要警惕特殊利益集团对楼市新政的抵制

                            经济走势跟踪
                   The  Pursuit  of  Economic  Trends
         2010年第33期（总第1052期）2010年4月28日（星期三）
       中国社会科学院经济研究所《国内外经济动态》课题组
                   经济热点分析
    楼市新政背景下的房地产市场
     为遏制持续狂涨的房地产价格，从4月14日国务院常务会议伊始，国务院连续出台了多项政策措施，近10年来最严厉的调控组合拳在恢复楼市健康发展的生态建设上收到了立竿见影的效果，也受到了公众的普遍支持和欢迎。为更好地帮助公众理解和把握国家政策实质，理论界人士也对新政背景下的楼市变化及走势作出了预判和分析，我们将最新收集的相关资料提供给读者参阅。
    一、楼市新政的重大意义及影响
    国务院连出重拳遏制房产泡沫
     面对当前房地产形势，中央政府高度重视。4月14日，国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场的新“国四条”，从严格的信贷税收政策、增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管等四方面，确定了遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（2010年10号文，又称“新国十条”），对新“国四条”进一步地细化、完善，部署，遏制高房价。
     2010 年4月19日《中国经济时报》刊登国务院发展研究中心研究员廖英敏的文章，对楼市新政分析指出，房贷新政的重大意义在于：第一，信贷支持的差别化，信贷政策对于购买90平方米以下首套房的消费者，仍然给予低首付、低利率的优惠信贷支持，既支持了普通居民的住房消费，又引导居民根据我国国情和自身的经济能力，进行合理适度的住房消费。第二，重点打击投机、炒房者。近期住房投资回报率高的带动效应，导致更多的社会资金进入房地产市场，投机炒房占消费需求比例不断增加，上海、江浙等地出现投资客大量收购中小户型住房的情况，投机需求挤占了有限的住房资源，加剧了供求矛盾，是房价过快上涨的主要原因之一。这次房贷新政，大幅提高了购买第二套以上住房的首付比例和贷款利率，将大幅度加大投机炒房的资金压力和炒房成本。第三，防范金融风险。这次政策的实施，较大范围的提高了住房按揭贷款的首付比例，尤其是大幅提高了炒房者的首付比例，增加了银行住房贷款的安全程度。
     新房贷政策将从需求管理方面对房地产市场产生重大影响，一是通过大幅度提高二套以上房贷的首付和利率，将加大炒房成本，大幅度压缩炒房的利润空间，沉重打击炒房投机行为。回顾2007年二套房贷政策出台后，对抑制投机需求、稳定房价起到较大作用，与2007年相比，现有政策力度更大，其效果会更好。二是再一次表明政府抑制房价过快上涨的决心，将改变购房者对房价上涨的预期，引导消费者理性购房，减少恐慌性购房消费。可以预测随着住房消费需求得到有效管理，住房供给的增长和供给结构的改善，住房价格上涨的趋势将得到遏制，涨幅将稳步回落。
    新政出台引发的楼市骤变
     根据中国指数研究院发布的最近一周房地产市场交易情况，4月19日到25日，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。在调控政策影响下，一线城市市场观望气氛日益浓厚，而部分二线城市的交易仍然保持活跃。最近一周，一线城市成交量出现全面下挫，杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，4个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。不过与此同时，一些二三线城市的成交依旧活跃，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现大幅度的上涨。综合35个被监测城市的情况，大部分城市的成交价格出现了一定的回落，值得注意的是，成交面积降幅较大的深圳，成交均价却出现了12%的环比增幅。对于一二线城市在调控政策之前的不同表现，一些业内人士表示，之所以一线城市成交面积跌幅远远高于二线城市，反映出这一波调控首先挤出的仍是投机和投资性的住房需求。同时，一线城市房价过高，市场对政策的敏感程度高于二三线城市，观望情绪容易率先形成。
