房企争相圈地 4月土地成交激增

                            经济走势跟踪
                   The  Pursuit  of  Economic  Trends
         2009年第38期（总第960期）2009年5月26日（星期二）
         中国社会科学院经济研究所《国内外经济动态》课题组
                         经济热点分析
    部分机构认为中国房地产已经复苏
     近来，部分投资机构在研究报告或媒体发表观点称中国房地产也已经复苏，如摩根士丹利最近的一份报告即认为，中国房地产销售已走出2008年底的低谷，并且复苏是具有可持续性的。但也有部分学者和业内人士对房地产业发展前景的判断有所不同，我们特将各种观点整理出来，供读者参考。
    摩根士丹利报告：中国房地产的真正复苏
     摩根士丹利研究部2009年5月15日发表的报告——《房地产业的真正复苏》认为，近期中国经济中，最鼓舞人心的进展是房地产业的复苏，这一现象是真实且可持续的。
     报告认为，今年年初，房地产销售的增长率停止下滑并出现强劲反弹。截至今年4月，房屋销售面积同比增长39%，增长速度较接近零增长的2008年12月明显加快。与此同时，平均房价的同比下降趋势在最近几个月也开始回稳，连续几个月录得大幅环比增长。
     房地产建筑量也呈现出类似趋势。在经历了08年上半年的显著放缓和08年下半年的负增长后，在建建筑面积和完工建筑面积于今年年初都开始录得正增长，至今年四月分别同比增长10%和28%。房地产建筑量的复苏也反射出供需情况的实质性改善。尤其是当货币政策取态开始大幅放宽时，供给方房地产开发商的财务状况自2008年10月起有了显著的改善。银行融资门槛的放宽将令大量在2008年因资金不足或市场需求不明而中止开发的房地产项目得以迅速恢复施工。
     报告认为，虽然房地产销售增长率和房地产建筑量的反弹至今为止仅仅持续了两到三个月，但这表示房地产业已经开始持续复苏。
    房地产反弹的原因之一：消费者购买能力和意愿增强
     首先，相对购买力在08年得到显著改善，虽然08年住宅的每平方米平均价格与07年不相上下，但08年城镇居民家庭人均收入水平较07年增长约14%。因此，经历了03-07年间的大致稳定之后，相对购买力（定义为房产价格和收入的相对增长率）在08年录得了有史以来的最大提高。
     第二，抵押贷款利率大幅下降。五年期基本利率（即抵押贷款的基准利率）从2008年8月的7.83%下降189个基点到12月的5.94%。此外，抵押贷款标准利率折扣幅度的变动更令抵押贷款实际利率大幅降低。因此，目前第一套房抵押贷款的实际利率是4.16%，比2008年8月的水平低约250个基点，在一个相对较短的时间内作出了大幅的降息。
     第三，银行恢复向房地产开发商放贷。房地产开发商贷款增长率从2007年12月的同比增长28%急剧下降到2008年12月的同比增长约7%，这是因为政府为了控制这一产业的快速增长，实施政策大量削减房地产开发商的贷款。可用资金（尤其是来自银行方面的可用资金）大量减少的房地产开发商不得不通过大幅减价来促进销售，从而改善现金流。由于消费者预期财政情况紧张将持续为房地产开发商带来降价压力，导致 2008年大部分时间里房地产市场出现了“罢买”的局面。2008年10月，当政策重心果断地转为促进增长并预防经济硬着陆时，整体融资环境开始恢复正常。在这样的背景下，消费者对于房地产价格进一步下降的预期开始减弱，罢买逐渐接近尾声。
    房地产反弹的原因之二：房地产紧缩环境放松
     摩根士丹利认为，除了上述推动复苏的重要因素，房地产业正在走向真正复苏的一个关键原因是因为中国并不存在全国性的房产价格泡沫，并且中国房地产业的基本面仍然保持稳健。
