汪利娜：发展住房租赁市场，中国应该这么做

    2016年5月13日，中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在《经济观察网》发表题为《发展住房租赁市场，中国应该这么做》的文章，汪利娜表示，中国租赁房市场欠发达、缓解城市住房难问题至关重要。全文如下：
    发展住房租赁市场，中国应该这么做
    作者：汪利娜  来源：《经济观察网》  时间：2016年5月13日
    5月4日，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。其意义重大不仅关系到当下房地产去库存，更关系到补短板、优化供给结构实现房地产业长期的健康发展。
    目前我国城镇住房自有率已高达89%，但租赁住房市场却发展滞后。
    从各国的经验看，一个完善的住房市场都是租与售并存、多样化的统一。在经济发达的美、英、法、德和日，住房自有率分别为68%，69%，54%、47%和61%，但仍有相当一部居民是住租赁房。
    越是大城市，房价越高，住房自有率就越低。纽约的住房自有率为34%，日内瓦的和柏林只有14%左右。
    中国租赁房市场欠发达、缓解城市住房难问题至关重要。大力发展租赁住房具有合理性和必要性。
    合理性和必要性
    1、满足不同收入群体的多样化的住房需求。首先，对任何国家而言，总有一部分国民收入比较低、金融资产积累有限，一辈子无力购房，只能租房或靠政府提供的公共住房。
    其次，按照诺奖得主莫氏的生命周期理论，人的一生都要经历若干阶段，学历的高低、资历的深浅和机遇的多寡决定了不同生命周期收入和消费能力的差异，进而形成“年轻时租房、中年成家立业时购房”梯度消费模式。各国的人口年龄结构、家庭特征（小型化或几代同堂）和婚姻状况等都会对人们住房的租买行为产生影响。
    再次，城市化中大量的流动人口，包括城市间、城乡间人口的流动。住房具有空间固定性，人们购房就意味着选择了与住房相关的空间区位。就业机会的不确定常常会降低人们购房意愿，退而选择租房。特别是在新型城镇化的背景下，城镇住房的刚需主体除低收入群体外，更多的是刚毕业、刚就业的年轻人和刚进城的新市民，住房刚需主体的变化需要住房供给做出相应的调整。
    2、优化住房供给结构，平抑住房价格。租赁住房的发展不仅影响着人们住房的消费行为，也影响着住房价格。按照供需关系决定价格的理论，面对旺盛的住房需求，充足的住房供给和优化的供给结构，即租与售并举及住房的档次、价位、户型结构、空间分布的多元化，将有助于缓解供需矛盾，维系房价的稳定。
    住房市场上出售型商品房价格越高，人们对租赁住房需求越大；租赁市场越规范，价格可支付性越高，品质越好，对政府提供的公共租赁房或其他保障房的依赖越小，政府财政负担越轻。
    此外，按照资产定价理论，住房作为一种资产，其价值取决于未来一定时期内租金收益的贴现值和未来的资本性收益。因此，租金与售价在一定程度上是相互关联、相互作用的。
    各国租赁住房供给的主体与方式
    进一步分析各国的租赁住房市场，不难发现：政府并不是租赁房供给的主角。
    通常，只有10～20%公共租赁房是由政府提供的，且主要面向低收入、住房困难、残疾和单亲家庭，而更多的安全、舒适和可支付的租赁住房则是由私营企业、私人业主、非盈利组织、住房合作社、房地产信托基金和保险公司提供的。
    政府不是租赁住房的主要供给者，其原因在于：
    1、政府大规模兴建公共租赁房的前期投入大。这包括土地和巨额资金投入，且建设工期长，从土地开发、规划、设计、施工建设到竣工入住少则一年，多则二三年，在短期内很难形成有效供给。加之受制政府公共财力的约束，许多国家都很难进行大规模的公共租房建设。
    2、政府建公共租赁住房的后期配套和管理成本可能会更高。政府兴建的公共租赁房如果是地段偏远，交通不便、商业、医疗和教育等基础设施不配套，那么要解决公共基础设施服务配套的问题，政府的后续投入成本可能比前期投入还要高。
    3、经济和社会效益比较差。住房总是与人们的生活和就业联系在一起的，出行难、就医难、孩子入托上学难，常常会使公共租房的吸引力大大打折扣。郊区化、生活配套设施建设滞后，加上低收入人口的高度集中、社会分隔，很容易引发群体性事件，使得许多收入微薄的年轻人宁可在城里“蜗居”，由此降低了公租房的社会经济效益。
    4、盲目的“大干快上”会加剧住房资源的错配。中国当下的高库存可能就是一个例证。过多的行政指令常常忽略了真实的市场需求和市场的差异性，让许多中小城市承担过多的保障房建设指标，这无助于缓解大城市住房难的问题，还会加剧土地和住房资源配置的错配。
    政府培育租赁住房市场的政策工具
    减少政府公共住房供给并不意味着放弃政府责任，而是要更多的借助市场的力量。租赁住房具有投资收益率低、回收期长和管理成本高的特点，这常使得许多私营投资者望而却步，为此，各国政府采取了多项激励措施：
    1、财税激励。在法国，政府为鼓励民间资本进入租赁住房市场提供多种税收减免政策：一是私人业主至少要提供6～9年租赁房服务，就可按投资额的一定比例（13%）享受所得税减免，且可持续数年。节能住房的减免税率更高。二是加速房屋折旧。三是私人业主的租赁住房支出，如贷款的利息支出、维修费和管理成本等可抵扣个人所得税。
