韩康：深化供给侧结构性改革可以走得更远

    但是，商品房“去库存”的路应该怎样走，社会各方面在思路、方式上存在着很大差异。2015年第三季度开始，大城市房价轮番大幅上涨，70个大中城市的新建商品住宅价格，2015年8月上涨的城市只有9个，2016年10月提升到65个。［8］2016年1-8月，一、二线城市房价同比上涨30%，深、合、厦、郑等大城市的同比上涨超过40%。很多大城市的房价一月一涨、一周一涨，甚至一日一涨，居民恐慌性购买在全国蔓延。不可否认，大城市房价轮番大幅上涨，改变了房地产销售和投资持续疲软的状况。2015年房地产投资增长只有1%，2016年底已上升至6.5%，增幅6倍之多。［9］商品房库存也从增长转为下降，全国商品房库存从最高峰的2016年2月7.39亿平方米降到8月7.08亿平方米，降幅约4%。［10］
    同大城市房价轮番大幅上涨相伴随的，是信贷杠杆大幅增长、金融风险大量聚集、行业行为严重扭曲、虚拟经济向实体经济大举挤压等等。是中央决策部门首先发现问题，果断采取一系列措施，坚决抑制房价狂涨风潮。中央态度明确后，先是只有少数大城市跟进房价调控，大多数城市继续取观望、放任态度。随着宏观调控力度强化，其他城市才改变行为取向，从房价放任转向调控。现在，国内大城市的房价狂涨趋势已经基本平复，房地产市场狂炒风潮得到基本控制。然而，对这样的调控方式和调控结果，很多地方政府管理者并不真正服气、真正认同，他们的理由是，房价上涨纯属市场行为，房价上涨有利刺激增长、消化产能、繁荣经济，是利大于弊，房价炒作会受到市场调节自然消解，政府进行宏控特别是限购与限贷，都是搞行政干预，毫无必要。直到今天，无论在业界、学界和其他领域，这种认识都大有市场。
    2016年底的中央经济工作会议，关于房地产有一个重要提法“房子是用来住的、不是用来炒的”。此语一出，立即引起巨大反响。话语者以最权威的地位，用最平白的语言，把很多看似复杂难解的问题，用最简单的真理讲清楚了。对于长期以来混沌模糊的房地产发展思路和方式，起着点破要害、矫正方向、理顺路径的作用。按照对“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话的认识，很多事情应该比较清楚了。
    首先，推动这一轮城市房价大幅上涨，我认为主要因素不是所谓“刚需”的使用者购买，而是大规模投资性购房和投机性炒房行为，投资和投资客的比例相当高。根据深圳链家的一个研究数据，2015年深圳投资性置业占比高达26.7%，比2014年增长3.0%，是2011年的三倍，个别月份超过30%，投资客占比上升近三成，同2009年历史高位情况非常相近。根据我掌握的调研数据，在很多地方，大量商品房买家并非最终消费者，而是开发企业的债权人，为保护自身利益，通过网签形式占有楼盘，这个比例绝非小数。再看房地产的卖方，大量实证材料表明，利用高杠杆融资工具，扩大投资、扩张规模，用高价购地改变企业资债结构，又抬升周边整体物业价格水平，成为行业的普遍现象。以2016年国内土地拍卖史上一项最贵单价纪录为例，某房地产企业经过100多轮竞价，以每平米14.3万，预售保本价每平米15万元，总价110.1亿元的价格买下某直辖市的一块热地。根据该企业上市招股书资料，2012-2015年上半年，该企业净资产负债率分别为170%、500%、1540%和640%，远高于同类企业。

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