中国房价反弹

                           经济走势跟踪
                   Macroeconomic  trend  monitor
         中国社会科学院宏观经济运行与政策模拟实验室
         中国社会科学院经济所《宏观经济与政策跟踪》课题组
         2012年第96期（总第1318期）              2012年12月21日（星期五）
    [本期要点]：中国房价反弹    美国再次面临财政悬崖    日本央行加大货币宽松力度    中国非银行金融领域风险上升    中国明年将保持经济政策基本不变    香港媒体冀港府早做打算对付热钱
    经济热点
    中国房价反弹
     很长一段时间拖累中国经济增长的房地产市场，有望在2013年给全球第二大经济体一臂之力。
     据《华尔街日报》报道，12月18日公布的政府调查显示，中国11月份70个大中城市平均房价涨幅较10月份加快，一改6月份以来微幅上升的总体局面。根据道琼斯通讯社的计算，11月份70个大中城市的平均房价环比上涨0.24%，10月份为上涨0.05%。另外，道琼斯通讯社的计算还显示，11月份70个大中城市的平均房价同比下降0.60%，10月份的降幅为1.0%。政府官员近期表示，房价整体稳定，中国将继续抑制投资购房需求，支持居民合理自住需求。经过中国政府近三年抑制房价过度上涨的努力，房地产市场价格已经走软。分析人士指出，随着房价见底预期的普及，近几周来房地产销售和投资均有所加速。
     在房价上涨的同时，持续了近三年的房地产市场调控政策也发生了细微变化。虽然在中央经济工作会议上依然重申要坚持房地产调控不动摇，但有意识地没有强调降低房价的必要性。与此同时，中国央行公布的季度调查显示，对高房价不满的居民比例继续下降，预期下个季度房价上涨的居民比例较年初和上年同期有所提高。
     住宅房地产市场一直是中国经济增长的主要引擎。国际货币基金组织（IMF）2011年预计，住宅房地产占中国国内生产总值（GDP）的比重估计高达12%。住宅市场还关系到从汽车到家具等一系列产品的需求。
     自从中国政府通过限购限贷等严厉手段对过热的房地产实施调控以来，对中国楼市崩盘的恐惧就一直笼罩在全球经济的上空。中国第三季度经济增速降至三年来最低水平，不过近期更多指标显示经济增长步伐在年底加快。
     《华尔街日报》对国家统计局发布的数据的分析显示，中国11月份70个大中城市的平均房价较10月份上涨了0.24%，高于10月份0.05%的升幅。11月份平均房价较上年同期下跌了0.6%，降幅较10月份的1%有所放缓。11月份全国70个大中城市新建商品住宅中，价格环比上涨的城市达到53个，数量超过10月份的35个。
     中国高层领导人在周末的中央经济工作会议上暗示了房地产政策可能发生变化。会议公告提出，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。但公告中没有使用“促进房价合理回归”的说法，这个说法自去年被提出之后，曾被即将卸任的国务院总理温家宝在多次政策讲话中反复提及。CIMB  Securities分析师Johnson  Hu表示，官员们可能认定高房价已经得到一定程度的纠正，并且在购房热情普遍升温的情况下，政府已无力引导房价进一步走低。与此同时，地产开发商似乎对政府在明年放松楼市调控越来越寄予希望。长江实业董事郭子威表示，观察中国房地产市场的一个最简单也是最基本的方法就是看宏观经济的走向，而他对中国经济明年的走势相当乐观。
     根据中国央行18日发布的调查报告，66.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”，低于年初的67.6%和上年同期的72.8%。预期房价将在明年第一季度上涨的居民比例为29%，高于年初的17.7%和上年同期的19%。
