美国房地产市场危机带给中国的警示和教训

                            经济走势跟踪
                   The  Pursuit  of  Economic  Trends
         2008年第79期（总第903期）  2008年10月21日（星期二）
         中国社会科学院经济研究所《经济走势跟踪》课题组
                             经济热点分析
    关于当前房地产市场的论辩与争鸣（下）
    （续第71期）
    对未来国内房价走势的预测
    观点一：房价将长期持续下跌
     2008 年8月5日《中评网》刊登的文章认为，中国房地产市场早就进入大的调整周期，这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期（香港上一轮的房地产市场就经历了1997年-2004年这样长的时间）。经过这种调整，市场的优胜劣汰把一些资质不好的房地产企业淘汰掉，让一些好的房地产企业存活下来。这是市场基本法则，谁能够改变呢？
     2008年6月10日《上海证券报》发表贾图的文章指出，投机性（低买高卖赚取差价）与投资性购房（购房出租）行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来，将有效供给成倍放大，从而，导致房价的下跌。因此，在住房历史上有一个“加速”现象，一旦房价步入上涨轨道，由于囤积等因素，尽管商品房投资增长很快，但有效供给却相对减少，房价不仅涨幅快，也会持续较长时间，而一旦房价步入下跌轨道，囤积的住房释放出来，尽管商品房投资放缓，但有效供给成倍放大，这时，房价不仅跌幅大，而且，下跌同样会持续较长时间。
     观点二：房价只是短期内向下适度调整
     2008年8月17日《中国经济周刊》刊载杨少锋的文章认为，房价会在今年年底走向最低谷。由于传统的销售旺季“金九银十”的到来，很多开发商在这个周期的一些回款或将使他们熬过这段时间，房价大幅下降难度较大。但是到年底，伴随着又一波银行贷款到期、工程款结算等资金需求的高峰期到来，由于2008年行业整体销售状况极度不佳，房企资金链将面临前所未有的压力，缺口将远远超过上半年，大部分项目必将采取大幅降价的方式回笼资金，因此，今年年底到明年3月，会是中国房价的最低谷。  
     文章称，房价是否会如同部分人所认为那样一降多年？这种可能性几率极低。一方面，国家的银根紧缩持续时间不会过长，否则很容易导致经济的“软着陆”变成“硬着陆”；第二，目前世界经济正处于全球性通胀周期，货币实际购买力在较长时间内都将处于较大幅度的贬值过程之中，在这种形势下，对于缺乏投资渠道的中国百姓，不动产从长远看依然是最有效的保值升值工具，房产需求将会回暖；第三，经历过这一轮房价和需求波动之后，消费者走向理性的同时，开发商也将走向理性，在定价和产品设计上，都将走向务实，价格泡沫也将大大缩小；第四，由于今年的资金压力，大部分开发商被迫减缓开发节奏，转而以加速现有产品的周转率为主，2009年后继供应将减少，从而缓解供大于求的压力。
     2008年8月20日《上海证券报》刊登复旦大学房地产研究中心主任尹伯成的观点认为，虽然后奥运楼市行情如何仍然是个未知数，但首先楼市绝不会出现如股市一般股价跌得越低就越没有人买的现象，购房者买房多数为自己居住，他们有着强烈的改善居住条件的刚性需求，因此只要房价有适度调整，达到他们的经济和心理承受力，需求就会有支撑，也使房价趋于稳定。就目前情况看，房价未来调整 15%-20%也许可能，但不可能发生短时间内暴跌的情况。此外，楼市在短期内可能会因挤压泡沫而向下作适度调整，但支撑楼市包括房价长期向上的两大基石并不会动摇，这两大基石一是我国城市化率的上升，城市人口增加会对城市住房带来巨量需求；二是我国经济在不断发展，人民收入在逐步提高，而住房需求的收入弹性很大，这给城镇住房带来了很大的改善性需求。同时，人民币目前对外升值、对内贬值，凡货币对外升值的国家，其资产尤其是不动产不可能贬值，因为外资会千方百计进入购买这种资产，而对内贬值又会使房产成为很好的规避通货膨胀风险的投资工具，并且在通胀过程中，房产即使不跌价也会使泡沫自然化解。