    业内人士对楼市新政的解读分析
     2010 年4月16日《中国新闻网》报道，中国房地产研究会副会长顾云昌说，去年底以来中央出台了一系列房地产调控政策，这次又根据市场变化，调控分量进一步加重。这次政策的出台，充分体现了中央调控房地产市场政策的连续性、稳定性、针对性和灵活性。鉴于房地产行业对国民经济的拉动作用，国家不可能把房地产行业打压下去，但又要抑制房价过快上涨，进一步遏制抑制投资投机性购房需求，这些都体现了国家更加差别化的信贷政策。下一步国家还会进一步出台税收政策对楼市进行调控，如在住房保有环节，征收物业税，现在已经有城市在进行物业税试点。另外，国家立法部门也在研究土地增值税问题，土地增值税这几年没有好好征收、清算过，目前正在认真研究，有望启动，上述政策对抑制房价过快上涨将发挥作用。
     经济学博士马光远在2010年4月18日《北京晚报》刊登的访谈中指出，“新国十条”的发布对市场将会产生非常巨大的效果,甚至可以用“立竿见影”来形容。与此前各种调控会有一定的滞后性不同，对投机性需求的强制性叫停不存在任何的滞后性，这样严厉的政策已经不是“普遍降温”，而是属于“急速冻结”，不亚于一次西伯利亚寒流,可能将楼市带入又一个冬天。对房价的调控最有力度的政策就是金融杠杆，但国十一条并未涉及金融，这次政策补上了，对购房首付和利率进行了调整。首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。此次加上利率的影响，至少影响到30%以上的购房需求。接下来各主管部门的细则肯定会陆续出台响应“新国十条”，其中最受关注的就是对征收房产税的推敲。但是中经联盟秘书长陈云峰呼吁，即使开征房产税，也一定要遵循“不都收，分等级”的原则，这样才能更好地体现政府“差异化住房政策”的思路，做到真正的 “各个击破、有保有压”。
     2010年4月16日《京华时报》报道，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，此次实行差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价。国家在出台政策时难免投鼠忌器，既要平抑房价，遏制房地产市场泡沫，又不能打压过猛，致使房地产市场产生崩盘危险。此次出台的措施显然是监管层在权衡利弊后做出的选择。
     2010年4月19日《中国青年报》报道，北京师范大学房地产研究中心主任董藩指出，这次出台的政策与2007年的“927新政”有些类似。不同的是，2007年遇到了全球金融危机，有些城市干脆就不放贷款，而不仅仅是增加首付。此次出台的政策，在住房信贷上作出了更加细化的区分，目的就是要打击短期炒作。这样的措施会非常有效。
     来自2010年4月18日《人民网》的消息，中国人民大学不动产研究中心况伟大教授表示：在预期未来房价进一步下跌的情况下，交易量下降会促使房价进一步下跌。但中国的情况是，当房价下跌到一定程度，消费者就可以进行购买，不会出现“泡沫”被跌破的情形。中国城市化过程中，其实居民存在住房的基本需求，房价不会跌破。中国房价市场的问题是不怕“泡沫”被跌破，而是怕它被胀破。房价的下跌，对于中国的金融系统，对中国的资本安全，对老百姓的民生住房问题都是有好处的。
     2010 年4月19日《中证网》刊载的文章认为，如果不从发展方式转型的大视野出发，在采取短期调控措施的同时推进相关的改革，住房问题有可能陷入“调死放乱”的周期性循环。而这个格局恰恰不利于经济社会的平稳发展。因此，10号文是必需的，但下面还需更进一步，进行更深层的土地体制、住房体制以及政府体制等方面的变革。
    二、新政背景下的楼市前景预测
     据2010年4月18日《新京报》报道，中原地产华北区董事总经理李文杰认为，房价如果出现松动，或将在年底才能显现出来。对于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，大家首先都会想到北京，而到底指的是哪里，都需要明确。一连串的政策肯定会对房地产市场产生影响，目前买卖双方都已经在观望，大家也在等待下一步的细则。这种观望期大概需要三个月或者六个月以上，首先成交量要跌下来，然后价格才会松动，这种松动大概要在年底出现。
