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会员注册作者：汪利娜（中国社会科学院经济研究所）
来源：《城乡建设》，2016年10期，第81-83页
摘要：<正>当下去库存是房地产业调整的重中之重，但只忙着去库存，忽略了库存产生的成因并从中汲取经验教训，那么，旧的库存去了，可能还会产生新的库存，从国家统计的数据看，狭义的库存—待销商品房面积的大幅度上涨是在2009年之后，2008年全国待销商品房是1.86亿平方米，其中商品住宅待销面积从9069万平方米，到2015年两者分别上涨至7.18亿平方米和4.52亿平方米，分别增长
关键词：商品房面积；政策分析；房地产业；商品住宅；房地产投资；杠杆率；住宅投资；首次购房；待售；一线城市
一、造库存与去库存
当下去库存是房地产业调整的重中之重，但只忙着去库存，忽略了库存产生的成因并从中汲取经验教训，那么，旧的库存去了，可能还会产生新的库存，从国家统计的数据看，狭义的库存—待销商品房面积的大幅度上涨是在2009年之后，2008年全国待销商品房是1.86亿平方米，其中商品住宅待销面积从9069万平方米，到2015年两者分别上涨至7.18亿平方米和4.52亿平方米，分别增长了3.8和5倍（图1）。从库存的地域分布来看，主要集中在三四线城市，这与房地产投资结构相关。以商品住宅投资地域分布为例，在2000年一、二、三四线城市的投资规模占比是各占33%，在2009～2015年间，一线城市投资规模大幅下降，占比降至10～8%；二线城市投资占比从38%提升至42%，三四线城市投资占比提升至50%左右（图2）。由于三四线城市商品住宅开发的土地和人工成本较低，其商品住宅施工和新开工面积占比高达60%以上。但与三四线城市大规模住宅投资开发建设相左，人流、资金流带动物流仍不改向大中城市的集中趋势，供需结构的失衡带来资源的错配，致使部分二、三四线城市的库存居高不下（图2）。
图1 待销商品房建筑面积（万平方米）
图2 全国商品住宅投资的地域分布（单位：百分比）
资料来源：国家统计局《中国统计年鉴》
进一步分析高库存的成因，多与政府和企业对城市化与房地产相关性认识上存在偏差。一是城镇化发展空间不能简单地与特定发展阶段划等号。的确，中国的城镇化还没有完结，虽然达不到发达国家80～90%的城镇化率，但仍有很大的发展空间，城镇化中无论是人口的自然增长还是机械增长所创造出的住宅需求将为房地产业带来商机和发展空间，这个趋势性的判断基本上没有错。问题在于：城镇化是由不同的发展阶段构成的，且在不同的发展阶段，房地产市场的需求不同，投资规模也不一样。从国外经验看，在城镇化起步阶段，住房投资占GDP的比重在3～4%左右。当城市化水平超过30%步入加速阶段，住宅投资达到GDP的5%～8%的高位，如日本住宅投资/GDP的高峰值为8.4%，美国的最高峰值为5.8%，德、英、法这一比值多在3～6%左右；当城镇化水平超过70%之后，城镇化进程基本完结，一国进入现代化、后工业社会，住房投资占GDP的比重会有所下降，并趋于平稳。1996年中国城镇化率达到30.48%，此后经济和城镇化的高速增长期，城镇住宅投资占GDP的比重保持在6～8%。2009年4万亿刺激政策后城镇住宅投资占比突破9%，此后连续4年达到11%。如果按全社会住宅投资口径算，占比已高13%。显然，如此大规模的住宅投资在世界各国家的城市化的历史上都是不多见的。而忽略特定发展阶段的市场需求，盲目大干快上，投资规模过大必然会带来积压和库存。
