元，中间费每平米500 元，即每平米还能赚2000元。那么50万平方米的保障房就能赚10亿元，其余8万平方米自留房源就算每平方米10000元出售，那么两者总利润也为14 亿元。就算融资成本为7%，按融资量25亿元计算，融资期限两年，算下来还有10.5亿利润。 不过，投资者仍有相当顾虑。 “开发商主要打的就是资金战，现在银行的贷款难度可想而知，而民间的融资成本高的已经达到了年利率20%以上了。”有工业地产投资者分析认为，更难以预料的是政府多变的政策风险。“项目推介56%的利润，实际上根据惯例，项目净收益30%不到。” 而且，在整个过程中，承建商需要垫资建设。施工前，政府支付30%的建设资金后，工程建设到结构封顶阶段，再支付35%，工程建设验收合格支付30%，工程质保期满支付5%。 “银行从市场化角度考虑，认为保障房资金沉淀时间比较长，流动性差，回收成本周期比较长。”上海一名国有银行人士分析，这是银行系统对保障房贷款积极性不高的原因。上海一位区县政府人士说，保障房建设资金本身比重不高，更大的资金压力在于土地收储时安置失地农民的费用。随着保障房建设加速，外围交通、教育、医疗等配套费用提上日程，“目前郊区区县都有几十亿的资金缺口。” 据这位人士介绍，这部分资金除了部分来自财政和土地出让金外，主要依靠银行贷款，但是由于地方投融资平台的清理，贷款难度加大。更令市区两级政府头疼的是，银监会至今未将保障房贷款予以单列，随着房地产资金信贷的压缩，不少保障房和配套建设贷款也迟迟难以到位。 因此，目前一些地方反复出现的保障房质量问题，大多是在资金投入严重缺位下，又必须追求数量产出所造成的恶果。 据可以查询到的数据显示，2011年武汉市本级财政已通过财政预算和中央投资补助安排保障性安居工程建设资金24.49亿元，通过地方债融资5.95亿元，两项合计30.44亿元。而武汉市以这么多的资金建设12万套保障房，平均下来一套保障房的投入约2.5万元。这样的投入水平说明，即便按照一套保障房 50平方米的低标准计算，一平方米的造价也仅为500元。 而且，目前碎片式推介的项目，利润又被中介人士敲走一部分。比如项目推介成功后，掮客往往从转出方抽取转让费，费用大约每平方米500元到600元。即保障房融资困局之外，又再现众多中介食利层，现实之困委实不低。 保障房建设的关键问题归根结底还是资金问题，只有解决好建设资金问题，才能顺利推进保障房工程。 保障性住房建设资金筹措需另辟途径 项峥在《上海证券报》上撰文分析说，看目前的趋势，2012年的保障房建设规模不会太小，2011年后续资金需求加上新增项目资金需求，融资仍是大难题。完全考虑用商业融资模式覆盖保障性住房建设资金的做法在实践中将会遇到较大阻力。因此，保障性住房建设资金筹措需要另辟途径。 保障性住房包括经济适用住房、限价房、公租房和廉租房四个层次。经适房和限价房，在土地出让环节采取了非市场化的运作方式，同时售价相对于商品房价格出现了一定程度折让，项目资金回笼不存在现实障碍。因此，可通过商业贷款模式满足开发建设的资金需求。但公租房和廉租房不同，政府资金投入不足，租金收入难以弥补。目前，公租房和廉租房开发与建设尚不具备成熟的商业可持续融资模式。尤其公共租赁住房，介于经适房和廉租房之间，难以完全复制经济适用住房贷款模式，也无法通过财政资金支持，成为当前保障性住房建设融资的最大难点。 从住房建设过程资金投入情况看，在住房开发建设的过程中，土地一级开发阶段最需要商业银行贷款的支持。但政府土地储备机构必须要用土地使用权抵押作为银行贷款先决条件，通常也只适用于商业住房开发模式。从建设周期看，保障性住房建设最大风险莫过于成本上升的不可预测性。经适房和两限房在项目开发初期基本确定了出售价格，若在开发建设周期内出现房地产市场行情大幅下跌，则出售环节必然存在障碍，由此造成项目资金不能平衡预算。再从融资资金到期偿还情况看，若市场没有出现大变，经适房和两限房在完成出售环节后，基本可以偿还到期本息。但公共租赁住房项目在短期内难以到期偿还融资本息。据测算，通常一个公共租赁住房项目，大概需要近30年才能通过租金积累偿还银行贷款本息。不仅如此，公租房偿还期限对利率高度敏感，利率上升将延长公共租赁住房的还款期限。廉租房则完全属于政策保障范畴，需要财政全额拨款，无法按照商业模式运作。 