     2010年4月16日《中国新闻网》报道，山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授预测，新政策对房地产市场的影响近期就会有所反映，投机性购房将会受到一定抑制。首付比例和利率的提高直接增加了二套房以上购房者的购房成本，过度的投资、投机需求将受到一定抑制，对稳定房产市场能起到积极的作用。新政策施行后，半月以内效果就能在市场上显现出来，楼市成交可能将出现一个下滑趋势。北大资源山东地产助理总裁王焕新称，政策的“杀伤面巨大”，大部分改善性需求的购房者也将受到影响。
     2010年4月19日《第一财经日报》发表了几位专家的看法。花样年集团总裁潘军说，这些调控政策对一线城市房价影响较大，而二三线城市房价仍将平稳运行。顾云昌预测，下一步还会进一步出台税收政策对楼市进行调控，如在住房保有环节，征收物业税，现在已经有城市在进行物业税试点。国家立法部门也在研究土地增值税问题，有望启动。
     2010年4月22日《中国经济时报》刊登周雪松的文章表示，楼市出现暴跌的可能性不大，原因主要有：一是从长远来看，楼市的基本面并没有改变，伴随城市化和人民收入水平的不断提高，住房需求仍然旺盛；二是中国进入了新一轮通胀及人民币升值周期，在国内物价上涨、货币贬值、投资渠道缺乏，而国际市场人民币升值压力越来越大的情况下，国内外大量资金包括热钱继续进入楼市仍在所难免；三是开发商大多已赚得盆满钵溢，扛价能力普遍较强，价格出现大面积“跳楼”的可能性也不大；四是政府在调控房地产市场方面的基调一直是“维稳”，而不希望看到大起大落，调控政策的灵活性很强。
     另据前述4月19日《第一财经日报》的文章还指出，虽然楼市纷乱初现端倪，但也有业内人士认为，与2008年的那一轮调整不同，买卖双方的胶着状态可能会持续较长一段时间。现在开发商的现金流还算充足，市场成交也没有立刻发生调整，极端的价格销售策略短期内不会出现。
    三、楼市新政应如何贯彻执行
    考核问责机制重在落实
     2010 年4月19日《国际金融报》刊登了南京工业大学房地产系副主任吴翔华的看法。他认为，这次“国十条”有一个重要的亮点，就是提到“建立考核问责机制”。之前国务院发通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。‘乱市’就得用重典！但“政策一放就乱、一收就死”的效应历来都非常明显，根本的问题还在于缺少一个长期有效让房地产平稳发展的规划方案，不然房价永远都是一个让政府和买房人纠结的“心头之患”。
     2010年4月19日《新华每日电讯》发表的文章指出，虽然此次“新国十条”要求“建立考核问责机制”，但到底怎么“考核”和“问责”，“新国十条”似乎只点了个题。要让“新国十条”各项措施落到实处，让“猛药”不仅起作用，而且“疗效”持久，真正遏制部分城市房价过快上涨，“考核问责机制”必须尽快建立并激活起来，与“新国十条”配套并 “铁腕”执行。一是要有操作性强的考核问责措施。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。但是，何为“工作不力”，何为“影响社会发展和稳定”，由谁问责……都还比较抽象，不好操作，也不便于监督。考核，要有量化指标，问责，才有据可依。这就有赖于有关部门尽快细化调控目标，制定推出针对性强、便于操作的考核问责方案，形成落实楼市新政的强大威慑力。二是要完善监督体系，畅通举报渠道。三是要真问责。光有威慑力还不行，对于暗中消解中央政策甚至公然违抗各条禁令的，要敢于“下手”，坚决发现一起处理一起。唯有如此，才能使“新国十条”硬起来，才能使地方及有关部门真正负起责来，才能使开发商守规，才能使炒房者罢手，才能实现“遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题”的目标。
     2010年 4月22日《中国新闻网》也刊载了几位专家的意见。顾云昌建议，问责机制不能流于形式，应进一步细化，重点指向那些房价猛涨且保障住房建设严重滞后的地方领导。汪玉凯认为，应将房价调控纳入地方官员政绩考核当中，就像排污等问题一样，让问责更加具体，有更明确的目标，有更大的操作性。
    新政的局限和不足