二是忽略了城镇化发展地域差异及人口流向等基本经济规律。各国的实践表明，城镇化水平的地域差异是由地区经济发展水平和经济结构决定的。从全球视角来看，高收入国家，人均GDP4万美金以上，农业、工业和服务业占比分别为2%、24%和74%，城镇化率在80%以上；中等收入国家人均GDP3700美元以上，农业、工业和服务也占比为10%、36%和54%，城镇化率在50%以上。低收入国家，人均GDP不足1000美元，农业和工业占比高，服务业占比低，城市化率在30%左右。与此同理，2015年中国常住人口城镇化率为56.1%，人均GDP1.5万美元的一线城市的城镇化率早已突破85%，深圳达到100%。二线城市的城市化率在65～80%，而三四线城市的城镇化率则在比较低，有的不足40%。这必然会带来住房需求和房价的差异。
经济发展的不平衡和城镇化的地域差异在世界各国都是一客观存在。通常，沿海地区经济发展水平多高于内陆地区，沿海的地缘优势使之成为大城市和城市群的聚集地。美国东部的沿海城市群以纽约为核心，北连波士顿，南接费城、巴尔的摩和华盛顿等200多大中小城市，1.5%的国土面积集中了20%的人口，是美国政治、金融、文化、贸易、制造业的中心。东京聚集了全国26.8%的人口，创造了34.1%的GDP，并带动了东部沿海城市群的发展。伦敦聚集了全国20.3%的人口，创造了25.4%的GDP。而大城市规模经济效益高、就业潜力大、公共资源优都是吸引人口流入的因素。中国东部沿海城市经济发展水平也高于中西部，尽管政府一直以户口管制、就地城镇化、严控大城市、住房限购等多种措施试图管控城市化的有序发展，但仍无法改变“人往高处走”往大城市流动的势头。显然，城市化是人口对就业、收入、生活品质选择偏好的结果，经济人理性选择与传统的计划经济的思维、管控的规划常常是截然相反的。当人口向经济发达的大城市集中，不给户口也挡不住；人口不愿意去西部落后的小城镇，放开户口也没有用。不尊重城市发展的规律，盲目的圈地投资与当地人口和住宅需求的增长相悖，高库存就不可避免地发生了。这些认识上的偏差不反省、不纠正，去了旧的库存还会产生新库存，且政策调控这只闲不住的手永远滞后于变化的市场需求。
二、加杠杆与去杠杆
当下，中国的债务规模之大、增速之快让国人震惊，世界关注。截至2015年末，中国实体经济的债务规模为162.3万亿元，实体经济杠杆率为239.8%。其中，政府部门债务38.2万亿元，占GDP比重为56.5%。非金融企业的债务总额为105.6万亿元，占GDP比重为156.1%。只有居民部门负债略低为27万亿元，占2015年GDP比重为39.9%。
举债消费或投资是个好东西，它可以缓解企业和个人的预算约束，运用金融工具扩大生产或消费。特别是住房作为一种高值的耐用消费品，常常难以形成“一手交钱、一手交货”的普通消费方式。在政府和非金融企业负债较多而居民负债较少背景下，政府推出降息、降首付的住房抵押信贷政策，让居民加杠杆有提高居民购房可支付能力，扩大当期住房消费，加快去库存之功效。适度的加杠杆无可厚非，但过度加杠杆也会产生不可低估的负效应。
1．首付贷、零首付加剧了房贷的金融风险。让居民加杠杆一些人总愿以国外经验说事，如英、美等国房贷余额占GDP比重高达60～70%，却忽略了那是百年住房金融发展积累的结果，次贷危机后美国房贷余额占GDP的比重已从最高时的75%降至55%。此外，偿债率即还贷额占家庭收入的比重也是衡量居民负债的重要指标。国外房贷月还款额一般不超过家庭收入的30%。而中国的房贷业务发展不过20年，月还贷额占家庭收入比却高达50%，高杠杆不仅增加居民还贷负担，还会对其他消费产生挤出效应和透支未来的消费，从而增加以消费带动经济结构调整的难度。