     观点三：房价在未来一个时期保持胶着
     伟业顾问董事长林法在2008年9月18日《北京青年报》发表的观点则认为，中国的房地产市场从开始形成至今，一直都有一个鲜明的中国特色，即受政策所驱动。一直以来我国土地公有制的特定背景使传统的市场化体系中加入了政府这个新元素，随之，本应通过供需互动调节的市场化运转也变成了由政府、开发企业、购房客户三方博弈的过程。同时，由于政府对博弈规则有更多的话语权，所以该博弈体系呈现着明显的强弱势差异和动态的不平衡。无论市场在曾经的过热还是在今天的低迷，肯定不是政策制定者的初衷，有中国特色的房地产市场模式如何走上良性、健康的运转轨道，没有完整的经验可以借鉴，势必需要不断的尝试、波折、创新和反复。同时也说明，除了政策制定者外，其他任何对于未来市场低迷期何时结束的或早或晚的预测，都难具说服力。
     林洁指出，目前，从中央到地方的各级政府都在深入基层，认真调查研究房地产市场形势以及金融机构、发展商和购房客户等各方面的现状和变化趋势，相信相关的举措一定会积极引导市场不断健康和完善。然而，从政策的研究、制定到出台、执行是需要时间周期的；即使在出台之后，其执行效力的显现也产生惯性滞后。另外，不少发展商在市场上升期高价获得的地块，已经很少有大幅度降价的空间，这也将使得供需双方在未来保持一个时期的继续胶着。
    对北京楼市走势的预测
     2008 年8月29日《中华工商时报》记者的一篇报道称，有业内人士分析，北京楼市没有真正出现大规模的降价，但下行趋势已经越来越明显，奥运之后的一两年，房价理应出现理性回落。千万家房地产顾问机构认为，今年北京市新建商品房、以及存量房供应都呈现放量，而且保障性住房将大面积进入市场，分流相当部分中低收入人群的购房需求；加之前两年政策效力的后期释放体现，炒房、囤房、捂盘囤地都相应受到政策约束；同时，开发商都面临着严重的资金链压力，无奈之下将实施降价。
     报道指出，目前人们对北京楼市的理性回落趋势比较认同，但多数业内人士认为北京楼市不会出现深圳式跳水。链家地产认为，北京的情况很特殊，是中国真正意义上的国际化大都市，北京的住房需求量也远远高于其它城市，北京楼市有强大的需求来支撑，这座城市的房价就不会大幅松懈。所以说北京的楼市即便低迷，也绝不会像深圳那样一夜之间购房者集体消失，还是有一部分刚性购买力在支撑，以北京楼市的现状来看，房价出现小幅下跌是正常的，可以带动买卖双方趋于理性，重新进入市场，但大幅度降价在北京这样的城市很难发生。
     《中国经济季刊》主编葛艺豪在2008年8月12日英国《金融时报》阐述他的观点指出，对于受到奥运主要和直接影响的北京房地产市场，前景比较复杂。首先，我不认为基础设施的改进在短期内会对房产价值有大的影响。其次，高档住宅和普通住宅是两个完全不同的市场。现在难于掌握的是，奥运是不是导致北京建设了过剩的楼盘？比如，一些开发商相信奥运会带来对北京房地产需求持久性的增长，所以开发了太多的楼盘。从已有数据来看，由于价格上涨很快，并没有显示中国的普通住宅过剩，因为价格上涨恰恰说明供应不足。我倾向于认为奥运结束对北京房市影响不大，因为大多数本地住房的建设并不取决于奥运的需求，它取决于第一，有多少新进入北京的普通人需要新的住房。第二，在高档住宅市场，房价水平取决于外国投资的水平和来北京的外国人人数——他们是这一市场上大买主和主要租房客。尽管今年增速已经放缓而且这一趋势可能继续，北京的房价很难下跌。