     荷兰国际集团亚洲研究部主管蒂姆?康顿认为，如果上述调查就是判断房价是否回归合理水平的依据，那么有越来越多的证据表明，购房限制政策可以放松，如对首套房购买者的限制。
     虽然中国政府是否愿意以及何时会放松住房限购尚无定论，但随着大规模的保障性住房在未来几年源源不断地入市，政府面临的政治压力料将减小。针对低收入人群的保障性住房项目将有望平息这一躁动阶层的不满。
     市场还普遍预计中国将在明年扩大房产税试点范围，并最终用房产税取代行政调控。房产税将给地方政府带来新的收入来源，后者的财政状况因过去三年土地销售低迷而陷入拮据。目前中国只有两个城市试行房产税。
     英国《金融时报》Lex专栏分析认为，中国房地产业利润率下降。中国怀疑论者曾希望所有人都相信，到此时中国房地产市场应该已经崩盘了。那些没听信他们的投资者将为此感到庆幸。今年港股中收益最大的是中国内地地产股，回报率高达80%，而基准恒生指数年内涨幅仅为25%。
     考虑到中国政府限制房地产价格的承诺并未发生改变，取得这么高的回报率真了不起。另一方面，今年住房销售额仍然增长了10%。住房单价直到最近才开始回落，比8月份的峰值下降了十分之一。即便如此，得益于房价下跌以及利率下调，11月的总销售量同比跃升了30%。
     销售的增长有利于开发商降低库存，但在价格上涨预期不强的情况下，除了实力最强的开发商之外，其他开发商都开始放量促销。随着价格狂涨势头的结束，不断下降的利润率及高杠杆率将使开发商们不得不面临回报低于资金成本的窘境。巴克莱的数据显示，目前开发商的债务股本比率已超过70%，短期债务自2006年以来增加了六倍。如此说来，地产开发商绿城集团今年被迫从其股东九龙仓募资50亿港元就不足为奇了。
     如此低的周期性回报率以及高杠杆率，意味着地产公司的估值开始显得过高。市值最高的中国海外发展有限公司等开发商的预期市盈率为12倍，这与14倍的行业长期平均市盈率相接近。然而投行杰富瑞（Jefferies）指出，该板块报价相对净资产价值的平均折扣率已经从48%的历史平均值下降到35%。由于中国政府下决心解决收入不平等并支持可持续增长，房屋价格短期内不太可能出现上涨。中国地产开发商必须为此做出相应调整。
    （综合消息）
    国际经济
    美国再次面临财政悬崖
     据《华尔街日报》报道，由于党内保守派议员可能倒戈，美国众议院议长博纳（John  Boehner）12月20日夜间放弃了他推出的避免大多数美国人税负加重的方案，使华盛顿生死攸关的财政谈判陷入混乱，并使美国跌落“财政悬崖”的可能性突然成为关注焦点。
     博纳在正式表决之前就撤回了议案，然后出人意料地宣布众议院休会至圣诞节过后。国会和总统奥巴马能不能避免从1月份开始减支增税5000亿美元，至此成了一个未知数。
     共和党众议员拒绝配合博纳的税收方案，让人怀疑这位议长能不能继续领导共和党跟奥巴马展开进一步的财政谈判。博纳在宣布取消表决的时候，把采取下一步措施的担子撂给了奥巴马和参议院多数党领袖雷德（Harry  Reid）。博纳在与共和党众议员短暂会谈之后发表书面声明说，众议院今天没有表决这份税收议案是因为我党成员的支持不足以使它获得通过，现在就要看总统跟雷德参议员如何推出避免财政悬崖的立法了。白宫新闻发言人卡尼说，奥巴马将谋求与国会达成财政方案，这个方案将优先强调对年收入不足25万美元的家庭维持现行税率。
     决定如何继续的实际行动可能会在白宫和国会山秘密发生。一位知情的民主党人士说，奥巴马首先接触的可能会是雷德。预计他还将接触包括博纳在内的其他国会领导人，以确定哪种立法可以获得参众两院通过，在新年到来之前签署成法律。
