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会员注册从1999年到2003年，虽然1998年修订后的《土地管理法》已经强化用途管制，但执行起来不如现在严格。郑各庄利用北京市大力发展乡镇企业机会，按有关“工业大院”政策，通过整理置换、交纳复垦费等方式，先后将1600余亩农业用地转换为集体建设用地。
宏福集团提供数据显示，至2012年，在郑各庄村这些集体土地上共兴办了96家企业，提供了约1.3万个就业岗位，创产值95亿元。宏福苑中，百余栋小产权房拔地而起，建筑面积约百万平方米。对村民和在郑各庄就业人士等销售比例约占44%。宏福集团办公室职员郝玉增称，对外销售收入在20余亿元左右。
2013年1月，宏福集团将原先农地租金从每亩5000元涨至1万元。农地的转用并未再单独给农民一次性补偿。这些年村民也并非没有怨言。一位老村民即指，有年轻人认为，像邻村平西府村，农民把地留着自己开发收益显然更大。刘守英也曾在报告中提出，土地增值收益分配仍有不合理之处，集团用地当时一律按5000元/亩支付，没有考虑到土地转为第三产业以后的级差地租。
但毕竟这些来自土地的收入支撑了郑各庄村庄改造及村民福利。黄福水、郝玉增等人否定了外界认为宏福集团靠卖地起家的说法。郝玉增表示，无论是土地租金还是“小产权房”利润，都归村集体，“地是农民的”。宏福集团只起孵化作用，负责经营、建设，带动村庄发展，集团用地目前是按照每亩1万元标准支付租金。村经济合作社则要承担由集团垫资的拆迁、建安、基础设施等方面的投资。截至目前，房屋销售收入据称还不能完全覆盖公共设施建设，宏福集团还有垫资。完成公共设施建设后，宏福集团将不再承担村庄福利，由村委会从股份收入和土地收入中自行支出。
村里老人对郑各庄模式多持肯定态度。去年，老人福利是郑各庄村公共福利支出中最大一笔，共计668.6万元。
在刘守英看来，与政府土地财政不同，郑各庄将土地级差收益留在村庄内部分配给农民，并发展了本村产业。黄福水则认为，这种方式避免了征地矛盾。
虽如此，在新土改中，对给郑各庄这样城郊的村子土地直接入市模式始终争议不休。“涨价归公”是反对者——东南大学教授华生等人最近在公开辩论中提出的一个理由。他们认为，靠近城市的农地价格大涨，与拥有土地的农民无关，是因为政府投巨资建成城市的基础设施、引进了工业和其他产业。允许城郊小部分农民卖地获取暴利，有违公平。北京大学教授周其仁则专门撰文反驳，在市场形成的价格里，与某一商品或要素的供应者“无关”的因素实际上数之不尽，但这并不意味着所有这些“无关的”涨价收益都要归公。刘守英则表示，土地本来就有区位，“归公”的部分今后可通过税收实现。
问题是，规则仍只限于学界讨论，闯入禁地的郑各庄尚无白纸黑字的法律法规可以遵循。
规划之争
被相关部门认定为小产权房的水城御墅拆除后，宏福集团加速了推动四个酒店项目以自征自用模式转为国有土地的行动。这是一种突破 “招拍挂”主流模式的变通之道，也是黄福水惟一可以接受的国有化方式。
如果最终获行，政府仍要履行征地程序，宏福集团则要为这些项目补办立项、规划、土地等手续，补缴土地出让金。“黄福水是算过账的，政府要给一笔征地补偿，并支付一级开发投资，宏福集团再支付土地出让金。如此相抵，不会亏太多。”蔡继明告诉财新记者。但黄福水估计：“主要项目做下来，没有几个亿估计不成。”