     房地产业的复苏是在主要政策恢复正常的背景下进行的，政策重点已经不再是对房地产开发商的严格控制。自2005年以来，中国政府采取了一系列紧缩措施来抑制快速上涨的房地产价格，这些紧缩措施的目标是解决收入/财富差距这个社会问题，而不是从经济/金融角度出发的实际意义上的房地产泡沫。
     自 2008年10月起，几乎所有紧缩措施都在回调。“……当管理当局开始认识到房地产业有可能对整体经济造成的严重下行风险时，他们会放松对房地产业的政策控制。这是因为深层次的经济下挫及相伴而来的失业率所导致的社会影响将比住房购买力带来的影响更加严重、深远。”
    摩根士丹利观点：中国不存在全国性的房地产泡沫
     摩根士丹利报告指出，我们长期认为中国并不存在全国性的房产价格泡沫，并且中国房地产业的基本面仍然保持稳健。具体而言，住房购买力被广泛用作评估房地产价格是否过高以致成为泡沫的关键指标之一。与家庭收入相比，房价自1997年以来已经大幅下跌。虽然相对购买力在2004年至2005年间轻微恶化，但自 2007年中开始有显著改善。因此，尽管人们对于近年来的房地产价格快速飙升众说纷纭，但是住房购买力自2003年以来基本维持稳定，在2008年甚至得到显著改善。
     然而，一些市场观察家认为，房价收入比（HPIR）才是更恰当的购买力评估指标，它衡量的是绝对住房购买力。2003年至 2008年间，中国的房价收入比的平均值在8到9倍的范围内，远高于3到6倍的标准水平。然而，由于中国的一些特有国情，中国的房价收入比可能夸大了低绝对住房购买力的严重性。将这些因素计算进去之后，房价购买力将高于目前的房价收入比所显示的水平，从而进一步证实了房价无泡沫的论点。
     摩根士丹利分析其主要影响因素至少有两个。第一，中国家庭收入增长整体强劲，预计这种增长趋势在可预见未来仍将保持不变。2002年至2007年间，人均可支配家庭收入的名义年均增长率约为12%，远高于许多新兴市场经济体，更不用说发达国家了。考虑到可预见未来的快速收入增长，中国经过收入增长调整的房价收入比（IGA-HPIR，即收入持续强劲增长而购房价格固定不变）将在购房后的几年内急速下滑。摩根士丹利认为，当估测一个像中国这样快速增长的经济体的住房购买力时，经过收入增长调整的房价收入比（IGA-HPIR）是一个比房价收入比（HPIR）更加适用的指标。
     由于发达国家3至6 倍的房价收入比标准水平是基于这些国家的预期收入增长，因此在估算中国的IGA-HPIR时，摩根士丹利用的是中国同发达经济体间的预期收入增长差额。如果假设中国的名义家庭年收入增长率比发达国家高5个百分点（从过去5到10年的历史纪录来看，这并非一个过高的假设），那么现在在中国购买一套房产，其平均房价收入比将从现在的8.3倍（2007年数据）降至5年后的6.5倍。
     第二个有助于解释看似过高的房价收入比的中国特有国情是，相当高的住房拥有率以及强烈的住房升级需求。中国的住房拥有率超过80%，是世界上最高的国家之一。这是计划经济时代的遗留产物。在计划经济体制下，绝大多数的职工住在公房里，这些公房后来被私有化并以非常大的折扣（许多情况下甚至免费）出售给这些职工。在这种背景下，非同一般的高住房拥有率是过去计划经济畸变的结果，而不是市场经济的自然产物。
     中国的大多数公房――特别是计划经济时代遗留下来的公房――质量很差。再考虑到近年来家庭收入迅速上升，这也是为什么在住房拥有率已经很高的情况下仍然有强烈的住房升级需求的原因。我们估测，近年来至少有30%的住房需求源自住房升级需求。而其首付款往往来自出售第一套房的收入。换言之，大约30%的购房者已经有相当大的一笔房款——来自国家公房私有化的财富转移——这使他们不必动用现在的收入或储蓄即可支付首付款。而在发达国家，情况则大为不同，他们有正常运转的房地产市场，不存在被抑制的住房升级需求。
     假设购房者出于住房升级的需要支付40%的首付款（鉴于目前平均首付款约为35%，40%是一个颇为保守的假设），而这些首付款完全来自第一套房的销售收入。通过调整住房升级需求这个特殊因素之后，估测房价收入比将从目前的8.3倍降至7.3倍。