     另据2008年9月8日《经济参考报》报道，北京大学房地产研究所所长陈国强认为，近年来的北京楼市一直呈上涨趋势，奥运会并不是助长房价的主要因素，对于北京房地产业来说，奥运只是一个适当时机出现的锦上添花。因此当北京奥运会结束，楼市走势基本上不受影响，决定楼市走向的仍然是由国家制定的有关宏观调控政策、市场供需状态等主导。
     北京太和保兴房地产公司总经理付骞在前述《北京青年报》发表的观点指出，从全国各大中城市整体走势来看，7、8月份房价依然在整体小幅上涨，随着经济气候调整带来的能源涨价、劳动力成本上升等诸多问题，很多近两年内拿地开发的项目面临的资金压力最大，加上高价拿地后建安成本的居高不下，很大程度是制约了它们的降价空间。但是北京奥运后仍将有近百楼盘投入市场，其中纯新项目占近半数，在目前市场状况下依旧是供大于求的局面。房子卖不出去对很多项目来讲只有死路一条，要想生存的办法只能是抛盘转让或者较大幅度降价，哪怕是亏本也要卖房。从目前来判断，北京房价继续整体下跌的可能性还是很大，预计年内很可能在目前的价格基础上再降5%左右甚至更多。
    房地产业如何“过冬”？
     国美第一城总经理陈云峰等三位人士在2008年9月3日《工人日报》谈了他们的看法，至于如何过冬，陈云峰认为制定合适的价位非常重要。北京所有房地产价格都迅速突破15000元向20000元涨，但是如果你把价格拉到15000元以下、13000元以上，马上就可以热销，大家在房地产经历严冬的同时，不要盲目乐观，要好好考虑自己该怎么做。只要房地产行业认真调整，肯定有机会。
     中弘集团副总裁陈梁则表示，应对寒冬周期，我们一方面是扩大融资渠道，一方面是放慢拿地开发的速度，再一方面是严格控制成本和预算，还有是加强企业自身品牌的建设，包括产品的定位和服务内功这一块的提升。
     社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，房价跌到什么程度是消费者决定的，房地产企业应该提供具有更高性价比的房子。开发商面临冬天可能有四个选择：第一是抛售资产，最大限度减少损失；第二是冬眠，停止投资，期待春天；第三是冻死，资金链断裂，破产倒闭；第四是撤退和转型，比如不做开发商去养猪，如果手里有不少资金则可以做信贷公司。
     付骞在前述其观点的同时也用辩证的观点看待房地产业面临的“冬天”，他认为，任何事情都具有两面性，市场目前面临的“冬天”对开发商也不一定全是坏事。可以说现在正是房地产市场过热后的“冷静期”。对产业机构的优化组合、去粗存精，潜心提升产品品质和服务，科学合理地从价格和质量各方面接轨市场，是开发商今后生存发展的重中之重。从长期来看，北京乃至中国的房地产市场依然会保持长期向好、螺旋上升的状态。
    必须警惕并走出“奥运误区”
     2008年9月8日《经济参考报》的文章介绍了两位业内专家的观点。文章指出，目前，不论是开发商还是购房者，都有意无意地将楼市发展趋势和奥运捆绑在一起。专家认为，必须警惕并走出楼市的“奥运误区”。东中西部区域发展和改革研究院副院长孙飞认为，由于区域经济发展的不平衡，不同地区的楼市发展及走势存在较大差异。深圳房价之所以出现大幅调整，本质上是因为它在短时间内透支了将来的利润空间，武汉、重庆等城市房价下调主要是对上涨过快的调整。购房者如果以奥运前后作为买房的时间因素，这显然是误区。福州大学房地产研究所所长王阿忠说，奥运之后，房价还会不会下降？一旦各地的购房者都在思考这个问题，那么说明房价已经在降了。尽管楼市持续陷入低迷，但目前房地产开发利润率仍然维持在 30%到100%的高水平，房价仍有继续下降的空间和可能性。
     针对各地房地产市场“奥运之后消费者的刚性需求将释放，楼市将再度走高”的言论，王阿忠认为，这也是一个容易造成购房者迷惑的烟幕弹。王阿忠分析，以福州房地产市场来说，今年上半年，二手住宅成交量保持着增长势头，说明住房刚性需求确实存在，但这并不能说明看不见摸不着的住房刚性需求就会在下半年大量释放。刚性需求能否转化成现实的住房购买力，关键是要看整体经济发展的基本面，要看楼市走向理性回归的步伐是否能让消费者接受。孙飞建议，购房者需要考虑的是所在城市的房地产发展状况，具体购买时要区分楼盘和地段，只买对的，不买贵的。
