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会员注册“土地财政”在现实中的扭曲主要表现为：伴随地方政府短期行为、征地纠纷、过度土地抵押融资、形成地方政府财力生成过程的不可持续、难以为继，等等。如果按照去伪存真、舍末求本的研究方法来分析其背后“扭曲”的逻辑，便会发现：（1）转轨、赶超和快速城镇化进程中，中国政府事权范围比任何国家、任何历史时期都要广泛，这无疑对政府的支出责任提出了巨大挑战和更高的要求，收支矛盾也异常尖锐，这是“土地财政”面临的最大的现实和前提；（2）在政绩考核、重视工业发展以及地方政府间竞争发展经济的驱动下，政府倾向于以零地价或低于成本价的方式出让工业用地，相应将工业用基础设施投入的成本压力转移给商用和住宅用地；（3）很长时间内不允许地方政府发债、房地产保有环节税收制度缺失，限制了政府融资的途径和未来预期，政府便想方设法通过“操纵”土地供应总量、结构以及时间窗口等手段最大化当期利益，最大化商用和住宅土地出让收入；利用土地作为抵押物作不规范融资，最大化“圈地卖钱”行为，忽视“养地升值”机制；（4）土地出让收入资金管理不规范导致资金使用随意、浪费，产生腐败；（5）民主化、法治化进程滞后，征地拆迁无统一规范、有法律依据的规则可循，“讨价还价”中往往征拆双方的权利和利益无法得到有效保障，局部出现的不规范行为（政府强拆、钉子户、被黑社会利用）被传播效仿，成为双方保证自身合理合法利益、争取“超待遇”的常态手段，其最终结果是征拆当事人的基本权利均无法得以保障，不满情绪不断发酵并最终激化，酿成影响恶劣的一系列“社会事件”，并总体上“水涨船高”、“攀比”式推高土地开发综合成本。我们认为，上述五因是“土地财政”异化的主因。其中逻辑关系可用图4予以描述。
实际上，在上述“土地财政”扭曲和异化中，尤为需要重点关注的是“工业地价”倒挂带来的工业用地的浪费，进而对中国极其有限的土地资源配置的扭曲。“我国居住用地与工业用地比是1.5:1，许多城市甚至工业用地超过居住用地，而日本三大都市圈居住用地是3700平方公里，工业用地是600平方公里，比例为6:1，法国大巴黎地区居住用地是1100平方公里，工业用地是205平方公里，比例为5:1”。（华生，2013）目前国内各类工业园开发区遍地开花，大量工业用地闲置。这从另外一个角度也说明了土地资源配置市场化改革的必要性。
从图4中可以看出，造成“土地财政”扭曲异化的原因，一部分是短期内难以根本改变的现实，如赶超战略、转轨经济和快速城镇化，一些是在逐渐完善中，如政绩考核和工业优先战略。还有一部分是可以通过有效制度供给而加以规避的，突出的和典型的就是财税制度供给，目前也呈现向好的发展趋势，如新修订的《预算法》允许地方政府“有限制地发债”和以财政部为主正在力推的PPP也大大拓宽了地方政府融资渠道；新《预算法》明确预算编制的全口径和基金预算需报人大审批，并建立基金预算与一般性预算资金的协调使用等问题。十八届三中全会明确提出：“加快房地产税立法并适时推进改革”。
当前较为迫切且能够有所作为的一大改革事项，是统筹房地产税费制度改革，整合、协调均衡在土地出让、房地产开发、交易、保有环节的各种税费。从减缓“土地财政”负面效果来看，房地产税更具有一种平抑地方政府“圈地卖钱”动机、激励地方政府“养地升值”积极性、进而提高我国城镇化过程中稀缺土地资源利用率的特别重要的意义。同时，它对地方税体系完善、改变土地利用粗放模式和提高直接税占比、缩减收入（财产）分配差距、培养辖区、社区层面的依法理财、民主理财机制等均具有非常重要的意义。（上）（贾康 梁季 作者系财政部财政科学研究所研究员）