更值得关注的是在流动性充裕的背景下，场外配置盛行，如开发商、中介、小额贷款公司、互联网公司纷纷为购房者提供首付贷，这种过度的加杠杆活生生地将银行的优质资产住房贷款变成了零首付。监管部门出台了一些治理措施，但首付贷仍是花样翻新、屡禁不止。没有任何个人自有资金投入，银行就失去了借款人与银行共担风险的基本保障，其潜在的道德风险、逆向选择是显而易见的。零首付看似节省借款人首付资金，但也提高了未来还贷的负担。零首付意味着借款人金融资产积累有限，其抗风险的能力是比较弱的。一旦市场发生逆转时，房价走低，借款人无力还贷，银行处置抵押物难，或拍卖抵押物所得不足以偿还贷款，就会给银行带来违约风险。美国的次贷危机就是前车之鉴。而香港在1997东亚危机时房价暴跌70%，许多购房者承受负资产的压力，但银行房贷违约率却仍能保持1.5%的低位，是因为香港房贷首付比率高达50%，且始终坚守“三C”原则，即对借款人的基本特征（Character：年龄、受教育水平、健康状况、职业、购房目自住还是投资、婚姻家庭状况），还贷能力（Capability：房贷房产价值比、房款月供收入比、家庭总债务收比、资产负债比等）和抵押物（Collateral：房产价值、新建房、二手房、使用期限、地段、独户、多层高层建筑等）进行严格的风险评估，才使其在金融危机中安然无恙。
2．过度刺激催生一二线城市房价地价飙升。让居民部门加杠杆的本意是加快去库存，以带动投资与消费。但一刀切的降息减税政策换来的是冰火两重天的结果：一方面是部分城市市场异常火爆，房价飙升，另一方面是三四线城市仍是不温不火。截至2016年4月，北京、上海、南京、广州、深圳、杭州和厦门新建商品住宅同比价格上涨了63%，34%，20%，22%，17%，14%和21%。这迫使各地不得不出台抑制房价上涨的新调控措施。北京、上海、广州、深圳的人均GDP不过1.6～2.2万美元，可房价却赶超人均GDP7～10万美元的纽约、多伦多、伦敦、悉尼和香港。更令人们关注的是地价的疯狂，北京、上海、广州、深圳以及南京、苏州、合肥等20多个重点城市土地市场持续高烧，总价、单价、溢价频频创新高，溢价率在100～400%。高地价使住宅市场呈现高端化的倾向。高房价高地价有大城市人口多、刚需多合理因素的支撑，但也不乏有金融杠杆被滥用，投机炒作（如北京的高端住宅和商住两用房）及土地垄断供给机制不健全等非理性因素。在经济、收入和人口增长放缓的背景下，房价地价的飙升不仅有违经济的基本面，也加速了泡沫的生成，而泡沫的破灭只是时间问题，这将给国民经济带来重创。
3．过度刺激加剧房地产泡沫和实体经济投资复苏乏力。让居民加杠杆所产生效果并不只限于住房领域那么简单，它会对实体经济带来一系列的连锁反应：刺激住房消费与投资带来房价地价轮番上涨，在资金充裕、股市低迷、投资产品匮乏和民营经济创造60%的GDP和80%的就业却被各种“玻璃门、弹簧门、旋转门”所困的背景下，大量社会资本重返房地产，从而挤压实体经济的发展空间。从国家统计局的数据可以看到，2016年房地产投资增速超预增长，从去年低点1%逐月提高到3%，6.2%，7.2%和7%，到位资金增速更是高达14.7%，16.8%和16.8%。与此相反，工业投资增速明显放缓，1～5月份增速5.4%，比1～4月份回落1.5个百分点，民间投资增速逐月回落跌至1～5月份的3.9%（图3）。
图3 房地产投资和到位资金与民间和工业投资增速比较（%）