    要警惕防范投机性外资给国内房地产业带来的风险
     邓华宁在2008年7月29日《嘹望新闻周刊》的文章中披露的数字显示，近期国内房企开发项目速度减缓，而外资进入速度则加快。据上海市有关机构统计，仅今年一季度，房地产企业获得的外资投资金额最多，达到4.4亿美元，占一季度上海外资投资总额的32.6%。同时，国家统计局数据显示，2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元人民币，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%，显示去年在中国从紧货币政策下，大量外资涌入中国楼市。
     文章认为，当前，国际上对人民币升值的中长期预期不变，不能忽视一些海外热钱、游资进入中国可能带来的消极作用。不能不说有这样一种可能：部分外资是以人民币升值套利为目的，在当前地价回落之时，进入中国房地产市场暂时寄宿，一来赌地价回升，二来待人民币升值，一旦套利企图得逞，则抽身退出。因此，对于外资进入房地产领域，应严把入口关，甄别外资真假，防范游资、炒家进入。同时，有必要严密监控在房地产业活动的外资流向，如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为，分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配，以便提前做好预警和防范等具体规范措施，防范投机性外资给中国房地产业带来的风险。
     2008年8月27日《人民日报海外版》刊登人民大学副教授郑华的文章也指出，2007年底，全国上演了高价拿地的风潮，各地的标王地价屡屡被刷新。然而短短几个月，又出现了大量的土地流拍和退地的现象。这种土地市场的起伏充分说明了市场的恶意炒作。而且仔细分析一些案例,不难发现其背后国际资本的影子。一些国际金融资本支持国内房地产企业盲目圈地，部分地方官员违法批地，投机企业盲目扩张拿地，这样的配合就成了房地产市场动荡的幕后推手。国外投机者向我国输出资本同时也输出次贷危机，从某种意义上讲，我国企业的盲目扩张，土地市场管理制度上的缺陷，助长了次级企业的不理性行为。如果说美国次贷危机是由于向信用等级低收入不高的阶层发放购房贷款引起的金融危机，那么外资通过向我国无开发实力、管理经验不足又盲目扩张的企业投资，借次级企业之手拿地进入我国土地市场从中套利的行为，引起的危机也是一种“次贷危机”。
     文章指出，外资的涌入加大了我国政府宏观调控的难度，使政策措施的效果打了折扣。要走出目前房地产业的困境，一方面是政策措施的选择与运用，另一方面要刻不容缓地加快制度完善。制度建设与完善是从根本上救市，防范投机成性的国外金融资本的攻击，最好的办法就是强身健体，就是堵住制度漏洞。没有家贼引不来外鬼，苍蝇不叮无缝的蛋。我们不能仅想着怎么用钱来救市场，而要尽早发现体制、制度和管理上的漏洞。漏洞没堵，急于往池里注水，不仅效果大打折扣，而且可能把漏洞和管涌给淹没了，反而留下更大隐患。
     而易宪容在2008年8月21日《东方财富网》刊载的文章则认为，所谓“海外热钱抄底国内房地产市场”是无稽之谈。媒体及房地产开发商为什么要大力地炒作海外热钱进入国内房地产市场抄低？其实，最为重要的原因是在早些时候他们使出各处招式炒作房地产市场救市不成功之后，只能够另找出路了。希望通过这种“海外热钱抄底国内房地产”的炒作，一则是诱导国内居民重新进入房地产市场，二则借此来推高当地房价，以便维持房地产的暴利模式不改变。  