     上述民主党人士说，白宫认为目前达成大规模财政协议的难度要大得多。白宫方面希望达成一个范围较小的协议，延长年收入在25万美元以下家庭目前的税率，并希望最终协议包括失业保险领取时间的延长。相比白宫早前跟博纳谈判过程中已经给出的方案，现在这个方案吃掉的税收收入更多，可见形势已经倒退。
     所谓“B计划”涉及的议案，是博纳在认为他与奥巴马寻求达成全面财政协议的谈判陷入停滞之后抛出的。在这个“B计划”当中，博纳提议对大多数美国人延长现行税率的有效期，同时仅对100万美元以上的收入提高税率。他的议案没有涉及即将生效的削减军费及国内支出1100亿美元的措施，也没有提到长期减赤问题，比如怎样遏制联邦医保开销和其他福利项目开销的迅速膨胀。
     因早先在与奥巴马的谈判中做出让步，博纳已经感受到了党内保守人士施加的压力。他的这些让步包括提出对年收入超过100万美元的家庭增税，以及将美国债务上限实行时间延长一年等，以此换取奥巴马提议削减美国联邦医保和其它快速扩大的福利方案。美国政府官员现在说，他们怀疑博纳是否有能力让那项提案获得通过。
     博纳认为奥巴马在削减开支的提议方面做出的让步不够大。削减开支是为了让共和党在同意增税方面做出让步。博纳说，我做了应该做的，而他们却什么也没做；坦率来讲，我深信奥巴马现在不愿在这些重要问题上跟自己所属的民主党争执，而这些问题就摆在美国面前。这种态度上的逆转让博纳遭遇尴尬，此前他曾用数天时间争取同事的支持。也有人认为这是共和党面临的更广泛意义上的挫败。
     俄亥俄州共和党众议员拉图雷特（Steve  LaTourette）说，此事算是共和党遇到的一个挫折。拉图雷特是博纳的盟友，他一直敦促更为保守的同事支持与奥巴马达成一项庞大的预算协议。拉图雷特说，这件事削弱了整个共和党，我们会被越来越多地看作是一群极端主义者，甚至无法就我们自己提出的政策获得党内多数支持。
     “B计划”失败在共和党内造成了明显分歧，这些分歧因该党在11月美国总统大选中的失利而更趋恶化。共和党现已分裂为两个阵营，其中一方是坚决承诺反对增税和小政府原则的保守派，另一方是将本次大选视为与总统合作解决重大财政问题的指令。
     佐治亚州共和党众议员勃罗恩（Paul  Broun）说，他会反对博纳的这个备用方案，因为任何允许在不削减开支的情况下增税的提案都会无限延长税收-开支循环。勃罗恩说，我们得停止花钱，否则就会步希腊的后尘，而且我们要停止对全美所有人征税。
     很多共和党人都不愿接受在没有大规模支出削减的情况下增税。为缓解这些担忧，共和党领导人安排12月20日就一项议案进行投票。该议案与今春通过的一项议案几乎雷同，二者都是要用削减国内福利方案来取代即将进行的五角大楼开支削减。一个显示可能发生倒戈状况的初步迹象是，在对那项提案的投票中，有21名共和党员投了反对票，其中包括今春原本支持那份提案的很多保守人士。
     一位共和党高级幕僚说，博纳的麻烦一定程度上是由于雷德和奥巴马的坚决反对，这个提案不会成为法律。这就很难让他从持反对意见的共和党人那里获得支持，特别是当共和党领导人知道，他们将不得不再次为获得一份最终协议的支持而施压，而该党成员那时会更不喜欢该协议。
     在共和党领导人判断他们无法获得提案通过所需的票数后，众议院的共和党人收到紧急通知，要求在五分钟内去美国国会大厦地下室召开党内闭门会议。博纳在这次会议上开门见山地说，这是个短会，然后罕见地领着大家做祷告和效忠宣誓。弗吉尼亚州共和党众议员雷吉尔（Scott  Rigell）说，博纳做了“静思祷告”（Serenity  Prayer），但并没试图为自己的提案争取更多支持。
     雷吉尔说，我知道他们在投票上遇到了麻烦，但我本来以为他们会说“听着，人到齐了，现在开始吧”，但实际情况并非如此。雷吉尔援引博纳的话说，我们没有获得所需的票数，也不会获得更多投票，明天我会对媒体解释没有获得所需票数这件事。
