“二套房”贷款政策松动的利弊分析

                              经济走势跟踪
                     The  Pursuit  of  Economic  Trends
           2009年第5期（总第927期）  2009年1月20日（星期二）
           中国社会科学院经济研究所《国内外经济动态》课题组
                           经济热点分析
    楼市2009：政策与市场走向
     2008 年12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，专门研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。12月20日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），这是国务院在短短两个月时间内，出台的第七项有关房地产稳定发展的公共政策。为更加全面地把握和落实政府的这一重大战略决策，理论界及业内人士也在多种层面开展了热议和研讨，我们将相关资料进行了收集整理，分两期供研究人员浏览参阅。
    房地产新政的积极意义和重大影响
     据 2009年1月8日央视《新观察》栏目的专题报道，2008年12月21日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中包括6大条和13小条，市场把这条新政策，简称为新的“国六条”。这六条主要意见是：一、加快保障性住房建设力度；二、进一步鼓励普通商品住房消费；三、支持房地产开发企业，积极应对市场变化；四、强化地方人民政府，稳定房地产市场的职责；五、加强房地产市场监测；六、要积极营造良好的舆论氛围。新“国六条”跟 2006年颁布的房地产调控的“国六条”相比，最大的区别在于，新的“国六条”是一份鼓励房地产健康发展的意见，2006年的“国六条”指导意见主要是发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，整顿和规范房地产市场秩序。
     而2008年12月23日《新京报》的报道更进一步指出，就针对性而言，《意见》是10月份以来，中央政府出台的一系列房地产公共政策中，最准确地诊断了目前房地产市场的病状和病因。《意见》不仅细化了保障性住房的建设计划，放开了改善性住房的二套房贷政策，大幅度减免交易的营业税，更重要的，第一次在中央政策层面提出要合理调整房地产的价格，并对房地产未来的重组和洗牌可能引发的信用风险在政策层面给予防范，将成为未来主导中国房地产洗牌和变局的重要文件。
     2008年12月23日《中国新闻网》引述北京大学房地产研究所所长陈国强的观点认为，这次“意见”是对十七日出台的“国三条”措施的细化，相比“国三条”更具体化，有了较大的可操作性，并对企业、商业银行、地方政府提出了具体要求。意见明确提出未来几年保障性住房建设的时间表，提出多渠道筹措保障性住房资金的措施，明文要求地方政府确保保障性住房建设用地供应，系统全面地提出解决住房保障问题措施，并具有较强的可操作性。  
     陈国强说，明确强调消费性和自住性住房消费，对改善性住房需求有明确界定，突出住房的消费需求和自住用途。而对住房交易转让环节税费的减免，这在很大程度上可以刺激和培育二手房市场，而培育较好的二手房市场的交易环境，可以间接推进一手房市场的活跃，其意义不可低估。  
     观点称，政府鼓励房地产开发企业进行合理价格调整，并支持房地产开发企业的合理融资需求、取消城市房地产税。此举将改善目前房地产开发企业的资金状况，有效降低房地产企业的风险。在这些措施的推动下，房地产市场将逐步摆脱行政干扰，市场供求博弈形成的房地产价格更趋理性。
     谈到房地产新政对未来房地产市场的影响，陈国强指出，可以看出中央出台政策的良苦用心，希望市场向好的方向转变，不希望房地产市场出现大的波动。但政策是影响市场变化的因素，但不是唯一也不是决定性的因素。而企业在新的市场环境下，采取什么样的应对策略，将关系到未来市场的变化。  
     2008年12月19日《新华网》披露了两位专业人士的观点：中国社会科学院金融研究所研究员汪利娜说，这次国务院常务会议出台的新政策将以前的政策更加具体化；清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在住房市场量缩价跌的大环境下，不是缩减而是增加政策性住房供应，这看似违背经济规律的政策，实际上是在准确把握我国国情特点的基础上提出的，充满了政策智慧和胆略。此次利用市场调整契机，面向低收入住房困难家庭和居住环境恶劣的城乡居民家庭，加大政策性住房建设力度，应该说是一个低成本解决住房问题的好机会，可以取得解决低收入家庭住房问题和拉动经济增长的双重功效。