     文章指出，在一些房地产开发对“海外热钱抄底国内房地产市场”的炒作中，看到一个十分悖论的事情。从2006年以来，政府一直在推出种种房地产政策造就中国房地产的民生市场，民生市场是目前中国房地产市场发展的宗旨。比如说，国六条两个90/70的政策、大量建设保障性住房的政策、把住房的投资与消费严格区分的政策等，哪一条不是为了改善居民住房条件而发。假定中国资本项目完全开放、海外资金可以自由流入中国市场，如果政府允许让海外热钱来抄底中国的房地产市场，不也就是与这些最近出台的房地产政策完全背离吗？因此，假定海外热钱可以自由进入中国，我相信政府同样会不允许海外热钱炒作中国房地产的。更何况，中国的资本项目没有完全开放呢？海外热钱根本就不可能自由进入中国！  
     文章进一步指出，这种对“海外热钱抄底国内房地产市场”的炒作，更清楚地看到国内一些房地产开发商如何否认企业的社会责任、如何见利忘义而丧失了自己为一个中国的企业公民。因为，这些房地产企业为了维持其暴利发展模式，宁可不卖一套房子也不降低房价，而宁可把房地产巨大的暴利让国外投资来获得，也不愿让中国老百姓来分享。也就是说，这种对“海外热钱抄底国内房地产市场”的炒作，其实包含一种深刻理念，即一些一线城市的房地产开发商为了维持暴利模式，宁可把中华民族几千年积累起来的财富、把中国改革开放几十年经济成果让海外的热钱来获得，也不愿让中国广大民众来分享！这样严重的问题，政府相关部门岂能不密切关注？总之，海外热钱不会也不可能来抄中国房地产的底。但对“海外热钱抄底国内房地产市场”的炒作，实际包含一种让绝大多数民众无法忍受的理念，宁可把巨大的利益转让给海外热钱，也不想让中国绝大多数人分享一点！政府监管部门对此要密切关注。
    理论界和业内人士对房地产业稳步发展的观点和建议
     2008 年7月30日《上海证券报》发表曹建海的文章指出，展望今年下半年及今后的宏观经济政策取向，为了防止恶性通货膨胀爆发，应在继续采取货币从紧、制止热钱泛滥的政策前提下，对房地产业和农、工、商业采取不同的政策：对农、工、商业适当松动，特别是加大工业企业自主研发和从事高技术产业的信贷投放和财政支持，启动中小制造业融资支持和税收减免的政策，以促进工商业的持续健康发展；同时进一步加大对房地产开发和消费按揭贷款的控制，可考虑通过废除预售制、鼓励居民和单位自建房、鼓励政府提供保障性住房、加大对空置房持有者的处罚等，使房价尽可能逐渐向重置成本趋近。
     2008年9月9日《新华网》刊载余丰慧的文章认为，不能因为经济出现减速就放松房地产调控的信贷政策,反而,要借机转变经济增长的拉动方式，要彻底消除一些地方政府把经济增长过分寄托在楼市上的心理，否则，我们有限的土地资源无法承受,我们的百姓无法承受高房价，我们的银行无法承受高房价带来的金融风险。同时，不能因为一些房企叫嚣资金链断裂,银行先死相威胁，就放松对房企的信贷政策；不能因为个别地区出现少数个人住房贷款月供断供而放松个人住房贷款按揭首付款政策。一句话，美国政府今天吞掉过去高房价恶果的沉痛教训告诉我们，楼市调控政策只能加强不能放松。
     阳光100置业集团副总载范小冲在2008年9月6日《观点地产网》发表的演讲中强调称，今天的游戏规则已经发生了改变，我们要靠自己的能力，靠自己开发的品牌、成本控制、产品品质的提升、真正为客户创造价值、在有限的土地上创造更高价值，这才是房地产公司的核心竞争力，也是应对未来发展、转型和周期的条件，也是成为自己过冬的本事。今天我们正处在这样的历史时期。
     永安信资产管理有限公司董事长乔志杰在2008年9月7日《观点地产网》的演讲中阐述的观点是，未来房地产企业的金融建设是核心建设，金融能力将成为房地产企业的核心竞争力。什么是金融建设？那就是说你自己作为房地产企业是不是拥有完整的金融战略，有没有非常强大的金融团队，是不是建立了国际国内的银行金融资源，融资技术水平是不是非常高，包括您是不是搭建资金平台。我认为这些的完善都应该成为在座各位房地产企业真正要思考的问题。你们在做地产的时候有钱可以意味着有钱。不是说我要有钱的话我也怎样。没钱你可能会面临失去一切。有很优秀的设计和规划能力，有非常优秀的市场能力，但是没有钱建。所以说既然它是最重要的，是不是应该加大企业的金融体系建设？这是我要呼吁的。