综上所述，保障性住房开发建设资金需求与传统商业银行贷款模式存在承贷主体与用款主体错位、建设期限锁定与拆迁周期不可测、贷款期限与项目正常还款期限不匹配、商业利益最大化和保障性住房公益性的四大矛盾。为更好地解决这四大矛盾，笔者建议在住房公积金中心的基础上成立政策性的住房储蓄银行，专门从事保障性住房建设的资金筹措和使用。 设立政策性的住房储蓄银行，首先必须解决资金来源问题。住房公积金中心的资金来源为公众缴纳的住房公积金，因此在资金来源上不存在问题，而且资金来源非常稳定，可以运用于长期的项目使用。其次要解决成本问题。全国各地都有住房公积金中心，作为准金融机构从事着住房公积金存取业务。把住房公积金中心翻牌成为住房储蓄银行，成本应该最小。其三，要有防范和化解金融风险的机制。全国性住房储蓄银行成立后，最大的风险在于机构贷款的盲目投放。为此，需要将贷款的审批权上收，这可能会造成地方利益之间的冲突，需要通过不断完善机制来沟通协调。其四，要有风险代偿机制。住房储蓄银行经营若出现亏损，政策财政将全额买单。这样可以保证公众的住房公积金不会出现风险。其五，要有激励约束机制。政策性银行运行的道德风险较高，需要不断完善激励约束机制，确保以最小的成本实现既定的政策目的。 若组建政策性住房储蓄银行，或可大大缓解当前保障性住房建设的资金需求难题。比如，贷款条件相对放松。对于“四证”不全的项目，住房储蓄银行可以有效介入，缓解项目建设资金难题，加快保障性住房建设进程。又比如，贷款利率相对优惠。对于保障性住房建设项目，住房储蓄银行可以提供政策性的优惠利率。政策性的优惠利率低于商业贷款利率，可以大大降低保障性住房建设融资成本。还有，贷款期限可适当延长。在综合平衡的基础上，住房储蓄银行可将贷款的期限延长到30年以上，同时约定符合项目实际情况的还本付息方式，这将极大缓解公租房建设融资资金偿还期限较长的难题。另外，这还将促进保障性住房建设与商业贷款模式的有效衔接。住房储蓄银行在自身资金实力有限的情况下，可发挥杠杆作用，为部分保障性住房建设项目提供外部信用增级，真正起到了“四两拨千斤”的作用。更不用说，住房储蓄银行可以股权形式投入资金，作为保障性住房建设项目启动资金使用，可以减少政府财政投入资金的规模。 资料：国外保障房建设的资金来源 根据陈坤的文章介绍，立法先行是所有向社会提供大量保障房的国家的通常举措。美国、英国、日本、德国、法国、新加坡、香港等国家和地区都先后为保障房立法。美国1937年即出台《公共住宅法案》，日本1951年出台《公营住宅法》，新加坡在上个世纪五六十年代先后出台《中央公积金法》、《新加坡建屋与发展法》等。 这些国家的保障房立法主要涉及三个方面： 一是规定专门机构实施各项住房保障措施，如美国的联邦平民住房建设局、日本的建设省住宅局、新加坡的建屋发展局等。二是规范和引导其他经济主体在保障房建设和供给上的行为，使其服务于保障房供给的整体目标，如美国通过税收引导、调节私人资源服务于住房保障。三是确保财政资金的稳定投入。各国会根据自己的财力，立法确保一定比例的财政资金投入到保障房建设中。四是确保分配公正。在保障房分配上公开透明，凡申请保障住房，均张榜公示，出具家庭收入、人口和住房状况证明。在保障房法制建设中，法律条文会随着整体居民收入状况的调整而调整。 政府的财政支付 财政资金是各国保障房供给的主要资金来源。虽然各国会根据自己的财力确定一定比例的财政资金投入到保障房建设中，但总体来说，这个比例都相当大，而且稳定。 香港政府2006年廉租房支出约为160亿港元，占香港政府整体支出的6%；英国政府扶持非赢利组织兴建的保障房和对低收入者的租金补贴，一直保持在GDP的2%、政府公共支出的6%左右；新加坡政府1990年用于保障房建设方面的年度投资总额占GDP的9%。 德国政府虽然规定由州政府负责解决居民的住房问题，但中央政府财政预算中也有相当一部分的住房保障资金。比如，在1999年度，德国联邦用于保障房的资金达100亿马克，还不包括由中央财政负担的住房储蓄奖励。 美国政府每年用于保障房的资金为150亿美元，2005年达到了350亿美元，这还不包括地方政府的各种住房预算。 法国政府每年按照一定比例将保障房资金列入预算，专款专用。 庞大财政支付的资金来源 主要有以下六种途径：预算拨款，将保障房支出纳入国家财政年度预算，在预算收支账目中专门开列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附属商业楼所获得的资金；物业税所获得的收入；住房公积金增值收入；政府住房基金收入、社会保障和社会捐赠。