     综合考虑到以上两个中国特有国情，摩根士丹利估计调整后的住房收入比将在5.7倍左右，远低于目前的8.3倍。
    房地产业的复苏是真实和可持续的
     摩根士丹利报告指出，短期推动因素和基本面都显示房地产业的复苏是真实且可持续的。尽管大家都更关注于中国政府实施的大型财政刺激政策，但我们认为迄今为止房地产业的复苏是当前中国经济中最鼓舞人心的进展。
     中国2003年到2007年间的两位数增长主要是由出口和投资两大引擎推动的。随着G3经济体的经济衰退，出口已无法成为经济增长的引擎，而居民消费还不是近年来中国经济出色表现的主要推动因素，因此中国未来高速增长的关键将取决于国内投资的力度。
     国内投资目前为止已经起到了一定的推动作用，受到积极政策的刺激，主要由国有企业或国有控股企业开展的基础设施项目的投资显著增加。强劲的投资增长究竟能否持续到政策刺激效果逐渐消失的2009年之后，已经成为众多市场观察家关注的一个关键问题。在这种情况下，房地产业的复苏使得人们有理由相信，基于市场的私人投资以及它对其他经济活动的积极影响（如消费、土地销售恢复正常令当地政府收入增加）将会弥补政策刺激效果的最终消失，帮助维持经济的有机增长，尤其是帮助中国经济渡过2009年之后G3经济体的长期衰退。
     房地产销售显著增长，大城市的房地产存量房已经开始迅速减少。摩根士丹利的房地产研究小组预计，目前大城市的存量房水平介于上海约3个月销售量到北京约11个月销售量之间（见摩根士丹利房地产小组《中国房地产：房地产市场追踪，5月 11日》）。预计全国存量房水平——依据主要市场的可供销售闲置面积——在经历了2008年大部分时间的快速增长后最近已停止增长。
     当存量房停止增长甚至开始减少，销售的显著复苏将最终演变成新项目启动的显著复苏。虽然开工建筑面积的年同比增长率仍然处于负值范围内，该数据将在2009年下半年走出低谷并重新录得正增长。根据过往经验来看，新项目启动开始对销售造成影响需要大约六个月的时间。
     繁荣的房地产市场还会促进私人消费。尽管新的房地产建筑量仍然低迷，但房地产销售的复苏已经为房地产相关零售销售带来积极的影响，有助于刺激整体零售销售的反弹。例如，建筑和装饰材料及家具的零售销售——两者都与购买新房有密切联系——自今年年初以来强劲反弹。
     摩根士丹利认为，一个稳定的政策环境对中国房地产业的健康、可持续发展具有重要的意义。预期政府对于房地产业的现行政策取态度将维持不变。实际上，2008年10月起进行的政策调整是政策回归，而不是酌情、反周期的临时性政策松动。
     中央政府现行的政策反映两个思想：1）通过废除不适当的、人为阻碍其发展的紧缩政策措施，鼓励基于市场的商品房产业；以及2）用社会基金开发低成本、低租金的经济适用房计划，解决低收入家庭的住房问题。这是一个有效且可持续的政策途径，因为一个迅速增长的商业住房计划需要有一个可行的经济适用房计划来匹配。考虑到房地产业对于支持经济复苏及实现可持续增长的重要性，有关于政策调整可能对该产业不利的担忧都是没有根据的。
     经济适用房计划是中国政府刺激经济方案中的重头戏，国家投入的4万亿元人民币经济刺激资金中有4千亿元将用于这一计划。虽然这是房地产业现行双轨政策的重要组成部分，但这个国家投资的经济适用房计划有可能会演变成一个目标过于宏大的公共住房计划。在国家当下实行促进增长财政刺激计划的背景下，这个计划有可能最终构成对房地产业的重大干预。这可能会引发风险，使私人投资受到挤压，破坏市场化、健康发展和商业化运作的房地产业，并从长远对房地产业作为经济增长引擎的可持续性构成威胁。
    部分其他机构关于房地产复苏的观点
    摩根大通：楼市启动实质性回暖
     据《每日经济新闻》5月12日报道，摩根大通董事总经理兼中国证券市场主席李晶11日发布最新研究报告，观点鲜明地指出国内房地产市场已启动实质性回暖，且中国强劲的经济增长前景有助于房地产投资增长的可持续性。