     2010 年4月16日《一财网》的文章指出，目前实施的房贷新政，没有对根本的货币泡沫开刀，只能是头痛医头、脚痛医脚。通过压制需求来达到“降房价”的目的，结果就是普通老百姓因为买房成本上升，而仍然买不起房。如果是这样，统计数字上“降房价”又有何意义呢？毕竟我们的目的不是降房价，而是让老百姓买得起房。另据2010年4月16日《第一财经日报》报道，我爱我家市场研究中心相关负责人表示，这个政策的出台阻止不了目前这部分全款炒房的客户，所以还需要出台类似组合拳的一系列政策，才能在根本上抑制住投机、投资的炒房行为，稳定市场、稳定房价。
    要警惕特殊利益集团对楼市新政的抵制
     2010 年4月21日《中国青年报》发表文章指出，楼市新政绝不会一帆风顺。这么大的调控力度，将会伤及从房地产中获得多年巨大利益、已结成同盟的特殊利益集团。他们绝不会甘心并眼睁睁看着既得利益被夺走，一定会使出浑身解数抵制甚至反扑楼市新政。最可能、最狠的招数是拿楼市调控影响经济发展、影响GDP增长来说事，并以此要挟中央。楼市新政狠招、重拳迭出，旨在使畸高房价、离谱地价回归理性，这肯定会影响到一些倚重于房地产的城市的GDP增长。此前，一开发商就大放狂言，称房地产滑坡、低迷，总理会不干。相信以此为借口反对楼市新政的声音，很快就会通过开发商或专家的口传递出。楼市新政对股市的影响也可能会成为特殊利益集团绞杀楼市新政的另一个说辞。19日股市暴跌，除了国际股市大幅下挫的影响外，市场都认为是楼市重拳出击的原因。这不排除特殊利益集团密谋通过 A股市场的暴跌向楼市新政示威、要挟、绑架的因素。一些地方政府也可能会借助新国十条中关于“遏制部分城市房价过快上涨”的说法，大做文章。一是认为，本省本市不在“部分城市”范围内，二是把“过快上涨”解读为不是不让上涨，更不是让房价下跌。
    政府不会再次救楼市
     2010 年4月21日《凤凰博报》发表署名牛刀的文章指出，现在很多炒家把希望寄托在政府的再一次救市上，这种心理是很可怕的。任何人当总理都不会再去搞一次救市，中国房地产无市可救，因为这个市场原本就不是一个市场，很多体制和规则都将改变。中国的住宅首先必须满足城市居民居住的需要，这是本，这是源，离开了这点，中国楼市就是无源之水、无本之木，迟早崩盘，而且房价涨得越高，蹦的就越快，就越彻底。政府无法再次救市，还有一个根本的原因，那就是中国经济和中国社会，对楼市的投机炒作行为都表示了极大的宽容，尽管已经到了人神共愤的地步，但是，都没有使用刑法来给很多假按揭假收入证明假身份证套取银行房贷的行为，课以重罪。依照刑法，这都是非法倒卖土地使用权罪。罪恶终归是罪恶，现在不追究，不一定就永远不会追究，可以预见的是，随着时代的进步，中国社会很快就要对土地制度实行变革，而法治的执行也就很快了。否则，还谈什么公平，还谈什么正义？
    四、理论界对新政下楼市改革发展的建议
     改革要彻底，不能修修补补    2010年4月23日《中国经济时报》报道了对中央党校政策研究室副主任周天勇的访谈，他认为，如果不彻底改革，财政渠道改变不了，地方财政还得靠卖地、推高地价的办法来解决。从银行信贷方面来讲，投资客可以通过各种手段套取银行贷款，也可用个人资金甚至地下钱庄的资金在楼市投机，监管漏洞太大。这是目前对土地招拍挂制度和信贷制度进行修补性改革的两大危害。特别需要注意的是，进行修补性改革，积累的问题会越来越多，越积越重，最后改革越来越难。周天勇提出的彻底改革主要涉及四个方面，即改革政府对土地的寡头垄断，形成土地供应的多个主体；延长土地使用年期，形成稳定的土地物权；改革税收和地方房地财政体制，扭转收入渠道；解决城乡两栖居住问题。
     第一，改变目前政府一家卖地的高度寡头垄断市场，形成土地供应的多个主体。允许城镇国有集体土地平等进入市场，只要符合规划，不再经过征用；允许土地使用权所有者（法人）到市场挂牌交易。第二，延长土地使用年期，形成稳定的土地物权，解决土地出让的接续问题。住宅用地可拥有200年使用期，商用地可拥有100年的使用期，以此解决有些土地使用权即将到期而无法交易的问题。第三，改革税收和地方房地财政体制，扭转收入渠道。简化征收各种房地税费，改为三种税：房地产交易增值税（把土地出让金改为增值税，房产交易也征收增值税），房产税，因占地过多的土地使用税。因为土地财政的不可持续，当前的“土地财政为未来的地方财政埋下很大隐患，”建议把上述三项税改为地方税，如此，便把不可持续的土地财政，变为可持续的日益增长的地方财政。第四，解决城乡两栖居住问题。对于工矿、交通、水利用地，要通过征用，要么政府给安置房，要么给货币，总之要让被征地的这部分人有房住，但不能让其在城乡都有房子。对于边远山区的宅基地，应设立村庄整治基金，或者宅基地复垦基金，建立宅基地退出机制。