实际上这些钱还不足以支付庞大的保障房开支。为了保障庞大的低收入人群居者有其屋，许多国家还创新金融工具，广泛吸引社会资本介入保障房建设。 财政资金介入保障房建设的形式 一是直接建房。英国政府在1946至1979年间，政府建房占建房总量的比重为46%，最高达到78%。目前，英国共有公共住房520万套。美国政府从 1949年出台《全国可承受住房法》开始到20世纪60年代，每年兴建公共住房100万套以上，到80年代中期，更是达到了150至180万套。 二是住房补贴。各国政府的住房补贴方式可分为面向住房供应方的补贴和面向住房需求方的补贴两种。前者为住房建设补贴（间接补贴），后者为房租补贴（直接补贴）。建设补贴主要有两种：一是开发商的建屋补贴，通过税收减免，提供开发低息贷款以及财政拨款等方式进行补贴；二是社会出租补贴，承租户承租社会出租住宅时只需按政府所规定的租金标准支付，租金标准与市场租金的差额由政府直接补助给出租者。 目前，多数国家的住房补贴的主要形式是房租补贴。因为租金补贴是一项帮助贫困者获得既体面又支付得起的更为经济的措施。瑞典、美国、法国等国家均大量实行住房补贴。 三是减免税收。税收减免主要包括对住房自有者的住房抵押贷款的利息抵扣所得税、出租收入免征所得税以及对自有住房免征财产税。与房租补贴相比，减免税政策有一定的负效应，导致了包括欧洲福利国家和美国在内的许多国家政府更大的财政支出，并加剧了租房者和购房户之间的不平等。同时，减免税收虽然能鼓励住房使用者的住房自有化倾向，却无法直接刺激住房供应。 四是低息贷款。许多国家的政府为了解决低收入家庭的住房问题，综合运用财政和金融手段发放低息贷款，贴息由财政部门承担。通过低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给低收入家庭，以此来增加公共住房的供应量。 社会资金投入 许多国家通过金融创新，吸引了大量的社会资本介入保障房建设。这些金融工具主要有三类： 一是住房抵押贷款证券化。以美国为代表，在北美和北欧国家比较流行。这主要是通过资本市场筹集住房资金，利用住房抵押贷款二级市场（转让和证券化），解决一级市场“存短贷长”的矛盾，控制住房金融机构的风险，稳定经营收益，形成一、二级市场的良性互动，同时形成市场化的风险分担机制，参与住房抵押贷款证券化的各方，如原始贷款人、证券发行人、信用增强机构、投资者等共同分担风险。 二是合同储蓄，即借贷双方通过契约筹集住房资金。潜在的购房者与指定机构订立资金存贷合同，并按合同的约定定期到指定机构储蓄，当储蓄达到一定的时间和金额后便自动取得从该指定机构获得相应的住房抵押贷款的权利。代表国家主要有英国、德国和日本。德国的住房储蓄占整个住房信贷的22%。 法国政府规定，企业职工必须将工资收入的1%拿出来交给国家家庭住房基金管理处管理，专项用于住房建设。只有缴交了1%家庭住房建设基金的职工家庭才有权申请享受低租金住房。同时，法国政府设立了住房信贷局，专门行使社会住房建设的储蓄与贷款职能。储蓄与贷款以家庭为单位参与，实行低利率制，低进低出，让低收入者受益。 三是强制储蓄。政府凭借国家权威和信用，通过法律和行政规定等强制手段要求企业和职工将职工工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持职工住房消费。新加坡最为典型，其本质是一种社会保障机制。 四是政企合作。政府出土地，企业出钱，共建保障房。其运营模式可以是重整—经营—补贴—转让模式、转移—维护—运营—补贴模式、转让—建设—转让模式或公共政府部门与民营企业合作模式。 （完） （整理、编写、责任编辑：王砚峰） 2011年第99期（总第1221期） 2011年12月28日（星期三） 地址：北京阜外月坛北小街2号 E-mail：tsg-jjs@cass?org?cn 中国社会科学院经济研究所 kingwyf@263?net 邮编：100836 电话：（010）68034160 传真：（010）68032473 |
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