     李晶表示，一季度中国经济已经出现了积极的变化，市场信心提振，经济活跃程度提高，许多大城市房地产市场交易量均有较大增长。2008年受全球经济危机的影响，许多购房者的刚性需求受到压制，造成市场整体成交量萎缩，但随着房地产刺激政策利好以及行业变化，改善型购房者开始入市，推高楼市成交量。其次，在一季度，国内公布的一系列经济数据显示中国经济已出现企稳回暖信号，无论是股市，还是消费市场，都显示出经济形势趋向乐观，民众对经济恢复的信心更加坚定，从而激发此前积压的购买力。此外，春节过后置业、求学等因素也在一定程度上刺激房地产市场成交。
     “楼市的回暖主要是刚性需求大量释放以及救市政策促成的，随着金融危机影响的消退，宏观经济环境的逐步企稳，政府投资力度的不断加大，经济回暖的有利因素积累、增加，全国楼市在去年四季度触底后已出现恢复性的增长，”李晶表示。
    半年后中国内地楼市有望苏醒
     另据《每日经济新闻》5月22日的报道，DTZ戴德梁行大中华区行政总张国正认为，中国内地房地产市场最坏的时期已经过去，但仍处在底部调整阶段。从目前市场的成交量来看，房地产市场的反弹趋势十分明显。但长期来看，由于金融危机对市场的根本性影响，内地房地产市场将进入“U”或“V”型的反弹轨道。相比之下，“U”型趋势是较为正常的房地产循环轨迹，也更有利于这个市场的健康发展。预计中国内地房地产市场将在2010年第一季度实现真正的复苏。
     值得注意的是，中国各个区域房地产市场的表现并不相同。其中，以北京为首的环渤海区域地价一路飙升，而房价仅有小幅下降；长三角地区的房价则一直维持在高位，并继续居各地区之首；广州、深圳等珠三角城市的房价则大幅下挫。尽管价格走势不同，但进入今年3月，各地市场成交量均出现井喷，刚性需求得到集中释放。张国正表示，这说明，买方赢了深圳市场，而卖方赢了上海市场。
     张国正同时称，井喷之后市场的后续需求并不会减弱。中国每年有300万人从农村进入城市，城市中还蕴含着大量的改善性住房需求，这部分需求将为中国房地产市场提供长期的支撑。
    龚方雄：现在正是买地建房的好时机
     在《每日经济新闻》5月23日发表的访谈中，摩根大通中国区首席经济学家龚方雄指出，开发商的库存目前很少，全国平均的房地产库存量按当前成交量来计算大约能维持7个月左右，“到年底时就应该消化得差不多了，所以明年楼市的价格可能会上升。”虽然未来新房的成交量还会下降，但这并不意味着房地产市场将重新进入低迷。龚方雄认为，购买力在向二级市场转换，中国南部地区将引领中国房地产市场反弹趋势，比如深圳二级市场成交量非常大，可见房地产市场在恢复中其投资效率很高。在老百姓投资之后，发展商便可以回笼资金，重新购地。“现在正是买地、建房的一个好时机，不仅地价便宜，建筑材价格下降，建房成本也便宜。”
     如开发商在下半年开始行动，新建房源要等到2011年、2012年才能建好开始销售。而在那时候全球经济已经稳定，市场上最担心的便是通货膨胀。前期由于有通货紧缩的压力，资金回笼后，房企有钱买地开始建房，到通货膨胀时再进行销售，其盈利就会非常好，可以形成良性循环。
    另一部分观点：楼市还要下调
    谢国忠：警惕楼市反复泡沫化风险
     据《北京青年报》5月21日报道，经济学家谢国忠提示，下半年经济形势小幅反弹，房价需要继续下调。
     谢国忠表示，从第二季度开始，经济形势会趋于稳定，经济萎缩幅度会有下降，但债务危机化解需要时间。上半年全球各国刺激经济方案的作用下，下半年各种项目的启动，会使经济形势出现一个小幅反弹，但“这一反弹不会太大，而且缺少后劲。”  
     谢国忠认为，“2009年的楼市小阳春并不能说明楼市将进入牛市。”小阳春的到来，有三方面的因素，一是在之前楼市观望中积累的需求释放，二是房价的下降，三是契税、按揭利率的下调降低了购房者的购买成本。“股市走出熊市一般需要3年的时间，房地产市场滞后于股市，走出熊市需要更长的时间。”
