土地出让与房价的互动对居民消费影响研究

    内容提要：土地供给政策在房地产市场宏观调控中扮演了重要角色，对房价和居民消费产生了重要影响。基于1999-2011年全国31个省区市面板数据，本文运用面板联立方程模型研究了土地出让与房价波动对居民消费的影响。结果发现：土地出让与房价存在负向的互动关联，两者的相互作用抑制了房价对居民消费的促进作用；土地出让面积的增加通过房价的传导作用，对居民消费产生了挤出效应。进一步分析发现，房地产财富效应存在显著的区域差异，东部地区的房地产财富效应显著大于中西部地区。
    关键词：土地出让，房价，居民消费
    作者简介：李勇刚（1980-），男，广西桂林人，安徽财经大学经济学院讲师，南京大学经济学院博士研究生；张鹏（1972-），男，湖北老河口人，南京大学应用经济学博士后流动站博士。
    一、文献梳理
    学术界对土地问题的关注由来已久，但多数文献将关注的焦点集中于土地需求的影响效应上（张红，2007），较少关注土地出让的影响效应。自20世纪80年代以来，学者们从不同角度着手研究土地出让对房价的影响。一些学者研究发现，若对土地出让方式进行管制，将对房价产生负向影响（Pollakowski和Wachte，1990；白忠菊、杨庆媛，2012）。然而，Ihlanfeldt（2007）和Saks（2008）利用美国市级层面的经验数据研究发现，对土地使用方式的限制将导致房价的上涨。而况伟大、李涛（2012）使用中国35个大中城市2003-2008年面板数据研究发现，房价主要是由供求决定，而非土地出让方式决定。
    也有学者就土地出让面积对房价的影响进行了研究。Peng和Wheaton（1994）利用香港土地出让与房地产市场的历史数据进行研究，发现限制土地出让面积将导致土地出让总量的期望值提升，进而导致租金和房价的上涨。Katz和Rosor（1987）、Hannah等（1993）的研究也得到类似结论。Hui（2004）利用香港时间序列数据实证发现，土地出让面积越多，房价反而越高；但滞后一期的土地出让面积对房地产市场的影响显著为负。通过预期作用，土地出让面积的变化可抑制房价的上涨（黄忠华等，2009）。但是，部分学者认为土地出让面积的变动对房价的影响并不显著，Barlow（1993）的研究证实了这一观点。Tse（1998）、Lai和Wang（1999）利用香港的统计数据研究发现，土地供应数量对住房价格的影响并不显著。
    随着房价的过快上涨，住房资产在居民财富中占比大幅提高，房价对居民消费的影响问题也成为学术界关注的焦点。一些学者的经验研究表明，房价上涨对居民消费的影响显著为正（Bhatia，1987；Skinner，1989；宋勃；2007；王先柱、赵奉军，2012）。Case等（2005）利用1975-1999年发达国家的面板数据进行检验，发现房价与居民消费显著正相关。但也有部分学者实证发现房价对居民消费的影响显著为负（Elliott，1980；Benito等，2006；Sousa，2009）。王子龙、许箫迪（2011）基于中国30个大中城市的季度数据，构建房地产财富效应测度模型分析发现，总体样本层面的房地产财富效应为负，表明近年来我国房价的持续上涨对居民消费产生了一定的挤出效应和抑制作用。此外，也有部分学者的经验研究表明房价的上涨对居民消费的影响并不显著（Phang，2003；Campbell和Cocco，2005）。高波、王辉龙（2011）利用长三角地区16个城市的面板数据实证发现，长期内房价上涨并没有引起居民消费的增加。
    综上所述，虽然学术界已对房价的财富效应、土地出让方式和数量对房价的影响等问题进行了较多关注，但是，关于房价与土地出让面积的内生互动关系，以及互动对居民消费影响的研究较少。鉴于此，本文选取1999-2011年我国31个省域数据作为样本，采用面板联立方程估计方法探究土地出让、房价和居民消费之间的关系。
    二、土地出让、房价与居民消费的描述分析
    近年来，随着社会经济的快速发展，我国房价与居民消费支出均呈现出上升的趋势，而土地出让面积则在波动中呈现缓慢上升趋势。从全国层面看，2011年，全国商品住宅的平均销售价格为4993.17元／平方米，土地出让面积为0.33平方米／人，城乡居民消费支出12242.19元／人，相比于2010年分别增长了5.67%、10.42%和16.62%。
    从区域层面看，土地出让、房价和居民消费均存在显著的区域差异。图1和图2显示了1999-2011年东、中、西部地区土地出让与居民消费、房价与居民消费的变动趋势。具体而言，如图1所示，房价与居民消费之间具有明显的相关性，但东部地区的房价和居民消费明显高于中西部地区。如图2所示，土地出让面积与居民消费具有一定的相关性，但东部地区的土地出让面积和房价明显高于中西部地区。由以上分析可知，土地出让面积、房价与居民消费水平存在显著的区域差异。
    