     2009年1月4日《中国发展观察》刊载国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏的看法认为，房地产市场前几年的过热与投资市场的兴起有很大关系，国家肯定要限制投资市场的过热发展，而且国家现在的政策已经很宽松了，以后肯定视情况还会有新政策出台，但短期内应该不会再有什么变化了。
     廖英敏肯定了国家出台的一系列政策，她说房地产目前来看依然是我国的主导产业，国家最近出台的一系列关于房地产市场的政策目的就在于通过这些政策来刺激、改善房地产市场的低迷状况，促进房地产市场健康发展。房地产市场现在低迷的原因并不是老百姓的住房需求已经达到饱和，根本原因就在于房价过高，高到老百姓想买却没钱买的地步。最近有网站发布了一份问卷调查，两千多名参加调查的网友居然有超过八成希望房价大跌，廖英敏表示这只能说明房价确实太高了，但是房价调整的快恢复的也会更快。现在房地产市场已经开始按市场规律进行自我调整。房地产的价格会慢慢回归到一个趋于合理的区间，政府现在出台了一系列对于购房者的优惠政策，这些都会使消费者的购房成本降低，会慢慢刺激楼市复苏。
    国家部委领导对2009年楼市的政策解读
     据 2009年1月7日《工人日报》的介绍，住房和城乡建设部副部长齐骥称，增加保障性住房的供应，不会冲击商品房市场，反而有利于平稳商品房市场的价格。房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体应该说是分得清的。中国正在发展过程当中，人均GDP水平和群众的收入还不高，因此即便有大量的商品住房的供应，恐怕还有一部分低收入群体无论如何也不可能在商品房市场当中去解决自己的住房困难。因此，国务院提出要加大保障性住房的供应。对于城市“夹心层”家庭，国家将酝酿出台解决这部分住房困难群体的政策措施。对于当前房价，齐骥称，开发企业会顺应市场变化，主动采取措施以合理价格促进商品住房销售，以释放潜在的住房需求。
     国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿在新闻发布会上表示，保障性住房资金投入渠道，主要有中央政府加大扶持力度和地方财政加大投入两个方面。同时，对于承建廉租住房和棚户区改造任务的房地产开发企业，国家出台了专门的办法加大金融支持力度。通过以上渠道来共同解决廉租住房建设和棚户区改造的资金问题。今年将解决260万户廉租房和80万户棚户区改造问题，中央各部门已对此做了详细规划。
     中国人民银行金融市场司副司长霍颖励介绍说，尽管去年房地产市场经过调整，价格发生了大的变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，都远远低于各项贷款的不良率。个人住房贷款回落幅度较大，2008年11月末，个人住房贷款余额同比增长了10.6%，比上年同期低25.8个百分点。霍颖励强调，要加强对风险的防范。因此对商业银行最低的首付款比例调整为20%，规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%。她还表示，房地产投资信托基金已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商。
     财政部税政司副司长王晓华则称，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，如果执行得好可能会延续这些政策，如果执行得不好，2009年可能会考虑是否有其他更好的政策措施。
    对当前楼市调整时间的判断
     社科院金融研究所尹中立教授在2009年1月4日《中国经济报告》中谈到他的观点认为，自2005年以来，由于汇率改革因素、大宗商品价格的上涨因素和股市价格飙升带来的财富效应刺激了我国楼市价格的迅速上涨，但这些需求在2008年由于次贷危机的影响同时消失了。这将严重影响房地产市场的需求，可以认为，已经出现需求的断层现象，简单的政策刺激对当前的楼市已经不起作用。要让需求与供给重新匹配，需要楼价下跌和工资收入上涨来消化，如果居民收入提高较快（包括通货膨胀的因素），也许楼价下跌的幅度不会太大，但目前的国际、国内形势无法支持这个推断，居民收入的增长预期在未来会不断恶化。因此，这次中国楼市的调整与2007年前的任何一次都不一样，调整的时间至少超过3年，楼市下跌的幅度将超预期。
     而上海社科院房地产研究中心的顾建发研究员在2009年1月4日《东方早报》发表的看法则认为，从房地产市场来看：2008年市场走势呈现倒“V”形，2009年将呈现“L”形，有可能在年底出现回暖。随着“救市”政策逐步到位，市场恐慌情绪将逐渐消失。因此展望2009年中国房地产市场，可以说：有危机但不悲观。