     预计，美国将会在数日之内提出“C计划”，从而帮助美国避免财政悬崖自动启动。
    （综合信息）
    日本央行加大货币宽松力度  
     据英国《金融时报》报道，日本央行12月20日加大货币宽松力度，将其资产购买规模增加10万亿日元（合1180亿美元），并表示，该行可能响应即将上任的新首相安倍晋三的要求，设定更高的通胀目标。日本央行表示，该行将增加购买短期国债和长期国债，使资产购买规模从91万亿日元扩大到101万亿日元。
     此前，安倍晋三将日本央行在重振日本经济中的角色列为竞选的中心议题，并多次呼吁该行采取“无限的”宽松政策，为抗击持续通缩作出更多贡献。日本经济已再度陷入衰退。
     在日本自民党（LDP）在大选中获得压倒性胜利之后，安倍晋三对日本央行施加了更大压力，提醒日本央行行长白川方明（Masaaki  Shirakawa），他希望确立2%的通胀目标。
     此前一直抵制更激进宽松呼声的白川方明表示，日本央行政策委员会将在1月份的下一次会议期间审议其通胀目标，并决定是否调整该目标。他承认，安倍晋三要求提高物价目标，是促使他决定在1月份会议中讨论通胀的因素之一。白川方明的言论加强了各方的这样一种预期：尽管他本人有保留意见，但日本央行可能采取更激进的货币宽松政策。
     东京大和综合研究所首席经济学家熊谷亮丸表示：“日本央行在1月提升其通胀目标至2%的可能性很大。”他重申，他呼吁日本政府在提振经济方面发挥自己的作用。
    （FT，2012.12.21）
    国内与港台经济
    中国非银行金融领域风险上升  
     据英国《金融时报》报道，中国银行业长期以来最主要的问题是不愿承担风险。银行在向国有企业发放贷款时非常慷慨，认为政府会为这些企业提供背书，但对活跃的民营企业则格外惜贷。但今年形势似乎已经发展到了一个临界点：中国银行业所面临的风险正在上升——其影响有好有坏。
     自今年7月以来，非银行类金融机构提供的融资规模首次与银行渠道持续持平。这使得国内信贷总额未因中国政府严格控制银行放贷规模影响，而是继续保持强劲增长。今年中国信贷规模与国内生产总值（GDP）之比超过了190%，而2010和2011年这个比例约为175%。
     花旗银行业分析师何德亮（Simon  Ho）表示：“这种发展趋势是一柄双刃剑。”他指出：“充裕的信贷增量意味着发生不良贷款冲击的可能性较小，因为企业仍能得到资金融通。但信贷规模的快速增长主要集中在监管较少、透明度较低的产品领域。”
     信托公司是规模最大的非银行类信贷供给方——这类公司的结构融合了私募股权投资基金（PE）以及对冲基金的特点。信托公司今年以来的信贷规模增幅超过了40%，而正规银行渠道的贷款规模则仅增长了15%。公司债券市场同样在以极快的速度扩张，成为又一种重要的非银行类融资渠道。对此我们可以从好的方面进行解读——这预示着中国传统融资结构或将发生重大变化。过去中国约有四分之三的信贷资金都来自银行渠道。
     巴克莱经济学家常建在近期的一份报告中写道：“债券市场的繁荣反映出政府对于直接融资的支持，这将减少整个经济体对于银行体系的依赖，分散市场风险，提高资源配置效率。”
     但国际货币基金组织（IMF）在其10月份发布的《全球金融稳定性报告》（Global  Financial  Stability  Report）中指出，中国的公司债市场与透明度更低的影子银行体系有一些共同特点，即高回报率以及被人为压低的违约风险。IMF在报告中写道：“支撑债券市场需求的是到目前为止的零违约记录以及极高的资产信用评级。”该报告指出，中国98%的评级债券具有AA甚至更高的信用等级。