    此外，为鼓励机构投资者（社会团体和非盈利组织）进入租赁房市场，其税收减免政策包括：购置土地和建筑物的增值税可减免5.5～19.6%（因年而异）；政府前期资助为总成本的2.5～16.5%；可减免25年的不动产税；
    从需求面入手，政府为在市场上租房的低收入家庭提供租金补贴。多种财税政策引导，使得法国的租赁住房市场形成了私人租赁房占53.9%，私营公司占2.3%，低租金组织占34.5%和其他社会住房占9.2%的格局。
    在德国，政府为鼓励个人和公司投资租赁住房主要有三大举措：一是实行税收减免，年减免税率为2%，期限50年；一些老旧租赁房减免税率为2.5%，期限40年；二是加速折旧。总折旧期限为50年，但折旧率因不同时期市场供需状况不断调整，头10年可高达到4%，其余年份折旧率为1.25%；三是减免10年的资本利得税，以更好的保护投资者的利益。为保护业主的利益，政府还从需求面入手给低收入承租人提供住房补贴，提高了低收入户的住房可支付能力。
    2、金融扶持。法国政府为鼓励民间资本进入租赁市场，地方政府可提供信贷担保，提供低于市场利率的贷款。通常，土地贷款期限为50年，租赁房开发贷款为40年；但其租金水平和承租人的收入要符合政府的基本要求。
    3、法律保护。为保护私人业主和承租人的利益，各国政府出台诸多法律法规来协调规范租赁关系。在法国，租赁合同必须以书面形式方能生效；私人业主租赁合同期一般为三年；公司出租房合同期为六年。业主只有在合同期满时和改为自住或出售时方可终止合同。新合同可参照3～6年租金指数调整租金，或在房屋状况得到改善时可适当调整租金水平。法律规定租赁房的维修和设施使用支出由业主和承租人共同承担。
    德国的法律规定房主只在承租人不支付房租、损坏财物、有反社会行为或将租赁房改为自住和出售时，方可终止合同。对无补贴的租赁房，初始租金的确立要参照近4年同地段、同类住房的租金水平，政府虽取消了租金管制，但仍保留租金上浮上限，3年内涨幅不得超过20%。此外，节能环保改造后的绿色住房也可适当提高租金。
    正是因为有财税、金融和法律三大政策支持促进了各国租赁住房市场的健康发展，并让民营资本成为租赁房市场的主导者。
    对中国的启示
    中国仍处在城市化进程之中，城市人口的增加、流动性提升及收入差距的扩大，无疑都会加大对租赁房的需求。中央发展租赁住房的决定是对多年来“只售不租”住房政策的纠偏，但保障对象过滥，多以出售为主，一些城市廉租房也以共有产权形式出售了。由此产生诸多负面效应，中国的住房政策仍需完善。而优化市场结构，鼓励引导民营资本增加租赁房供给是各级政府急需认真思考的问题，可选择的政策措施包括：
    1、正商品房和保障房“只售不租”政策偏好。中国住房市场供给产品单一，无论是商品房还是保障房多以出售为主，这不符合人们消费行为和政府倡导的住房梯度消费的理念。特别是大量保障房的上市出售诱发“寻租、创租”行为泛滥，权钱交易加剧了收入分配的不公。
    要实现“只售不租”向租售并举的新市场格局，政府行为要有四大转变：一是保障房应向“兜底线”公共租赁房转变；二是大规模集中新建保障房向盘活存量转变；三是“补砖头”向“补人头”转变；四是政府直接投资建设向政策激励引导民营资本进入租赁市场转变。
    2、土地政策激励。70年住宅土地使用权使租赁房投资者很难在短期内获取收益，招拍挂地块大和地价高剥夺了非盈利、合作组织和中型企业进入租赁市场的机会，而大型房企又嫌其无利可图，政府应适当延长租赁房土地使用期限，并在供地规划和价格上给予政策优惠，以保证租赁房用地的可得性。
    3、税收扶持。政府应鼓励个人和企业将所持有的住房用于出租，并给予税收激励，包括投资租赁房的贷款的利息支出、维修费和管理成本等可减免所得税和未来的房地产税；对租赁给低收入户的住房，政府可给承租人租金补贴，或加大业主税收减免额，租赁住房供给的增加引导租金房价走低，改善居民住房支付能力，同时也可缓解政府保障房压力。
    4、金融支持。租赁房投资大、回收期长的特点使其发展离不开长期融资的支持。现行的商业银行房地产信贷发展很快，却没有为企业投资租赁物业的长期融资安排。信托融资虽已成为房企融资的重要手段，但也多是2-3年的过桥贷款。
    封闭运行、信息不公开不透明很难吸引大量的中小投资者参与，因此中国还没有真正意义上的为中小投资者持有大型不动产的房地产信托基金（REITs）。政府应鼓励金融创新，引导契约型向公司型房地产信托基金转变；发行特种免税债券将养老、保险基金和个人的长期资金引入租赁房市场，这不仅有利于房地产市场长期稳定健康发展，也有利于金融体系的安全。
    5、加强法规建设和市场监管。要解决租赁房“搜寻成本高、中介不规范”的问题，政府要强化服务与监管，包括完善法律法规建设，对出租人、中介和承租人的责、权、利做出明确规范，改变租赁市场无法可依、无章可循、市场秩序混乱和合同不规范的现状，并通过“互联网+”在出租人和承租人之间搭建信息桥梁，促进住房租赁市场的健康有序发展。
    （原文见《经济观察网》2016年5月13日）
    原文链接：http://www.eeo.com.cn/2016/0513/287238.shtml
    关键词：汪利娜  租赁住房市场  政策工具  供给  国际比较