新“国五条”及细则进一步加强房产调控

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                   The  Pursuit  of  Economic  Trends
         中国社会科学院宏观经济运行与政策模拟实验室
         中国社会科学院经济所《国内外经济动态》课题组
         2013年第17期（总第1337期）      2013年3月6日（星期三）
    经济热点分析
    新“国五条”及细则进一步加强房产调控
     [导读：从2月20日国务院常务会议公布新的房产调控政策（简称新“国五条”）及其后公布指导细则以来，房地产市场和相关研究反应异常激烈，人们普遍认为，这是有史以来最为严厉的房地产调控政策，有可能使中国房地产市场进入一个新的发展阶段。]
    新“国五条”及细则发布    进一步加强房产调控
     2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五条政策措施，被称为“国五条”：1.完善稳定房价工作责任制。2.坚决抑制投机投资性购房。3.增加普通商品住房及用地供应。4.加快保障性安居工程规划建设。5.加强市场监管。
     3月1日晚，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，作为新“国五条”的细则，进一步严格限购限贷、从严征收交易个人所得税等措施。
     从内容上看，新“国五条”及其细则与此前房产调控政策相比，对房产市场的控制更加严厉，主要表现在以下几点：
     1.统一标准，限购升级。“国五条”细则提出进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等。
     2.信贷政策差别化程度加剧。细则要求银行业金融机构进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
     3.首次明确提出加强预期管理。自2010年调控开始，市场预期的不稳定性是房地产市场波动的关键因素之一。此次政策提出一方面是要求及时公布信息，要求及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息。
     4.首次明确从严征收二手房交易20%个税。此次细则明确实行“核定征收”，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能够核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
     据报道，住建部副部长齐骥表示，调控细则还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款，各地方政府需要制定并发布当地房价调控目标，地方细则出台时间为3月底。对于全国住房信息联网的进展问题，齐骥表示，40个城市的住房信息联网已经完成，2013年将有更多城市加入。
     从已公布的新“国五条”细则看，2013年一季度将公布本年度房价控制目标和住房用地供应计划。2013年底地级以上城市将外来务工人员纳入保障房体系。“十二五”期末地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。2013年，全国城镇保障性安居工程要求落实基本建成470万套、新开工630万套的任务。
    新“国五条”及其细则的影响
     房地产行业有关分析认为，总体而言，“国五条”细则出台从目的上来看，重点指向全国房价过快上涨的部分城市，主要是一线城市及部分二三线城市，而并未面向全国的“一刀切”的政策；从具体措施来看，在限购、限贷、税收等市场调控措施方面均有所加强，趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。
     出售二手房需缴纳20%个税的影响
