汪利娜：对差异化去库存的六点建议

    2016年3月23日，《经济观察网》发表中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜的文章《对差异化去库存的六点建议》，汪利娜表示：一线城市住宅市场交易异常火爆，房价快速回升，二线城市中，一些经济增长稳定、市场供需结构合理、库存较小的城市，交易量明显回升，房价也随之小幅上涨，但也有一些城市如呼和浩特、沈阳等因库存和在建规模较大，去库存有待时日。全文如下：
    对差异化去库存的六点建议
    作者：汪利娜  来源：《经济观察网》  日期：2016年3月23日
    2016年去库存是房地产业的硬任务。新年伊始，一系列重磅刺激政策出台。
    然而，过去多年来土地财政、企业粗放经营造就的高库存和差异化的住房市场，使得降息、降首付和降税所产生的政策效应大相径庭。
    一线城市住宅市场交易异常火爆，房价快速回升，二线城市中，一些经济增长稳定、市场供需结构合理、库存较小的城市，交易量明显回升，房价也随之小幅上涨，但也有一些城市如呼和浩特、沈阳等因库存和在建规模较大，去库存有待时日。
    三四线城市中，虽不乏量价齐升的明星城市，如珠海、东莞等，但总体上去库存仍任重道远。
    2008-2015库存分化成因
    实际上，政策效应的地域差异可以从库存的形成和供需失衡中找到答案。
    从全国待售商品房的形成时间节点看，大多形成于2008年以后。2008全国待销商品房是1.86亿平方米，其中商品住宅待销面积是9069万平方米，到2015年两者分别上涨至7.18亿平方米和4.52亿平方米，分别增长了3.8和5倍，而此间正是三四线城市房地产大干快上之时。
    从全国商品住宅投资的地域分布来看（图1），2000年，一线、二线和三四线城市的投资规模占比是各占33%，2009-2015年一线城市投资规模下降，占比降至8%-10%；二线城市投资占比从38%提升至42%，三四线城市投资占比提升至50%左右。由于三四线城市商品房开发的土地和人工成本较低，使其在商品住宅的建设施工和新开工面积占比高达60%以上。
    但与三四线城市大规模的投资开发建设相左，人流、资金流带动物流仍不改向大中城市集中的趋势，由此带来房地产供给结构性过剩和资源的错配。
    政策效应的市场主体差异
    随着多项刺激政策出台，住房刚需和改善需求入市，销售增长，房地产企业投资告别去年一路下滑颓势，步入缓慢增长通道，今年1-2月投资同比增长3%，比去年全年高出2个百分点。开发商和地方政府是显见的受益者。
    对商业银行来讲，在经济下行压力加大和经济结构调整期，2015年商业银行的不良贷款余额和不良率呈现双升，分别为1.2744万亿元和1.67%。不良贷款多产生于钢铁、煤炭、水泥、造船、电解铝和平板玻璃等产能过剩行业。多地限购政策使汽车业下行压力加大，而服务业贷款规模有限，那么，按照国家产业政策的调整，商业银行的贷款除基础设施、地方投融资平台、科技创新产业和小微企业外，优良资产可选择的余地并不多。
    从保民生和稳增长角度看，个人住房贷款业务是违约率较低的优良资产，2015年个人住房贷款增加2.65万亿元，余额达到14.2万亿元。2016年的降首付无疑会给房贷带来更火爆的行情。
    房贷刺激政策有利于银行调整资产结构，将僵尸行业、房地产企业和地方政府的不良资产转换为居民的负债-优良资产。
    不过，潜在的风险也不可小视，近期场外配置盛行，如开发商、中介、小额贷款公司为购房者提供首付贷，沈阳曾试图推出公积金零首付，这无疑会加大个贷的违约风险。香港在1997金融危机时房价暴跌70%，房贷违约仍能保持1.5%的低位，是因为香港房贷首付比率高达50%，房产变成负资产，借款人也不敢违约。因此，银行要坚持对借款人的基本特征、还贷能力和抵押物进行严格的风险评估，守住风险防范的底线。
    就购房者而言，在房价不涨或温和上涨的城市，政府降息降首付、减税政策让他们买到心仪房子的，则受益匪浅。但在房价飙升的城市，减免几万元的税钱还抵不上住房几十万、上百万的跳价。首付是降下来了，可后续的月还贷期限和金额却涨了上来。
    对那些刚就业、刚进城的城镇新市民，工作不稳定、金融资产积累不足，其购房的可支付能力十分有限，优惠政策也很难激发他们的购房可支付能力。短期内农民工进城买房，面临众多现实难题：户口居住证没有、宅基地不能抵押、首付没有，就很难得到银行的贷款支持；就算是获得了低首付低息贷款和地方政府补贴，在城镇没有稳定的工作就没有还贷的保障。
    特别值得关注的是，刺激政策推动房价的飙升的这种负效应有违政策设计的初衷。北上广深的人均GDP不过1.6万-2.2万美元，可房价却赶超人均GDP7万-10万美元的纽约、多伦多、伦敦、悉尼和香港，显然含有诸多非理性因素。
    应强化差异化的调控政策
    去库存肯定不是一年两年能解决的问题。鉴于去库存政策的差异化效应，政府应该因地制宜，强化差异化的调控政策：
    一是在房价过高、上涨过快的一二线城市，政府应推出限房价的土地供给政策，增加普通住房供给，避免住房供给的高端化。在库存高的城市，暂缓或减少土地的供给和房地产项目。加大对中介服务的监管和违规违法行为的严惩。
    二是加快房地产企业的兼并重组，待售商品房用途的转换，以市场化方式去库存，减少非市场化驱动。
    三是组建专业化的租赁公司，如长期从事房屋租赁服务公司，政府提供一定期限的所得税减免。
    四是提高棚改危改货币化安置的比例，鼓励购买待售商品房，政府给予一定的税收激励。
    五是加快户籍和土地制度改革，降低农民工市民化门槛，为他们在城市创业就业、购房置业提供便利服务和财政补贴。
    六是健全政策性住宅金融机制。利用现有商业银行金融网点覆盖面广、专业化运作、互联网+技术完善、金融监管和防范风险规范的基础条件，让商业银行为各类首次购房置业者和城市新市民开办自愿契约型住房储蓄，政府给予个人所得税减免或一定奖励补贴。
    这种居民自我积累、政府政策扶持和金融企业化运作有机结合建立的政策性住宅融资机制，可能比建机构（国家住房银行）成本低、经济社会效益更好。
    （原文见《经济观察网》2016年3月23日）
    关键词：汪利娜  住房市场  差异化  去库存
    原文链接：http://www.eeo.com.cn/2016/0323/284435.shtml