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会员注册随着投入的增加，宏福集团增资扩股，注册资本由3000万元扩为3亿元。员工和村民均可入股。黄福水承诺，郑各庄村民都可在集团安置就业，“适合干什么就干什么”。郑各庄逐渐形成了村集体委托宏福集团代理经营村庄土地、村民及员工成为企业股东，以企业为主导改造、发展村庄的村企合一模式。
据宏福集团数据，至2012年，村民全部脱离农业生产，但全村仍有1105人保留农民身份，都是集团股东，其中415人在集团就业。村民人均纯收入达59800元，其中25.6%来自工资收入，35.4%来自股份分红，5.2%来自土地租金收入(包括村集体利用土地租金分给农民的福利)，13.2%来自集体支付的社会保障收入，20.5%来自房屋租金。
目前，郑各庄的孩子从幼儿园到大学，学费全部报销。村里70岁以上老人，都可免费入住新建保健、文化、娱乐等设施齐全的“养老公寓”，“管吃管住”，每个月还有2000元左右“退休补贴”。
至2012年，郑各庄社区总人口已经达到3.5万人，引入企业96家。
“回过头来看，郑各庄村城镇化成功了，产业升级了，农民问题解决了，农民的五险一金、转工问题解决了，后顾之忧解决了。农民变成股东，土地收益、财产收益、股权收益全有了。”黄福水对此颇为得意。
土地杠杆
政府主导的“农民上楼”，黄福水自己来做。与政府主导下大规模的城镇化一样，郑各庄发展产业、撬动城镇化的杠杆同样是土地。通过宏福集团，最终实现了郑各庄土地资源集中调配和运营。
不过，集体用地直接入市至今仍是一块禁地。郑各庄在这条路上行走多年并未翻船，或与北京城市化的节奏有关。起初，远离市中心的郑各庄土地不但不值钱，开发改造反而需要大量投入。
一位北京市其他区县农委官员对财新记者分析称，这恐为郑各庄最初多年未受实质性打压的真正原因。而随着地价上涨及郑各庄基础设施投入后的环境改善，郑各庄土地的潜在价值已经显现。
用黄福水的话说，郑各庄完全是偶然发现土地价值的。1997年，宏福集团被拖欠3000多万元三角债，资金周转困难。债务单位以实物抵债，“有钢材的出钢材、有水泥的出水泥、没材料的出工人”，黄福水等人决定依靠这些现成的建材和人工，利用村里闲置土地和村民宅基地为员工和村民集资盖房，做旧房改造挣一笔钱。宏福苑便由此而来。最初四栋楼的住房为集资认购，村民每套仅四五万元，没想到指标很快抢购一空。黄福水仅在村中平整出7.5亩地盖起了4栋15236平方米的住宅楼，500万元的预付款让企业渡过了资金难关。
黄福水说，郑各庄从此有个不成文的规矩，即村里祖祖辈辈留下的地都要自己开发。
此后数年间，旧村改造继续进行，村民陆续入住宏福苑，郑各庄腾挪出800亩宅基地。村民拆迁上楼后，宅基地交给村委会。宏福集团办公室职员郝玉增告诉财新记者，宅基地采取分期补偿，每份地按0.27亩计算，补偿40.5万元，可支付现金或入股宏福集团。同时村民每户享受290平方米平价安置房，购置价格为每平方米600元左右。平均下来，目前每户村民至少得到三套房，人均住房面积约70平方米。不过，至2009年宅基地的补偿才全部落实。
也有一批村民对补偿并不满意，拆迁久拖未决。但黄福水对财新记者强调，绝无强拆，“一直都在谈，随时可以去问”。目前，在宏福苑和水城御墅之间，仍可见一片正在拆迁的老房。但目前绝大部分土地已集中于宏福集团之手。
村民不再务农，承包的农地也被村委会收回。1999年，利用农地新一轮承包契机，经村民大会同意，在确权基础上，村委会与宏福集团签订协议，把农地流转给宏福集团经营。集团外只租不卖。宏福集团按照每亩每年租金不低于5000元的价格出租土地，对尚未租出的，则由宏福集团按每亩每年500元的租金标准支付给村委会。村委会收回的土地租金，除支付公共福利开支外，剩余部分均分配给享有土地承包权的农民。