     来自2008年8月14日《上海商报》的报道称,近年来，一些地方的政府正在艰难地从原来的房产供应模式中跳出来。数据显示，每增加廉租房、经适房5%，就会使房价下降3-4%。重庆市副市长黄奇帆最近提出的设想非常可取：政府以购买者身份进入房产市场，收购房屋安置拆迁户。一方面维持了市场基本稳定，另一方面又不对市场进行直接的行政干预。如此假以时日，不仅房价回归理性的周期会被缩短，由于政府陷入过深而导致的房地产“暴利”模式也破除可期。
     另据2008年8月19日《现代快报》披露，北京国际城市发展研究院院长连玉明又适时地提出了“回归房地产价值必须尊重城市发展规律”的重要思路。在这个大框架下要处理好三个关系，即宏观调控和市场调节的关系，房价和市场的关系，经济增长和改善民生关系。
     在宏观调控和市场调节的关系中，连玉明提出“政府土地出让金有多少来盖廉租房？开发商利润空间是不是符合国家规定？”这些都需要宏观调控。更重要宏观调控是地方政府的财政政策，政府的公共财政有多少资金、多少土地来盖廉租房，政策房能否给老百姓提供更大期限的贷款。对于房价和市场的关系，连玉明从需求和消费的角度予以了说明：“高收入、中等收入和低收入（者）对房价有不同影响。高收入（者）无论房价多高，他们都买得起；低收入（者），无论房价多低他们都买不起，所以低收入者必须政府调控；中等收入（者）需要政府宏观调控的措施解决。”而对于经济增长和改善民生关系，连玉明总结为：“公共财政投入的多少，是衡量一个地区和政府改善民生的重要标志。”
     2008年7月10日《中国经济时报》刊登易宪容的文章认为，目前国内房地产市场的问题，并非在于央行从紧的货币政策，也不在于放宽对个人住房按揭贷款的标准。从紧的货币政策对目前房地产市场影响其实并不大，国内房地产开发商只有根据市场环境的变化，对销售对象进行重新定位，并在这种定位的基础上调整房地产市场的价格，才能适应房地产消费者的定价取向。说到底，房地产市场价格回归理性、遏制房地产市场暴利才是化解目前国内房地产困境根本之道。
     文章谈到，早些时候，不少房地产开发商一直在说，如果房地产市场的价格下跌，那么可能影响国内金融安全，特别是影响到国内银行的金融安全。眼下，房地产开发商为了维护其暴利，又希望政府改变从紧货币政策，特别是要改变房地产市场个人信贷消费的政策，降低个人购买住房者进入房地产市场的标准。这岂不是与房地产开发商一贯的主张相悖吗？因为，目前政府如放松房地产信贷管理，恰恰会使商业银行的风险加大，危及金融安全。美国的次贷危机之所以发生，不就是由于在美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，政府为了维护美国经济繁荣，而放松了对房地产个人住房按揭贷款进入标准，让许多次级信用消费者进入房地产市场吗？尤其是当这种风险经过证券化及衍生品化进一步放大后，美国次贷危机也就出现了。可以说，这种次贷危机所造成的损失，是当时谁都没有想到的。
    美国房地产市场危机带给中国的警示和教训
     前述余丰慧的文章在谈到美国的教训时明确指出，必须坚持楼市调控政策不能松。美国联邦政府7日宣布接管两大住房抵押贷款机构房利美和房地美,以避免更大范围金融危机的发生。美国财政部将在公开市场收购“两房”发行的房贷抵押证券,同时将通过美联储纽约分区银行向“两房”提供特别信贷额度。美国财政部长亨利·保尔森在宣布接管的新闻发布会上道出了 “真谛”：之所以采取这一历史性的措施,是因为房利美和房地美规模如此庞大，与金融系统关系又如此密切，以致于其中任何一家跨掉都会导致美国以及全球金融市场的大动荡。政府接管两家机构需要投入巨额资金，但是，放手让它们倒闭对金融市场的冲击将比这个代价要严重得多。美国政府付出如此惨重代价，完全是自己过去种下的恶果，由自己今天吞掉而已。这个“恶果”就是放任高房价，放任房价只会涨不会跌的社会、市场、贷款金融机构的心理预期，放松对房地产市场的调控和监管。这个教训中国必须认真汲取。
