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会员注册2010年和2011年则是迄今我国实施保障性住房建设力度最强的年份。两年间，国家进一步对住房保障政策作出调整，围绕保增长、保民生、保稳定的总体要求，把住房保障列为政府的重要职责和政府公共服务与社会保障体系的重要内容，不仅狠抓制度建设，着力完善住房保障体制机制，而且大幅度增加政府投入，加大对保障性住房建设的支持力度。期间，国务院以及建设部、财政部等部委颁发的意见、通知、办法和规定多达数十条，其中包括：
2010年1月国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）：该通知要求中央加大对保障性安居工程建设的支持力度，提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，从“争取在2009-2011三年中基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题”（建保[2009]91号），提高到“力争在2012年末基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。
2010年9月《财政部关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010l88号）：对公租房建设和经营（包括：租赁、转让、捐赠等）过程中涉及的全部税收提供免税优惠，相关税收包括城镇土地使用税、契税、印花税、土地增值税、营业税和房产税。
2010年10月财政部、发改委、住建部关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知（财综[2010]95号）：允许用土地出让净收益、住房公积金增值收益发展公租房，同时要求加快保障性安居工程资金预算执行进度。
2011年“十二五”规划纲要：着重强调了政府住房保障的责任，特别明确了各级政府对保障性住房、公租房的供应责任。要求建立稳定的财政投入保障机制，在加大财政资金供给的同时，引导社会力量参与保障性住房建设运营，争取在整个“十二五”时期新建保障性住房3600万套。
2011年1月《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）：该通知指出，在确保中央加大对保障性安居工程建设支持力度的同时，地方政府也要加大投入，并完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，吸引机构投资者参与公租房建设和运营，鼓励金融机构发放公租房建设和运营中长期贷款。
2011年7月《财政部关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》（财综[2011]47号）：要求加大政府筹资力度，确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位，并按照工程进度支付建设资金，保障建设资金专款专用。
2011年9月《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）：该文件再次强调政府应当把住房保障作为公共服务的重要内容。将农民工等作为城市中的一个特殊群体给予特殊关注，提出到“十二五”期末，“外来务工人员居住条件得到明显改善，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。”
表6中数据显示，2010年度我国GDP增长11.4%，财政收入增长21.3%。2011年度，GDP与财政收入分别增长9.2%和24.8%，社会保障与就业支出增长22%，医疗支出增长33.2%，教育支出增长28.4%，而这两年中我国住房保障的增长幅度惊人，2010与2011年全国住房保障支出分别增长了227.4%和60.8%。可作一比较：美国在1962至2010年的49年间平均每年增长13%，除1985年比1984年增长了124.29%外，最高增长率为1971年的53.1%，其中一些年份还出现了负增长。在拐点（1995年）之前的33年间（1962-1994年）年平均增长率为16.8%，拐点之后的15年间（1996-2010年）年平均增长率为5.2%。2008年之后，美国政府实施了包括加大住房保障支出在内的财政经济政策以应对金融危机的冲击，如果将2009、2010这两年的支出排除在外，拐点之后的年平均增长率只有2.8%。