     中国在岸公司债市场尚未发生过违约事件，来自地方政府的救助保护了像赛维LDK（LDK  Solar）这样处在破产边缘的企业。中国的影子银行系统虽然发展迅猛，但其规模相对于发达国家在金融危机爆发前的水平仍然颇为有限。但中国投资者已经广泛涉足影子银行资产，因为银行体系本身已经成为了影子银行产品的主要发行渠道。
     银行一直在通过发售理财产品努力争取客户——这种类似于存款的投资工具能够带来高出普通储蓄账户约150个基点的收益率。而这种收益水平主要是通过将客户资金投入影子银行体系来实现的，而且这种投资模式的信息披露极其有限。
     12月初华夏银行指责一名员工私自向客户发售一款可能无法兑付的理财产品。这一事件可被看作是对理财产品投资模式中暗藏风险的一记警钟。华夏银行是中国最为激进的理财产品销售机构之一。华夏银行表示，支持这款理财产品的资产来自位于中国中部欠发达省份河南的一家典当行以及一家汽车销售公司。但华夏银行的这一事件是一起孤立案例，监管当局表示他们对于能够把控住相关风险很有信心。中国央行行长周小川在11月时曾表示：“在中国，绝大多数非银行金融机构的金融活动多数都处在监管之下，而不是像有些国家那样完全脱离了监管。”
     随着中国影子银行体系的快速扩张，监管当局要掌握全局面临艰巨任务。当监管当局切实采取措施时，例如近几个月来限制信托公司的发展步伐，原本流向信托的资金则向券商流动。
     而受股市低迷影响，券商非常急于模仿信托的经营模式，将高息贷款打包成投资产品。由此产生的结果是，券商业的资产管理规模在第三季度末达到人民币9300亿元，较年初时的2820亿元（合450亿美元）增长两倍以上。
     银行成为投资者与非银行金融机构之间的主要中介，由此产生的问题是，有多少影子产品最终会又折返体现在银行的资产负债表上。瑞士银行（UBS）经济学家汪涛在近期的一份报告中写道：“通过银行渠道销售的理财产品和信托产品或被认为在风险水平上与银行储蓄基本等同，因为市场普遍相信一切问题都会由银行或者政府出面处理。最终，社会压力可能确会迫使银行承担相关风险以及任何损失。”
     因此，虽然中国的信贷资金流动较以往更加多元化，主要风险很可能仍将在银行体系沉淀累积。
    （FT，2012.12.21）
    中国明年将保持经济政策基本不变  
     据英国《金融时报》报道，中国的年度“中央经济工作会议”同意在明年保持经济政策基本不变。新任中共中央总书记习近平提出党的经济工作“总体要求和主要任务”，包括加快城镇化进程，加大基础设施投资，以及增加国内消费。会议还同意保持“积极”的财政政策和“稳健”的货币政策。
     中国今年几乎肯定将出现1999年（7.6%）以来最疲弱的年度经济增长率。但在今年早些时候经历显著的低迷之后，中国经济在近几个月出现温和反弹，为新一届政府提供了一些喘息空间，使其无需采取紧急行动大幅调整政策。
     “在国内生产总值（GDP）增长反弹、企业盈利增长反弹，而通胀较低的情况下，我们认为中国经济现在处于有利地位，并能在2013年上半年保持这种状态，”美银美林经济学家陆挺表示。
     即使新领导层在未来几个月里真的遭遇更具挑战性的前景，它也能轻易调整财政和货币政策而无需改变措辞。中国央行自2010年后期开始一直称其货币政策是“稳健”的，即便在此过程中它从极度宽松摇摆至相对从紧，然后又趋向相对宽松。
     财政政策从2008年后期开始一直是“积极”的，当时北京方面针对全球金融危机出台一个4万亿元人民币刺激方案，但没有一个经济学家预期中国政府在可以预见的将来会采取类似的应对措施。
     在会议结束时发表的声明中，中国政府誓言继续坚持房地产市场调控政策，此类政策已经实行两年，其宗旨是遏制房价快速上涨，以免引发社会不安定。政府还将加快面向低收入人群的住房建设，鼓励加快面向数亿农民的城镇化进程。