     住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在2008年9月6日《观点地产网》发布的演讲中谈到，中国和美国的房地产市场相比有一些不同之处更值得我们关注。简要来说有三个方面：第一，中美两国都经历了比较长时期的房地产市场繁荣，但是繁荣的结果不同，我们面临的问题也不同。美国经历了11年的房地产市场繁荣，在这段时间里带来的直接结果是资产增值、信用膨胀和负债扩大。这11年来房地产市场的繁荣、房价持续上涨，以及美联储2001年之后连续11次降息使美国购房者队伍不断扩大，也就是租房的人现在开始买房。信用机构利用这次机会，政府、银行、金融、中介、服务等各个机构都不断推动大家贷款买房，在这种情况下多品种的贷款品种相继而出，以高利率买房的家庭可以再融资、再贷款，贷款扩大以后还息部分可以免税。对买不起房子的人实行低首付贷款，甚至零首付贷款。没有信用记录的家庭使用浮动利率贷款。使大家通过买房子享受政府的免税，另外还可以通过再融资不断降低首付，扩大资产。由于价格上涨很快，美国买房家庭的信用膨胀很快。一旦美国经济出现问题，在经济下滑、通货膨胀率上升、失业率上涨的时候，很多人还不上贷款，美国的次级债已经从低利率贷款扩大到浮动利率贷款。美国对金融的自由放任，只顾眼前收入而忽视房地产和金融的风险、放松信贷管理的教训是值得我们认真汲取的。
     秦虹认为，无论是中国还是美国，房地产市场受经济景气变化的影响很大。这次美国房地产市场危机的根源还是在于美国经济周期发生变化。房地产市场不可能脱离经济景气变化而一枝独秀。目前关注房地产市场的时候，可能要关注未来中国宏观经济走向的变化。房地产市场变化的重要特点，房地产市场的变动一定比宏观经济景气的变动幅度大，经济好的时候房地产市场更加繁荣，经济下滑的时候房地产市场下跌幅度比宏观经济调整幅度还大。
     在 2008年9月8日《中国证券报》刊载的专访中，秦虹还表示，不能将中美住宅市场进行简单类比，二者在金融环境和供求关系上存在明显区别。美国通过各种金融衍生品，将房子贷给偿付能力不足的人，导致了房地产违约风险增大，而中国信用风险约束要严格得多。而且美国的市场以存量房为主，调控房价主要通过需求端。而我国的增量房规模占比相当大，政府调控不仅要考虑需求端，还应考虑供给端，保障中长期住房供给稳定。  
     在本次专访中，华远集团董事长任志强认为，由于经济发展、信贷、税收特点不同，美国次贷危机对于中国房地产业没有借鉴意义。日前进行的国内银行压力测试显示，个人住房贷款依然是银行的优质贷款，是坏账率最低的贷款。
    历史相关链接
     香港地产泡沫破灭
     1997 年，如同瘟疫般的东南亚金融危机波及香港，终使疯狂投机的香港房地产业遭受灭顶之灾。地产泡沫破灭后，港人财富六年间蒸发2.2万亿元，每位业主平均损失 267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜间成为百万“负翁”。如香港艺人钟镇涛因炒房欠债2.5亿多港元，最后只得黯然破产。此轮泡沫的破灭，不仅造成楼市一路下跌，香港从此也陷入长达56个月的经济大萧条。可谓灾难深重、教训深刻。此前，由于过度依赖房地产对GDP的拉动作用，招来国际游资对地产的大肆炒买。在泡沫破灭前夜的1996年，“举岛置屋”的香港甚至出现了购房者为买楼先花150万港元抢房号的极端行为。此情此景不知能否让多年后的内地楼市有所清醒？
     （完）                          （摘编：叶红；责任编辑：王砚峰）
    2008年第79期（总第903期）  2008年10月21日（星期二）
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