     应施行“休克疗法”    2010年4月21日《南方周末》的文章认为，要打破供应垄断，对中国楼市施行“休克疗法”。具体内容则包括三个方面：一是改革财税体制，让地方政府与土地财政脱钩，退出房地产市场，使其从市场利益主体转变为真正的监管者和服务者；二是真正完成“土地革命”，增加土地供应主体，让非农建设用地可以上市流通，形成多元的土地供应格局，并开放小产权房；三是收货币，变交易环节税为持有环节税，平抑房地产过度投机需求。中国楼市沉疴已久，积重难返，非霹雳手段不能有效疗治。“休克疗法”虽然可能导致楼市阵痛，令地方政府收入锐减，但把土地当提款机，将财富从国民手中向地方政府手中过度集中，本来就不正常。借调控楼市改变财富结构正逢其时。这种阵痛，是必要代价。
     房地产调控要进入“法治”阶段    2010年4月18日《新民网》发表的观点称，房地产调控政策要化解信任危机，就必须进入“法治”阶段，有政策必依，执行政策必严。楼市调控光有政策规定还不够，必须有配套的处罚措施跟进。例如对使用假材料申请贷款的人，对执行二套房贷政策不力的银行负责人，都要制定明确的问责和惩处机制。前几年的楼市调控政策之所以没有得到很好落实，就是因为规定太多，处罚太少，相关部门只顾出台规定，却忽视了后续监管，结果每年例行公事般的政策不仅没有起到任何作用，反而极大地伤害了政府政策的公信力。
     公租房应成为改革突破口    2010年4月16日《新华网》披露的消息，住房和城乡建设部相关负责人强调，各地要积极发展公共租赁住房和限价商品住房，加快解决中等偏下收入群体住房困难。公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年供应要比去年明显增加。要加强保障性住房管理和服务，严格建设标准，加强准入管理，强化管理服务，落实监管责任，同时要抓紧编制今后几年保障性住房建设规划，并向社会公布。
     扩大房产税增收范围，稳定土地供应    2010年4月16日《新华网》报道，中国房地产业协会副会长朱中一说，在房价上涨过快的城市，建议扩大房产税的征收范围，实行对个人征收，有助于盘活存量，增加住房供给。稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。土地招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。
     制定住房政策不能“一刀切”    2010年4月16日《京华时报》报道，中经联盟秘书长陈云峰指出，增加住房用地供应，除了“量”的概念，还有“质”的概念，偏远郊区的地供应再多，也解决不了市区缺地的情况。保障房用地增加是好事，但不能一刀切，各地有各地的情况，以北京为例，主要购房群体其实是在北京工作的非北京户籍者，这部分人无法享受政策优惠，所以只能购买商品房，如果只是简单地增加保障房面积，大大减少商品房的供应，反而对房价会推波助澜。因此，必须因地制宜制定住房政策。
     应吸收民间资本进入房地产业    2010年4月19日《新华每日电讯》文章的观点认为，相对于股市和楼市，我国实体经济的投资渠道明显偏窄，民间资本仍难以进入诸多垄断行业。一些行业名义上虽已放开但门槛林立，“看得见，进不去”的“玻璃门现象”依旧严重。尽管国家也相继出台政策，拓宽民间投资领域和范围，对投资准入的门槛设置有所规范，但这些政策还有待全面落实。
     应限制享受保障性住房的保障群体范围    据2010年4月21日《南方周末》的报道，北师大金融研究中心教授钟伟建议在保障性住房的保障群体中，考虑把利润丰厚的大央企、国家公务员和事业单位工作人员排除在保障群体之外，这些群体很难被视为中低收入群体，分享保障性住房只能导致资源扭曲分配。住房信贷政策必须和住房税收政策相配合，住房保有环节的税收政策也应该有差异性，例如在美国，纽约、新泽西等就实施较高的保有税，而大湖地区则物业税相对很低。中国也应尽量促使保障性住房被恰当地用在应该被保障的群体之上，并有区域性差异性的保有税政策。尤为重要的是，近期陆续采取的房地产调控政策，以及有可能后续出台的住房税收政策，都应更关注和着眼于影响商品房价格的一些更为根本的问题。            （完）
    （摘编：叶红；责任编辑：王砚峰）
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