    三、模型设定、变量选择与数据来源
    1.模型设定
    单一方程模型在对各经济变量之间的关系进行估计时，往往忽视各变量之间的内生性及双向因果关系。若未考虑土地出让与房价的相互作用，而直接采用单方程模型对土地出让、房价与消费的关系进行估计，将导致内生变量偏差或联立方程偏差（陈强，2010），难以得到一致性估计。基于此，本文构建包含土地出让、房价和消费的面板联立方程模型考察三者之间的内在反馈机制。
    
    2.变量选取与数据来源
    本文选取1999-2011年全国31个省市区面板数据进行实证检验，各变量的具体说明及数据来源如下：
    （1）居民消费：为了有效衡量城乡居民消费支出水平，我们采用居民人均最终消费支出反映城乡居民消费水平。
    （2）房价：因住宅价格的波动对居民消费行为的影响更大，故而本文使用商品住宅平均销售价格考察房地产价格的波动情况。
    （3）土地出让面积：现有文献关于土地出让面积的衡量指标有两种：国有建设用地出让面积和审批住宅用地面积。因国有建设用地出让中包括了大量工业用地，而工业用地对房价的影响难以估计，若利用这一指标进行实证检验将降低估计结果的有效性和可信度。此外，审批住宅用地面积数据因时间跨度较小，难以确保实证结果的稳健性。基于此，本文利用人均房地产开发企业本年购置土地面积作为土地出让的衡量指标。
    （4）居民收入水平：为更好地控制居民收入水平对房价和消费的影响，本文使用城镇人均可支配收入反映居民收入水平。
    （5）人口密度：人口密度是影响房价的一个重要因素，因此，我们以城镇人口密度衡量各省市区人口分布情况，以控制人口因素对房价的影响。
    （6）房地产开发投资：房地产开发投资的增加将对房价和土地出让面积产生一定影响，因此，本文将人均房地产开发企业完成住宅投资额作为土地出让面积的影响因素引入模型。
    （7）收入差距：借鉴王少平、欧阳志刚（2007）的方法，我们采用泰尔指数度量城乡收入差距程度。用TI_i表示第i个横截面单元在t时期的泰尔指数，其定义和计算公式为：
    
    其中，j＝1，2分别表示城镇地区和农村地区；P_i表示i地区总人口，P_ij表示i地区城镇或农村总人口；I_i表示i地区总收入，I_ij表示i地区城镇或农村总收入。其中，城镇总收入用城镇人均可支配收入与城镇人口之积表示，农村总收入用农村人均纯收入与农村总人口之积表示。
    房地产开发投资、商品住宅平均价格、房地产开发企业本年购置土地面积、城镇人均可支配收入、农村人均纯收入和人口密度数据来源于国研网宏观经济数据库和各地区历年国民经济和社会发展统计公报；城乡居民消费支出水平数据来源于《中国统计年鉴（2000-2012）》；城镇总人口与农村总人口数据来自于《新中国60年统计资料汇编》、《中国统计年鉴（2009-2012）》以及各地区历年统计年鉴。为消除异方差的干扰和量纲问题，本文在进行实证之前对各变量进行了自然对数处理及GDP平减修正。
    四、实证结果分析
    根据联立方程模型识别的阶条件和秩条件，可知联立方程为过度识别，可进行回归分析。为消除不同方程误差项之间的相关性，提高估计结果的有效性，本文选择三阶段最小二乘法（3SLS）进行估计。
    1.全国层面的实证分析结果
    如表1所示，模型的R²值较高和D-W值接近于2.0，表明估计结果具有较高的无偏性和有效性。具体而言，在消费方程中，房价与居民消费显著正相关，房价每提高一个百分点，居民消费将增加0.12%。这表明随着我国住房持有率的大幅上升，房价的上涨显著增加住房持有者净资产财富总量，使消费的增加量超过了预算约束效应和替代效应所引起的消费的减少量，这说明房地产市场具有正向财富效应。
    