可以看出，我国过去两年中的政府住房保障的政策取向已经明显地从侧重机会公平转向了注重结果均平。一方面，住房保障模式选择上的转变是政府对民生问题重视程度的体现；另一方面，住房保障模式选择的结果也会对经济与社会发展产生重要影响。我国住房保障制度体系中这种政府作用的巨大变化，不应认为是某一、二年中偶然的决策结果，不可归结为临时性和随意性，而应认为是执政者经过仔细研究和统筹考虑后的重大政策选择。这种转变，说明我国住房保障制度建设的方向在“房改”之后有了进一步的明朗化，相关发展战略和路径选择趋于较清晰的“顶层设计”，在住房供给保障轨与市场轨的“双轨统筹”框架下，关于政府在住房保障中的职能已形成了一个比较明确的定位。但在社会认知上，还是存在明显的疑问和模糊状态，例如2011年10月27日全国人大常委会保障房专题询问会上众多常委指出：“2008年以来以住房保障为代表的住房政策，零打碎敲，缺乏总体思路，让市场和社会都深感迷茫。”（陈杰，2012）。因此，我们需要进一步从“理论与实际紧密结合”的角度阐明相关认识，并需进而考虑如何使得侧重结果均平的模式具有长期的可持续性。
在以保障房建设乘势而上改进民生的同时，也需在政策理性上明确知晓，一个更加注重结果均平的住房保障模式会以牺牲效率为代价，而且，如果对于“托底”的把握失之于过度均平的话，对结果均平的要求越高，效率损失就会越大，进而将产生关联制度模式与制度体系是否可持续下去的问题。
六、本文的基本结论与引伸认识
在将世界各国住房保障的实践划分为美国自由市场模式与欧洲社会市场模式这两个极端情形的基础上，本文首先对这两种住房保障模式的形成原因、不同模式对市场效率所产生的不同影响、住房保障与社会经济发展的关系及其变化规律进行了理论分析探讨。然后选择政府支出角度，运用实证方法研究了各国的住房保障模式与社会经济发展的动态演变关系，重点讨论了同一个国家或同一种保障模式在不同社会经济发展阶段的差异，特别是不同的住房保障模式——即美国自由市场模式与欧洲社会市场模式之间的显著差异。之后本文运用中国的数据和回归得出的结果，估计我国住房保障支出占GDP比重的基准，并将支出基准与实际支出进行比较。实证分析的结果支持以下主要结论与认识。
（一）实证分析表明，政府住房保障支出水平在一个国家通常都会随社会经济的发展呈现出一个倒U曲线，我国目前正位于倒U曲线的前半段，这意味着，在未来相当长的时期内住房保障支出会继续增长。
实证分析结果验证了住房保障支出与社会经济发展之间的一个倒U曲线的动态变动关系。随着人均GDP的增长，政府住房保障支出占GDP的比重一段时期内也在增加，但这一比重会在达到一个顶点后转为逐渐降低。例如，在美国自由市场模式下，人均GDP低于33000美元时，政府住房保障支出占GDP的比重随经济的发展而不断增长，而当人均GDP高于33000美元时，政府住房保障支出占GDP的比重则随社会经济的发展而不断降低。不仅如此，在不同的保障模式下，倒U曲线的截距不同，顶点（拐点）位置也不同。截距越高表明政府支出的起点越高，而倒U曲线拐点的位置越高则意味着，如果政府支出的起点越高，未来提高或增加支出的压力则越大。
通过与人均GDP水平相联系进行经济发展阶段分析，我国2010年人均GDP为4393美元，2011年为4797美元，因此，从社会经济与住房保障的发展阶段来看，我国目前都位于倒U曲线的前半段。这一发展阶段的特点也表现着社会经济发展的较低水平与住房保障的迅速高涨的需求之间可能产生资金需要与可能之间的巨大矛盾，因此，无论我国选择哪一种保障模式，今后在住房领域的支出都会继续加大，增长速度直到倒U曲线的“拐点”出现，才会开始减慢。
（二）机会公平会增进效率，而结果均平有可能损害效率，政府在住房保障模式的选择上，需要权衡机会公平与结果均平的关系。
欧洲社会市场模式提供的是结果公平的住房保障模式，其政策理念强调国家具有保障全体公民住房福利的职责，认为政府应当运用有效的再分配手段，通过较高程度和较大范围的政府干预，实现住房领域的“社会公平”（结果均平为主要体现）的最大化。因此，该理念所体现的政策目标是提供全民享有的社会性、普遍化、高水平、高均平的住房保障。相比之下，美国没有欧洲走得那么远，其住房保障模式的政策理念更注重机会公平。政府并非把为每个社会成员提供合适的住房看成是公民的权利和政府必须承担的责任，而是更加重视市场资源配置的效率，强调政府的各项旨在调节收入分配与社会公平的政策都不应当以过多牺牲市场效率为代价。因此美国模式的政策目标是政府提供只针对严格定义的弱势人群的残余化（residuals）、低水平的住房保障。同时，美国更多借助税收、金融等经济手段提供中低收入人群的商品房。
我们的认识是，美国住房保障模式注重机会公平，虽有助于效率的提高但妨碍了均平的实现；欧洲模式更加注重结果均平，但其结果是以牺牲市场效率为代价。因此，我国住房保障模式也应当是权衡机会公平与结果均平关系后的理性选择。