     谢国忠认为，“目前的房地产市场并非复苏，还只是处于一个调整的过程。”一方面，房地产市场存量巨大，另一方面，地方政府要靠土地成交和房地产税收保证财政收入，缺少对房地产供应的控制。“很多人都有泡沫思维，一个泡沫破灭了，就想再搞一个泡沫出来。”对于今春回暖之后某些方面的反应，谢国忠表示出这样的担心，“这就会出现楼市泡沫的反复，而不是良性发展。”
     在谢国忠看来，房地产市场要想持续卖得好，价格就必须下调。
     在接受《每日经济新闻》采访时，谢国忠还说，中国有20亿平方米库存房，大约合3300万套。以香港为例，房子在香港是按照两个方面考虑，供应量一般是存量的 1%，平均房价则是工资收入水平的1.5  到1.6倍。比如香港人月工资是1.6万港元的话，由于这些买房者中有一半人住公房，那么剩下买房的人平均工资算2.5万港币，而房价则是4万港元/平方米。但是现在中国房地产的供应量是存量的4%-5%，房价是工资的3倍左右，供应量和价格都很高。
     房子这波卖了，下一波消费者就不买了，只能卖给收入更低的人，房价需要一点点的打折，慢慢地下降。一般房价下降快的时候是市场利息上升快的时候，现在房价下降得慢是因为银行的利息太低。中国政府的愿望是房价慢慢降，但是如果明年全球都加息的话，对房地产市场的冲击就会比较大。
    王石：房价连续上涨不可能
     《南方日报》5月22日报道，万科董事长王石近日在接受媒体采访时称房价进入“后拐点时代”。他认为，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论，房价连续上涨是不可能的。
     不过，从近期的房价变化来看，显然不少开发商对王石的观点并不太认同，不少一手楼房的房价都有所抬升。
     国家发改委、国家统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的监测显示，70个大中城市新建住房销售价格4月环比上涨了0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。而在这70个城市中，环比价格上涨的城市有47个，包括:广州2.1%、深圳2.0%、兰州1.2%、长春1.0%、昆明0.9%等。而来自广东省统计局的数据显示，今年1—4月广东商品房销售均价每平方米6017元，比去年同期上涨215元/平方米，增长3.7%。
     合富辉煌首席市场分析师黎文江也介绍，像广州这样“回暖”比较早的城市，近期房价的确出现了“小步快跑”的稳步上升趋势，十区均价大约每月上涨200元左右。不过他认为，如果广州每月的成交量能够维持在七八十万平方米的水平上，是基本能够支撑这样的涨幅的。从目前来看，广州的房价还会上升。  
     一位不愿透露姓名的专家表示，从开发商的心理来看，去年楼市冷淡房价连续下调，开发商很苦恼，今年楼市出现回暖迹象，提一提价把之前的损失补回来，是很多开发商的共同想法。因此，近期房价上涨是前期成交上升的连锁反应。他还指出，针对中国人买涨不买跌的心态，很多开发商提价也是一种营销策略，为市场进一步加温。
     不过该专家表示，他非常赞同王石的观点。他认为，现在宏观经济虽然出现回暖迹象，但毕竟仍不明确，楼市走势同样充满变数。此外，虽然近期楼市成交量上去了，但买房主力还是以自住型需求为主，而对“回暖”十分关键的投资客目前还不多，因此，当前楼市最敏感的因素还是房价。“之前楼好卖主要是因为房价回归到消费者能接受的程度，现在开发商一回暖就涨价，很有可能导致消费者不买账”。
    参考：房地产业的近期状况
    房地产行业：盈利增速放慢  现金压力缓解
     新浪财经5月18日刊登民族证券崔娟撰写的报告，指出由于08年房地产市场持续回落，08年房地产板块营业收入和净利润增速明显下滑。08年，房地产板块营业收入和净利润增速同比下滑28.79个百分点和97.05个百分点。09年一季度房地产市场快速回暖，商品房销售面积、销售金额同比分别上涨8.2%和 23.07%。由于房地产行业实行预售制度，销售回暖反映在业绩上有一定的滞后性。09年一季度，房地产板块实现营业收入326.06亿元，同比下滑 3.8%；实现净利润42.25亿元，同比下滑21.34%。