    房价方程中，土地出让与房价显著负相关，表明增加土地出让面积促进了住房供给量的增加，从而有效平抑了房价的过快上涨。其他影响因素中，上一期房价对当期房价的影响显著为正，且其影响程度最大，表明在房价上涨过程中居民适应性预期扮演了重要角色。
    土地出让方程中，房价与土地出让显著负相关，意味着因房价上涨所增加的土地出让面积并没有有效增加土地实际供给量，这与近几年来房价快速上涨，而土地供应量并没有显著增加的现象相吻合。这可能是因为地方政府为使土地出让收入最大化，选择性囤地或有限出让土地，导致土地供给量并未随房价上涨而增加。
    2.区域层面的实证分析结果
    考虑到我国社会经济发展中存在着显著的区域差异，故将全国划分为东、中、西部三大区域，进一步检验土地出让和房价的互动对居民消费的影响，结果如表2所示，模型的R²值较高，D-W值接近于2.0，表明估计结果仍具有较高的无偏性和有效性。
    
    消费方程中，房价与居民消费显著正相关，表明房地产市场财富效应仍为正，但存在显著区域差异。东部地区房价对消费的作用程度最高，中部次之，西部最弱。这主要是由于东部地区收入水平高，投资投机性住房需求较强，因此，房价的大幅上涨可以显著增加住房持有者的净财富或其贴现值，从而对居民消费产生了更大的促进作用，财富效应也更显著。
    房价方程中，土地出让与房价显著负相关，但其影响程度存在显著的区域差异，对西部地区房价的影响程度大于东中部地区。这可能是因为西部地区住房需求以刚需或改善性需求为主，投资投机性需求相对较少，增加土地供给相对容易抑制房价的过快上涨。
    土地供给方程中，房价对土地出让的影响存在较大的区域差异，对东、西部地区土地出让的影响显著为负，对中部地区不显著。从影响程度来看，房价对东部地区土地出让的影响远大于中西部地区。这可能是由于东部地区房地产市场开发较早和开发程度较高，可供出让土地数量较少，为满足建设用地需求，如北上广深等东部一线城市开始适度控制土地供应量，出现了“量减价升”的局面。
    综上所述，从全国层面来看，土地出让与房价之间存在非对称的互动关系，房价对土地出让的影响程度更大。房价对居民消费具有显著的正向影响，但土地出让与房价的负向互动关联削弱了房价对消费的促进作用。土地出让通过房价的中介传导，对居民消费支出产生了抑制作用，即土地出让的消费扩张效应为负。进一步分析发现，东中部地区土地出让和房价存在显著的负向相互作用，且该负向作用削弱了东中部地区房价对消费的促进作用，而西部地区土地出让和房价之间并不存在显著的负向互动关联。
    五、结论
    从以上研究结论可知，土地出让和房价互动对消费产生了抑制作用，要促进消费，扩大内需，应主要做好以下几点：
    第一，采取更合理的财税政策，抑制房价的过快上涨，既要通过增加人均住房面积和住房资产促进房地产正向财富效应的进一步发挥，也要防止因财富效应过度膨胀带来的收入差距拉大等负面影响。
    第二，进一步优化土地出让结构，在保障经济发展项目用地的同时，优先安排保障性住房的用地供应，降低中低收入阶层的住房负担，防止因购房而产生“第三次收入分配”，从而导致收入差距的进一步拉大，从而充分释放消费力和加大消费驱动力，推动消费的扩张。
    第三，采取切实措施提高居民收入水平和社会保障水平，建立健全社会保障体系，增加对低收入群体的转移支付。同时，通过所得税和房产税等手段调节收入分配，缩小收入差距。
    参考文献：
    [1]白忠菊，杨庆媛.土地供应、房价波动与地方政府的或然态势[J].改革，2012，（11）：83-90.
    [2]高波，赵奉军.中国房地产周期波动与宏观调控[M].北京：商务印书馆，2012：185.
    [3]张洪.我国城市土地供应政策的经济分析——以云南为例[J].财贸经济，2007，（6）：91-97.
    [4]Ihlanfeldt K.R.The Effect of Land-use Regulation on Housing and Land Prices[J].Journal of Urban Economics，2007，61（3）：420-435.
    [5]Pollakowski H.O.，Wachter S.M.The Effects of Land-use Constraints on Housing Prices[J].Land Economics，1990，66（3）：315-324.
    [6]Saks R.E.Job Creation and Housing Construction： Constraints on Metropolitan Area Employment Growth[J].Journal of Urban Economics，2008，64（1）：178-195.