     一是楼市阶段性的供大于求不可避免。由于房地产市场的供给是刚性的，而且还有着巨大的惯性作用；对于需求而言则具有较大的弹性，当房地产上行时需求就会放大，而在下行时就会缩小。如何消化未售商品房将是2009年我国房地产市场要面对的第一个问题。
     二是房地产调控政策将逐。尽管2009年房地产形势比较严峻，但是众多的积极的因素正在扩大。第一，从地方政府“救市”政策纷纷出台之后，国务院也出台了拉动经济的十条措施，中央经济工作会议强调，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业的支柱作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。第二，央行大幅减息和房价调整有助于购房刚性需求和购买力的恢复，加速缩短行业调整的周期及幅度。第三，为有效地促进房地产的稳定发展，刺激买方市场正常的住房需求，房地产调控政策必然根据实际情况继续调整，调控政策的上限或许会回到2005年初。
     三是房地产企业兼并重组大势所趋。在未来的 1-2年，房地产行业洗牌加速，房地产企业兼并重组大势所趋，产业集中度将明显提高。目前我国房地产企业一直维持在3万家以上，产业集中度一直得不到有效提高，房地产龙头企业的市场占有率也一直维持在较低的比例。随着市场的调整，一大批实力较弱的开发商会因此退出房地产行业或被有实力者兼并。房地产行业的企业数量会有所减少，产业集中度有望进一步提高，这对房地产业自身发展来说，无疑是坏事变好事。
     四是未来中国城市化建设将加速。目前我国城市化水平较低，只有44.9%，低于世界平均水平的9-10个百分点。从世界城市化进程看，城市化率达30%-70%的阶段，正是房地产发展的“黄金期”，就是我们通常所说的“房地产黄金20年”。从现在到2020年的十多年中，我国仍将加速城市化建设，每年城市化率将以1%以上的速率提升，城市化水平每提高一个百分点，新增加的城市人口大约为1500万。随着城市化、工业化进程加快，新增住房需求巨大。
    关于“救市”政策的不同观点
     主张救市的观点
     来自2008年12月15日《经济参考报》的报道称，由于来年房地产业走势不被看好，当前又正值我国经济面临“保增长”的压力，有专家呼吁要保证中国经济明年继续平稳较快增长，就要先救楼市。  
     瑞士银行中国区主席蔡洪平认为，房地产是中国经济增长的火车头之一，中国政府应该对症下药，首先从房地产开始来拯救中国经济和刺激中国经济。在中国投资结构里20%靠房地产拉动，改革开放30年，房地产从来没有过像今天这样对中国经济和发展有这么密切的关联度。目前处于全球经济萧条中，更加需要来关注和发展房地产。
     不过世界观察研究院理事长陈伟恕提醒到，“救楼市”并不是让政府维持高房价，而是在经济风云变幻的时候保持房价稳定。有些人说这是市场经济，政府不应该救，但现在我们是救实体经济。可喜的是中央再三说房地产是国民经济的重要支柱，必须给予支持。
     叶檀在2008年10月24日《广州日报》上发表观点表示支持救市，也支持加大保障性住房建设规模，认为两者并行不悖。从去年以来，中国的实体经济受全球金融风暴冲击的迹象越来越明显，而房地产行业由于关联度高，成为实体经济与金融领域的重要枢纽。很明显，房地产领域因为捆绑了实体经济、就业、银行与地方财政收入而被援助。同时，政府增加投入加大保障性住房建设规模，可以缓解社会不公，减少房地产泡沫发生的可能性，更可以使房地产市场恢复元气。
     叶檀指出，救市政策太晚，很可能效果不彰。房地产市场与股市的共性，就是投资者追涨杀跌的本能。当房地产行业引领经济进入下行周期，一些楼盘价格开始下调，投资者业已形成下调预期，必须经历一个完整的周期，才能进入上升通道。在趋势业已形成之时救市并不能改变大势。如果在实体经济刚受冲击时就出台稳定房地产政策，效果可能会好得多，不至于出现建材等基础产品价格大幅下挫、蔓延到钢铁等各个行业的局面。因此，救市未必会起到立竿见影的效果，一些城市救市之后首日，房屋成交量为零，就很说明问题。  
     叶檀强调说，政府必须以明确、长期的政策给予房地产购买者与业者清晰的预期，至少不要隔两三个月就调整税费，使业者无所适从，也让投资者对政策的朝三暮四感到害怕。
     反对救市的观点