     新“国五条”中，引起最大反应的，是要求严格执行出售二手房缴纳20%个人所得税的措施。20%从理论上说将会促使卖房者降低价格，以减少税额，或由于转让所得降低从而减少交易。但在某些一线城市，这些成本有可能继续向买方转移，从短期来看，可能会造成二手房交易成本和购房者负担进一步加重，政策实施后使市场交易量大大减少，而新房市场有可能升温，并加剧新房价格的上涨。
     也有观点认为，这项政策表明管理层对于房地产市场调控日趋严格，增加卖房成本会抑制楼市需求，从而会导致房地产市场低迷。
     财经评论员朱大鸣针对上述两种观点分析指出，该政策并非新政。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%-2%（1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅），交易时可以从低选择。而执行新政后，售房人将没有选择，这对于那些持有时间较长而且差价巨大的卖房者来说，是非常不利的，确实会抑制投机性行为。
     朱大鸣认为，严格按照个人所得的20%征收是房地产市场上的特大利空政策。虽然不排除这项政策可能会成为推高房价成本，从而会推高房价，然而将这种政策解读为利好政策，在当前的历史背景下，是有些牵强了。
     第一，从管理层出台该项政策的目的来看，管理层主要是想稳定房地产市场。不可否认，近期二手房市场风起云涌，一线城市房地产市场又有暴涨的倾向，管理层之所以对二手房而非对新房痛下杀手，可以明显地看出，管理层对于房价上涨敏感度很高。
     第二，转嫁成本并不容易。经过十多年的房地产市场供应，虽然还有很大的刚性需求者支撑着房地产市场，但是，我们必须清醒地认识到，到了现在这个阶段，卖家再转嫁成本给购房者并不容易。
     第三，不能单一地看待个税按照20%征收这一条款。这里有一个关键性配套政策是，限贷和限购。继续严格实施差别化住房信贷政策，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。而限购政策也更加严格。管理层目的就是打击投机，因为管理层已经意识到了，中国房地产如果再暴涨下去，将会给房地产市场和整个经济都会拖入死胡同去。
     第四，为了防止二手房低迷效应引起新房价格上涨，管理层还有一个政策提防：国务院要求各地制定公布的房价控制目标，首次专门指向新建商品住房。
     朱大鸣认为，从整体上来说，这次房地产市场调控政策基本上是利空性很强的政策。
     从市场反应看，购房者担心增税后增加购房成本，因此在细则出台的第二天，多地出现“突击抢房”现象。据中国指数研究院数据显示，在2月25日到3月3日的一周内，九成以上城市月周均成交同比上升。重点城市中，除苏州周均成交同比下降外，其余城市均上升。仅3月2日一天，北京二手房网签量突破千套，达到1059套，创下休息日最高交易纪录。
     多位专家表示，由于供求不平衡，购房者多处于“弱势”一方，多增加的交易税负或转嫁购房者，刚性需求可能被“误伤”。
     对于政策的具体实施，财政部财科所所长贾康表示，对刚需、改善性需求的购房者应该实行“定向宽松”，不同城市附加上不同政策，避免在楼市调控中“误伤”刚需。“20%个税政策的实施细则应该尽早清晰化。”
     住建部政研中心综合研究处处长赵路兴指出，“20%交易税是中央层面的原则方向。”地方版细则将根据实际情况具体规定，例如，对房改房、经适房、改善性住房等税收政策具体细化。他还指出，“国五条”的根本目的在于抑制投资投机性需求，对于刚需与改善性需求影响并不大。他认为，地方细则将由各个城市针对自身情况进行定夺，必须严格执行的可能是一线城市、省会城市、计划单列市等房价涨幅较大的城市，而市场本就不活跃的三四线城市则可自行选择。因此，此次调控将更加突出地区差异化。  
     新“国五条”对开发商的影响
     上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，此番细则措辞严厉、新意颇多，标志着调控实质性升级，对市场的影响将超过预期。他预计，房地产市场整体的活跃度将持续下降两个季度左右，住宅成交量将降温，二季度房价涨幅将有所回落，甚至下半年个别月份出现环比下跌；二手房降温幅度超过一手房；一二线城市降温幅度将超过三四线城市。