（三）我国的住房保障模式究竟选择机会公平还是结果均平，这是一个选择性判断，我们认为，侧重结果均平原则上更加适合我国的现阶段国情与社会经济现状。
我国初步形成框架的社会主义市场经济的特征主要表现在市场资源配置效率还不高、初次分配不公正、再分配乏力、经济活动中的机会还不够公平。从这一点看，我国目前还不具备选择美国自由市场模式的市场经济条件。更重要的是，中国国情和民族传统、民众心态决定了我们必须特别强调在一部分人、一部分地区先富起来之后走向“共同富裕”作为社会主义市场经济的“中国特色”，因此我们认为至少从目前开始的相当长一段时期当中，注重结果均平的欧洲的社会市场模式对我国更具吸引力和适应性或借鉴意义。相关原因还要提及两个方面，第一，现阶段我国市场体系自身缺乏提供机会公平的功能，因而不能像以美国为主要代表的西方国家那样主要通过强化和完善市场（配之以一些政策性经济手段）来实现社会公平目标，而需要政府以较有力的调节干预，实现适当的住房领域的结果均平。第二，政府发挥维护和体现社会公平的职能有可能会产生成本即市场效率的损失，这也正是欧洲模式的缺陷。然而，效率损失的大小是因国、因阶段而异和相对而言（即“两害相权取其轻”）的，不仅取决于国内民众对社会公平的认识与理解，而且取决于一国市场经济发展的状况，如：市场效率越高，损失就会越大。我国目前市场配置资源的效率相对不高，所以，在实现相同的公平目标的前提下，效率损失相对也较低，换句话说，就是现阶段我国实行适当的侧重结果均平的住房保障模式效率损失方面的成本较低而提升社会和谐的综合效应较高。
（四）近年我国住房保障模式正在发生转变，实际上是从一度注重机会公平与资源配置的效率为导向，转向了更为注重结果均平为导向的“双轨统筹”制度建设道路。
有充分的实证材料和分析认知理由表明，从2010年开始，我国住房保障模式与相关政府理念产生重大变化，可认为是从一度注重机会公平与资源配置效率为导向，转向了更为注重结果均平为导向，以住房的“保障轨”与“市场轨”的“双轨统筹”为基本框架，形成了制度建设道路。
从我国近年住房保障的实践来看，以住房保障支出占GDP比重指标所反映的实际政府支出出现大幅度增长，2010、2011两年中各增长了227.4%和60.8%，分别达到GDP的0.59%和0.81%。实证研究结果也显示，我国政府住房保障支出的实际比重不仅远远高于美国模式下的支出基准（2009年我国实际比重是基准比重的4.26倍，2010年达到9.36倍，2011年进一步扩大到11.4倍），而且也大大高于欧洲模式下的支出基准，实际比重从基准比重的0.69倍（2009年），提高到1.89倍（2010年）和2.59倍（2011年）。
（五）当前和今后我国面临的最大挑战是保持住房保障制度的可持续性，以及住房保障政策的连续性。
我国住房保障模式的转变，体现了党和政府重视民生问题，“把住房保障作为政府公共服务的重要内容，建立健全中国特色的城镇住房保障体系”的决心。政府支出的大幅增长也符合社会经济发展的国际经验和一般规律，因为我国目前尚位于倒U曲线的上爬阶段，更是改善民生期望值与社会压力显著上升的时期。
我们认为，在政策实施的初始阶段，大量的投入是必须的，但应清晰认知：起点高，以后提高支出的压力也就大。因此，我们目前面临的最大挑战是：如何使我们应选择的类似欧洲社会市场模式的住房保障体系具有可持续性？我们认为，首先必须要建立起一个良好的住房保障模式和政策的顶层设计，以利于保持政策的连续性和一致性；其次，要充分研究和论证保持制度可持续性以及政策连续性的财力保障，包括如何吸引社会资金、民间资本加入，以PPP（公私合作伙伴关系）机制创新配套支持等；第三，还需要前瞻性地考虑应该如何掌握目前已形成的政府住房保障支出的高速增长态势，使政府住房保障支出在短期跃升之后逐步回归到未来合理的增长水平和稳定发展轨道。
（六）结合倒U曲线的演变轨迹，动态探索我国住房保障模式的优化问题，特别是注重把握好拐点前后我国住房保障的政策组合。
随着我国市场经济的发展和完善，同样的结果均平产生的效率成本会越来越高。因此，在当前业已成型的住房供给“双轨统筹”框架下的住房保障模式与制度体系思路上，有必要继续动态探索住房保障模式动态优化问题，研究适合我国社会经济发展不同阶段的住房保障政策组合。特别是结合倒U曲线的变动规律，在拐点的之前和之后，应特别注重把握好基本模式下我国住房保障政策组合的优化，实质是“双轨统筹”中的配比与机制优化的动态调整，这将会是一个有重大现实意义的研究课题。
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