     由于一季度房地产市场快速回暖，房地产板块预收帐款明显增长。09年一季度末，房地产板块预收帐款为1034.2亿元，比08年末增长16%，明显高于08年同期5%的增幅。
     报告指出，由于净利润增长速度的明显下滑和资产规模的扩大，上市公司中房地产板块的资产收益率（ROE）和净资产收益率（ROA）有所下降，费用率略有上升。08年房地产板块ROE和ROA分别为10.94%和4.22%，和07年相比分别下降3.12个百分点和1.08个百分点。09年一季度房地产板块 ROE和ROA分别为1.51%和0.55%，同比分别下降0.72和0.31个百分点。
     08年销售毛利率略有提高，净利率有所下降。08年房地产板块销售毛利率为36.45%，同比增长0.82个百分点。由于08年结算的项目中有相当一部分是07年销售的高毛利项目，因此销售毛利率略有提高。08年三项费用率有所上升，因此净利率有所下降。
     由于08年商品房销售持续萎缩，房地产板块存货周转率和总资产周转率有所下降，分别由07年的0.43、0.35下降至0.34和0.3。09  年一季度房地产板块存货周转率和总资产周转率同比也有一定下降。
     受益于销售的快速回暖，09年1季度房地产板块的现金压力有所缓解。09年一季度，房地产板块经营活动产生的现金流量净额为73.88亿元，和去年同期的  -237.76亿元相比有明显提高。由于08年销售的明显萎缩，08年房地产板块经营活动产生的现金流量净额为  -381.74亿元，相比07年继续下降。
     09年1-4月，商品房销售面积、销售额同比分别增长17.55%和35.43%，快速回暖。刚性需求在政策鼓励以及开发商降价促销下得到了集中释放。从二级市场表现来看，房地产市场销售回暖因素已逐步被市场所消化。随着刚性需求的逐步释放，商品房销售面积可能会有所回落，但随着宏观经济的企稳和信贷投放量的激增，09年整体销售情况好于08年是大概率事件。
    房企争相圈地  4月土地成交激增
     据5月22日《每日经济新闻》消息，手握今年前4月的销售回款，开发商的心态又从“保生存”，转为“谋发展”。一夜之间，土地市场似乎又回到那个房企“争相圈地”时代。土地市场又在众多房企的追捧下，价格急速飙升。
     中原地产研究中心分析师宋莉在土地研究报告中说，4月份各地土地成交量明显增加，多家企业争夺同一块地从而导致溢价成交的情景又开始上演。
     克尔瑞（中国）研究中心的数据显示，在北京、上海、广州、深圳、成都、长沙等全国26个城市中，仅6个城市4月份的土地成交量出现环比下滑，而其他20个城市的成交量均出现环比大幅上升。土地成交量上升的城市比例约为77%。
     中原地产研究中心分析师许芹表示，成交量激增的主要原因有两点，一是由于近期住宅销售火爆，开发商资金回笼迅速，购地资金充裕；另一方面，政府加大推地力度，推出地块底价较低，让更多的开发商燃起了对土地的热情。
     中原地产研究中心吴维娜说，随着土地成交量的放大，土地溢价成交在3月份初露苗头后，4月份愈演愈烈。北京、上海、深圳、天津、重庆和杭州均出现溢价成交。其中，杭州位于上城区南山路地块溢价幅度最高达127%，且楼面地价达46284元/平方米，创下地王新纪录。
     易居克尔瑞（中国）研究中心数据显示，4月份全国26个主要城市的经营性土地中，有19个城市的土地出现溢价成交，溢价城市比例超过73%。而在这些城市中，深圳4月份成交的土地溢价率超过50%。
     宋莉指出，值得注意的是，尽管成交频现较高溢价率，但地块实际出让价格仍处于低位，距离2007年历史高位仍有较大的差距。
    （完）
    （摘编、责任编辑：王砚峰）
    2009年第38期（总第960期）  2009年5月26日（星期二）
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