     《华尔街日报》记者汤姆?奥里克则认为，这意味着中国房地产开发商接到了逐客令。他指出，新一轮调控绝不是虚张声势。售房者缴纳的个税将大幅攀升。许多城市的限购政策将从市中心扩展至郊区。银行可能上调第二套住房贷款首付比例和贷款利率。地方政府稳定房价工作不力将被问责，这将使开发商难以向市场推出高端项目。
     而始于2012年的房地产市场复苏，随着新调控政策的出台，这一轮回暖将告一段落。情况还可能变得更糟，在国务院宣布新一轮调控政策之后，各城市和监管机构还将采取具体措施，如果不能有效控制房价，政府可能会要求银行减少房地产相关贷款。
     不过，奥里克也认为，控制房地产市场可能产生抑制投资的负面作用。房地产开发依然是中国内需最大的推动力量，土地出让收入也是部分地方政府非常依赖的一条财源。从上一轮调控中可以看出，政府在放松政策前会尽可能长地执行调控。
     中国房地产行业的上市公司在应对政策方面经验丰富，2012年的楼市复苏也增强了它们的财务实力，使这些公司有能力抵御楼盘滞销的冲击。预计破产潮不会发生，但房地产行业的投资者要做好从豪宅向普通住宅转移的准备。
    房产税何时扩大试点
     新“国五条”中，重申要“扩大个人住房房产税改革试点范围”。3月5日，全国政协委员、财政部财科所所长贾康指出，“2013年扩大房产税试点是大概率事件。”他同时强调，房产税应定位于调节过高收入，只能是“抽肥补瘦”，不能变成向普通百姓普遍征收。“这一点，政策制定者在决策时，一定要给普通民众吃个定心丸。”另外，国务院发展研究中心研究员倪红日接受采访时表示，房地产税改革的顺序，首先应由中央制定出台房地产税法，然后要求全国按新税法在经营性房地产施行，最后由各地政府决定是否对个人住房征税。
     财新网相关分析指出，目前，由于这项牵涉广大民众的税制改革基础未筑，房地产调控政策中却时时出现扩大个人住房房产税改革试点的内容，这已导致行业及市场预期混乱。
     中国政法大学财税法研究中心主任施正文也提到，未来应将城镇土地使用税、房产税合并成为房地产税，甚至将土地增值税也一同并入。在开征房地产税的基础上，契税慢慢降低，并最终淡出。
     “基础都有问题，却急着讨论对个人住房征税的问题。政府自己说不清楚，老百姓更加糊涂，导致市场预期非常混乱。”倪红日建议，制定房地产税法后，中央首先应要求全国按新税法对经营性房地产征税。“对税基和税率，中央制定法律时确定一个区间，各地政府可以根据本地实际情况选择。”她认为，房产税改革试点范围的扩大，不仅仅是中央放权的问题，还需要地方有积极性，现在的问题是地方政府在左顾右盼，下不了决心。未来房地产税应该是地方税，对个人住房是否征税，由地方政府去决定。施正文也称，构建地方的主体税种应该培育房地产税。
     倪红日强调，市场经济条件下，需要房产和土地合并征税，计税依据也应该由按原值（余值）、定量税额征税改为按评估值征税。
    房地产市场的发展趋势
     中国45倍年薪买房是灾难
     美国CBS电视台日前做了一期关于中国房地产泡沫的报道。CBS记者斯塔尔采访了中国最大房地产开发公司万科的创始人、董事会主席王石。王石最值得关注的一些言论是关于房价和中国楼市出现资产价格泡沫的可能性。
     万科主席王石在接受采访时被问及中国的房屋是否过于昂贵，他答道：“是的”。当主持人提到上海普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上，王石则表示实际比例甚至更高，他说，“这是一个泡沫，非常危险，甚至是个‘灾难’。”
     报道称，中国快速增长的经济和不断增长的中产阶级在地产的大规模投资所催生的房地产泡沫可能即将破灭，CBS电视台将其形容为史上最大的房地产泡沫。
     当谈到去年在中国政府限购后房地产企业深陷债务泥潭，停止开发时，王石表示：“这是个问题，是个大问题。”CBS的报道中提到房地产调控措施产生了很多意想不到的结果，甚至使得中国经济陷入停滞。
     王石在节目中表示，去年降低房价时，他的售楼大厅遭到了许多愤怒的购房投资者的打砸，民众的愤怒源于他们将毕生的积蓄投入了房市，但是这些投资随着房价的下跌出现亏损。王石担心事情可能会变得更糟。他表示，如果房地产泡沫破裂，谁也不知道会发生什么。