     自今年早些时候出现价格回落和建筑活动减少之后，中国楼市似乎已在最近几个月出现反弹。房地产投资在中国GDP中占有大约13%的直接比重，在固定资产投资中占有五分之一的比重，对其它行业具有巨大的连锁影响。在承诺明年加大公共投资的同时，新领导层也誓言“加快调整经济结构、转变经济发展方式”。
    （FT，2012.12.17）
    香港媒体冀港府早做打算对付热钱
     香港《经济日报》12月20日社评指出，香港金管局近两个月承接的热钱逼近1000亿港元，热钱汹涌之势未见缓和。香港明年经济势仅缓慢增长下，热钱不但将催谷通胀，更将续涌进资产市场，令楼价再添升压。要力控楼价物价再飙，以免点燃民怨，港府须早为之计。
     社评指出，欧美日竞相印钞，全球热钱空前泛滥，短期内涌港热钱易增难减。惟香港明年受欧美经济疲乏难兴拖累，经济增长并不乐观，很可能仅约2%，实体经济难以吸纳涌入热钱势聚资产市场，作浪兴波以图利。香港再受泛滥热钱催逼，对经济社会都并非好消息，原因至少有二。
     其一，令楼价不断高涨的超低息期，极可能再延续最少两年，现再加上热钱蜂拥，恐再点燃楼价再涨的预期，一旦市场消化政府遏楼市的加强版特别印花税与买家印花税的双辣招后，楼价有再攀升压力，再谷楼市泡沫，亦令未来爆破冲击更大。
     其二，通胀亦令人忧虑，此包括内外两方面。内部通胀方面，现时住宅租金正随楼价水涨船高，楼价若续受热钱刺激，租金势冉冉上升。有地产代理  昨指，明年住宅租金料将再涨18%，租金升幅会否如此急涨殊难逆料，惟住宅租金占香港物价指数比重近30%，租金若升个不停，势令香港内部通胀压力加剧。
     输入性通胀方面，美国欲藉加码量宽压低美元汇价，港元在联系汇率制度下将随美元贬值。与此同时，人民币却因热钱涌亚洲令升值压力大增，使来自内地的民生必需品加价压力加重，令香港面对两头受压的输入性通胀重负。
     明年香港楼价与物价若再涨，将令市民生活压力加大，点燃更大民怨。故港府对热钱涌入须保持强烈危机感，应在下月的施政报告与明年2月的财政预算案，筹划前瞻性措施，缓减热钱对经济民生的冲击，以免落后形势，陷入更大的管治困局。
    （香港《经济日报》，2012.12.20）
    ×××××××××××××××××××数据速报××××××××××××××××××
    全球主要股市2012年12月21日收盘点：
    道琼斯工业平均：13190.84↑；纳斯达克：3021.01↑；标普五百：1430.15↑；英国FTSE100：5939.99↑；法国CAC40：3661.40↑；德国DAX：7636.23↑；日经225：9940.06↑；上证综合：2153.31↓；香港恒生：22506.29↑；台湾加权：7540.14↓；新加坡海指：3163.56↑；越南指数：396.78↑；南非金融时报40指数：34727.30↑；巴西BVSP：61007.03↑；印度BSE30指数：19242.00↓
    全球汇价及主要商品期货价2012年12月21日收盘价（伦敦铜期货价为12月20日数据）：
    欧元/美元：1.3188↑；英镑/美元：1.6172↓；美元/日圆：84.2400↑；美元/人民币：6.2302↓；美元/港币：7.7502↑；纽约交易所（COMEX）黄金期货（2013年2月）：1660.1美元/盎司↓；WTI轻原油（2013年2月）：88.66美元/桶↑；伦敦金属交易所（LME）期铜（3月期）：7851.50美元/吨↓；CBOT小麦期货（2013年3月）7.920美元/蒲式耳↓；波罗的海干散货货运指数：700.00↓
    （注：绿色下箭头表示收盘价低于上周五收盘价，红色上箭头表示收盘价高于上周五收盘价）
    （整理：李彦松；责任编辑：王砚峰）  
    2012年第96期（总第1318期）                2012年12月21日（星期五）
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