     易宪容教授在2008年10月16日《东方早报》发表的观点认为，地方政府出台政策救市是一种短视行为，2007年房地产市场的火暴，不仅让房地产市场赚得盆满盘满，而且使房地产相关的产业也出现前所未有的繁荣。但是，今年房地产市场的环境已经发生了根本性的变化。比如，房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性变化。如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平，地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场，是不可能的。所以，尽管不少地方政府出台了各种各样的所谓的“救市政策”，但是要想恢复2007年房地产市场那样种火暴的场面已经根本不可能了。所以，不要说地方政府所谓房地产的“救市”政策没有多少作用，就是中央政府重新启动什么救市政策，估计作用也十分有限，因此当前房地产市场的条件与环境整体发展趋势已经出现了逆转，除非政府希望用一个新泡沫来掩盖旧的泡沫。
    “二套房”贷款政策松动的利弊分析
     据2008年12月19日《新华网》发表的专访报道，去年，国家出台政策将居民购买第二套住房的首付比例提高至40%，很快就收到了有效抑制房地产市场投资性需求的作用，但整个楼市也从此步入调整期。  
     日前召开的国务院常务会议再次明确改善性“二套房”概念，重申对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
     在专访中，一些业内人士谈了他们的看法。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，此举旨在进一步鼓励居民购买改善型住房，并由此向楼市释放重大利好信息，“救市”意味深重。
     对于“二套房”贷款政策的松动，也有专家表示担忧。中国社会科学院金融研究所研究员汪利娜指出，如果一个家庭以丈夫名义买了一套房，又以妻子名义买第二套房，按照我国目前的情况是无法判定的。此外，也要防止一些地方在“平均水平”上做文章，提高“平均水平”的标准。
     另据2008年12月 22日《市场报》报道，尹中立教授指出，这传递出一个重要信号，当前促进房地产市场发展的所有措施，始终是在支持居民购买普通住宅、合理改善居住条件的范围内实施的。尹中立认为，二套房贷和营业税政策的初衷，就是为了抑制房地产市场的投机行为。之所以没有取消，也是为了警惕政策松动时，房地产市场投机之风再起，防范楼市泡沫和金融风险。  
     我爱我家相关研究人员则认为，当前很多地方还没有权威部门出具的“当地平均居住面积”数据，购房人应该到哪里、怎样开具当前居住状况的证明，仍然不明确。因此二套房贷的政策调整还需要相关配套细则。
     2008 年12月19日《京华时报》引述某大型开发商负责人黄先生的看法认为，放松二套房贷的政策出得晚了点。不过，他也认为出总好过不出，至少能给市场一些积极的信心。估计这个政策的最大作用是让大家看到是可以出手的时候了。二套房贷放松后，相信会有一批刚性需求的买家在近期入市。不过该开发商并不认为该政策能很快让市场回暖，现在看来，这个政策能够稳住价格，让成交活跃起来就不错了，楼价要重新走高还需要看市场大环境。
     然而，还有专家对此政策的出台表示出极大的忧虑，2008年12月25日，《四川新闻网》就披露了中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海的观点，他指出，二套房政策一出，贷款一放松，对开发商的压力就不够了，国家起不到震慑作用了，因为他手里有了钱。这也是为什么很多开发商不愿意房价下降的原因，因为他后期地价拍的比较高，再降肯定要亏本卖，地价相应也就下来了，以后地方政府的土地再也卖不高了，甚至就卖不出合理的价值了。  
     曹建海认为，其实这样下去还有一个更为严重的问题，就是开发商可以做假按揭。既然买二套房有很多优惠，那么就很容易买进出售。假按揭怎么做呢？假如说你是开发商的员工或亲戚，就可以用你的身份证买自己建的房子。签了房屋合约，首付就是开发商自己从银行又交给了自己，从银行套出除首付外的房价总值80%以上的贷款才是最重要的。  
     曹建海指出，开发商把资金套过来把自己的生存问题先解决了，再把问题转嫁到银行。开放商建房的贷款也容易贷出来，还可以再去买便宜的土地去开发，通过这个赚的钱来还之前套出来的那部分钱，并通过二手房交易卖出去。真的交易出去了就把这个房子解套了。但是假如卖不出去呢？补不上钱呢？也没有新的机会开发土地，那就是牢狱之灾了，那他只有逃跑。  
     曹建海警告说，我觉得二套房政策出台，开发商是心满意足。如果这样下去，极有可能2009年变成集中做假按揭的一年，2010年可能会是一个集中爆发的一年，爆发那就真正崩盘了，所以在2010年房价会出现真正大幅度的回落。崩盘反而不能刺激消费，老百姓会认为房价还会回落，持观望态度，真正刺激消费要到2011年、2012年之后。但是对我国拯救经济来说，显然太慢了。（待续）
    （摘编:叶红；责任编辑：王砚峰）
    2009年第5期（总第927期）  2009年1月20日（星期二）
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