     报道称政府刺激房地产业或许可以避免这种冲突，但这只会让泡沫更大，甚至难以控制。但王石在节目中也表示：“我相信最高领导层有智慧来解决这点。”然后他停顿了一下，笑着补充道：“希望如此，但存在不确定性。”
     而此前，SOHO中国联席总裁张欣在接受该媒体采访时表示住宅房地产的开发已经接近终点。她表示预计北京和上海的中心商业地产仍将维持增长。而住宅地产则不同，她说道：“我自己的观点是中国的住宅地产投资真的已经走到终点了。”
     如果泡沫破裂，谁将来承担后果呢？
     Gillem  Tulloch认为，有几个阶层的人将因此而倒大霉，那些将三代储蓄，祖辈、父辈和孩子的钱投入房地产的人的积蓄将蒸发。当然，当然还有5000万在中国各地这样的建筑工地上的工人。
     与此同时，买得起人仍在购买尽可能多的房地产，他们甚至找到绕开大城市一套房政策的途径，在北京买不到？只要走出城市地界，热潮依然如火如荼。新楼盘广告单如雪片，买家挤满巴士去看新项目，新房主排队注册登记他们的新房子。就像处在泡沫中的我们一样，他们不相信美好的时光也会有尽头。
     中国楼市是否见顶？
     摩根大通的李晶说，由于将资金转移到海外不是很容易，又对股市缺乏信心，中国家庭往往在经济形势良好时将钱大量投入房地产。而中国的房地产周期短得令人难以置信，通常只持续14个月。如果楼市去年5月或6月触底，那么我们现在进入一个周期已经有九个月了。
     李晶说，房地产开发商过去几个月一直在筹集资金，购买更多的土地，加强建设和销售。或许是时候开始期待楼市见顶了。
     与西方购房者相比，中国购房者往往会缴纳很高的首付，更少地贷款，所以加息对市场的影响没有西方大。取而代之的是，政府一直在利用最低首付要求和多套房限购措施来给房地产市场降温。
     李晶说，收紧调控将是遏制需求的最简单的方法。限购措施还可能在目前约40个城市的基础上进一步扩大范围。李晶说，长远来看，在上海和重庆进行试点的房产税肯定会推广至其他城市。
     扩大房产税试点范围对一些购房者来说无异于敲响了警钟。人们买房后让房屋空置的现象并不少见，因为人们发现出售新房获得的收益比出租房屋所得的收益要高。定期征收的房产税将改变这一战略的经济考量。李晶说，从根本上讲，我们需要一个比周期只有14个月的市场更稳定的楼市。
    中国楼市调控已成空前博弈
     BWCHINESE中文网专栏作家章玉贵在一篇文章中说，银行被房地产绑架或曰统战是房地产价值链日趋扭曲的写照。其实，在房地产利益链上，房地产商、地方政府、银行、中介机构以及反映其利益的其他市场参与主体，或者说是某些影响力不容忽视的卸任官员、相关学者以及某些媒体等等，为了共同的目标正在结成利益共同体，进而成为抗拒中央调控的博弈方。
     他们曾经利用2008年的那场金融危机成功说服决策层放松对房地产市场的调控，在攫取了巨量利益的同时，也把国内房地产市场泡沫吹到了无以复加的危险境地。现在，在中央祭出号称史上最严厉的调控大旗之后，这些昔日可以躺在床上数钱的既得利益者当然坐不住了。
     因此，我们看到，一段时期以来，关于部分城市商业银行取消第三套房贷的限制的报道不绝于耳；某些有着一定影响力的官员型学者以房价跌幅一旦超过25%就会爆发难以收拾的中国式次贷危机为要挟，呼吁政府不要刻意打压房价；可以说，上述既得利益者为了达到影响或改变中央宏观调控的目的，几乎动用了各种可能的手段。
     上述既得利益者正在演变成为阻碍市场经济健康发展的最大敌人——利益集团。对这些享尽了不完善市场规则好处的市场主体来说，似乎更乐意看到市场失灵，因为这是攫取更大利益的良机。他们最不愿意看到的政府在面对市场失灵情况下的进场干预。而为了对抗政府干预，他们千方百计游说政府建立各种反对市场的制度。显然，这是一种十分危险的倾向。
     本轮房地产调控之所以在京沪深穗等指标意义的城市成效不彰，一个非常重要的原因是政策针对性不足。众所周知，京沪深穗等城市盘踞着国内最有实力和最有影响力的市场参与主体。他们吃定了中国经济发展对上述城市的依赖。认为在发展是第一要务的政策背景下，中央是不希望京沪深穗房地产市场崩盘的。因而在抗拒中央的宏观调控方面，底气最足，手段也更为精明。
     在他们看来，中国顶级城市核心地段的不可复制性以及中心城区土地的稀缺性足以支撑房价在未来十年持续走高。再加上银行的暗中护盘，这些城市的房价经受住了最严厉调控政策的“考验”，除了成交量大幅下滑之外，整体房价依然坚挺。部分地段楼盘房价更是不降反升。部分楼盘逆势涨价现象屡见不鲜。