由于工业和民营投资占整个投资的比重较大，分别超过40%和60%，其增速下滑拖累整个固定资产投资增速放缓。显然，房地产投资的增长并不足以弥补工业和民间投资的跌幅。市场环境的变化、住房自有率的提高和人口红利的消退，像以往那样依赖房地产一枝独秀拉动投资增长的基础已经不在了，过度的刺激只能加剧产业结构的扭曲，使科技强国、创新创业和产业升级失血失速。
4．刺激政策打乱房企转型升级创新图变的发展思路。2014被称之为房地产的拐点年，以往的高投资、供不应求的现象似乎一夜之间与我们不辞而别，取而代之的是挥之不去的高库存。高库存迫使许多房地产企业开始关注城市人口流入与结构变化、刚需与改善需求、住房存量取代增量对市场的影响，尽管许多房企迷茫、彷徨不知转型路在何方，但都在探索从粗放经营数量竞争向精明成长质量取胜转变，从重资产“拿地建房卖房”向轻资产“售、租、经营服务”转变，从单一住宅向住宅、商业、工业、养老、医疗、体育、娱乐、互联网跨界和多元经营转变，从国内市场拓展至国际市场。然而“大而不倒”的刺激政策让房企发现还是“建了买”经营模式赚钱最快最容易，一些央企国有大型房企更是借机大举拿地、拿高价地，从而打乱房企兼并重组、励精图治转型升级的步伐，也給住宅市场的高端化埋下了隐患。
三、政策建议
上述分析表明：造库存非一日之功，去库存也需要时间。适当加杠杆可以短期刺激房市，但要从根本上解决高库存，还需要短期调控政策与长期的体制机制改革相协调，消除高库存产生制度基础。
短期去库存政策建议：1．因地制宜，因人而异，实施差别化调控政策。在库存少、房价高上涨过快一二线城市，政府低首付、低息、减税政策应重点扶持首次置业和以旧换新改善性需求，而不应泛用政策优惠扶持购买商住、高档住宅和多套房。政府应从土地供给、开工许可等增加普通住房的供给，以稳定房价，避免一线城市住房供给的高端化。在库存高的城市，减少土地的供给和新房地产项目。2．组建专业化的房地产租赁公司，如房地产投资信托基金（TRETS）和鼓励房地产从单一卖房向持有从事房屋租赁服务转变，政府提供一定期限的所得税减免、加速折旧和低息贷款。3．提高棚改危改货币化安置的比例，鼓励购买待售商品房，政府给予一定的税收激励。4．加快房地产企业的兼并重组，加快待售商品房用途的转换，降价促销，以市场化方式去库存，减少非市场化驱动。5．加大对中介服务的监管和违规违法行为的严惩。政府应通过产权登记，互联网+，将待售房和住房交易量更多信息提供给消费者，提供市场信息透明度，引导和维系市场的稳定。
长期制度建设：1．加快户籍制度改革，打破城乡人口自由流动的藩篱，是实现以人为本城市化和农民工市民化去库存先决条件。2．深化土地制度改革，在土地产权清晰、法律保障、自主决策、交易公平的基础上，让农村土地进入市场，让农民拥有更多可支配的资产、更多资产收益，提升农民进城创业就业、购房置业的可支付能力。3．健全政策性住宅金融机制。利用现有商业银行金融网点覆盖面广、专业化运作、互联网+技术完善、金融监管和防范风险规范的条件，让商业银行为各类首次购房置业者和城市新市民开办自愿契约型住房储蓄，政府给予个人所得税减免或一定奖励补贴，这种“个人自愿储蓄+政府补贴+商业银行运作”模式在天津和重庆已有了许多成功的经验，它与住房公积金的最大差别在于：自愿储蓄可以让公积金体制外更多城市新市民享受到低息固定利率贷款的金融服务，可以让政府的税收减免政策更精准，真正定向于首次购房的刚需族，从而避免财政补贴的泛用；银行积极开展自愿住房储蓄贷款业务可提升普惠金融和民生金融的水平。这种居民自我积累、政府政策扶持和金融企业化运作有机结合起建立的政策性住宅融资机制，可能比组建新机构-国家住房银行成本低、社会经济效益更好。户籍、土地和政策金融的三大改革将是“去库存”和百姓安居乐业的制度保障。