     可以说，如果本轮调控措施在抗压能力极强的上述城市不能产生显著效应，则整体调控效果将大打折扣。
     作者认为，楼市虚火是实力雄厚的市有关参与者为了一己之力而刻意营造的表面繁荣景象。在最高决策层坚持房地产调控不动摇的前提下，已进入下半场的本轮调控，能否取得中央预期的政策效果，关键在于提高政策投放的精准度。当前特别要把京沪等指标城市高企的房价真正降下来，防止出现阳奉阴违式执行。为此，必须采取切实措施打破房地产市场上利益相关者之间的串谋。
     改革是最好的药方。首先需要破解的是中央与地方之间的博弈纠缠。笔者相信，只要把整顿房地产秩序，调控房价作为重大政治任务来抓，是一定能够收到预期效果的。如果能够以改革地方政府的政绩考核机制为切入点，改变地方政府的预算软约束以及偏重增长的政绩观，是可以逐步纠正作为房地产泡沫重要推手的地方政府投资冲动的。
     而在规范了地方政府的行为之后，决策层需要思考的是在加大对银行放贷行为约束的同时开放银行更多的投资渠道。最后，为了推动房地产市场改革，培育好的市场制度，必须打破既得利益阶层的垄断，减少他们的政治影响力，巩固市场经济运行的政治基础，建立真正竞争性的房地产市场，从既得利益阶层手中拯救房地产市场。
     中国房地产未来十大趋势
     北京科技大学教授赵晓、高和资本金融分析师李慧忠、经济学博士陈金保最近发表了一篇文章，预测中国房地产未来的十大趋势。文章指出，从2013年开始，中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节！
     从改革周期的维度判断，未来五年特别是未来两年应该会着意显示出宽松、开明、努力和有为；从经济增长周期的维度判断，则中国经济在2012年已经软着陆成功，且已呈复苏回升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，进而迈向新的大国崛起台阶，一举超越美国成为世界最大经济体；如果从房地产产业的维度判断，则一个全新的季节也已经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。
     趋势一：中国经济从10%的大波动“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及小颠簸的“稳态增长”，而房地产业也从“超高增长”转变为“中低速增长”。
     趋势二：房地产市场格局从“卖方市场”转变为“买方市场”。
     趋势三：新一届政府对于房地产的调控将不会松手，而房地产调控的成效将从以往的屡屡失效走向成功！
     趋势五：在住宅房地产的价格变化上，不同城市的房地产市场将从“普涨时代”进入“分化时代”。
     趋势六：房企分化趋势凸显，大型房企越滚越大、中小型房企被边缘化。
     趋势七：住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。
     趋势八：在地产投资上，投资理念将从“炒房时代”进入“资产配置时代”，商业地产的投资客群将从“安全性资本”转为“理财型资本”，
     趋势九：核心区位的写字楼市场的投资与管理将从注重“增量资产”转向更加关注“存量资产”。
     趋势十：随着城市保障房的推开以及农村土地制度改革的启动，房地产的收益分配将从极端不公状态转向相对的公平改善状态。
     文章最后指出，如果以10年为一个时代的度量尺码，下一个时代对于中国经济和中国房地产来说，都将是特别值得期待的时代。在新的不一样的季节里，谁将成为下一个时代的弄潮儿？历史将证明，还是那些善于把握趋势并勇于改革创新的人士。对于不动产投资人士，到底是“投资机会”还是“投资趋势”？毫无疑问，机会固然不可忽视，但“趋势”更值得信赖。        （完）
    （整理、责任编辑：王砚峰）
    2013年第17期（总第1337期）      2013年3月6日（星期三）
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