法理研究项目:农民住房财产权抵押规则重构

    三、农民住房财产权抵押权的实现方式与抵押物处置机制
    抵押物处置难是目前农民住房财产权抵押贷款开展不彰的症结之一。由于农村产权交易市场还未建立或不完善，加之农民住房财产权的处置受法律限制，增加了金融机构处置抵押物的难度。如，将农民住房财产权交易限定于集体经济组织内部成员之间，且受让人尚须具备申请宅基地的条件。此外，同村农户受到传统地缘和亲缘观念和人际关系的影响，在农民住房财产权抵押权实现时，愿意受让抵押物的情形较少；愿意受让者还可能受到来自抵押人的影响和干扰，会提高抵押物的处置成本。农民住房财产权抵押贷款试点中，金融机构从风险控制的角度，大多选择易于处置的农民住房财产权，交通不便且家庭仍然居住的住房财产权实际上已经淡出金融机构的视野。(65)
    抵押物的处置问题也是《“两权”抵押指导意见》最为关注的问题，其强调要“建立抵押物处置机制，做好风险保障”，“允许金融机构在保证农户……基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。”“完善抵押物处置措施，确保……承贷银行能顺利实现抵押权。”为制定农民住房财产权抵押贷款试点管理办法的制定指明了方向。
    (一)抵押物的处置方式
    《“两权”抵押指导意见》强调“采取多种方式处置抵押物”。就抵押物的处置方式，物权法第195条规定了协议折价、协议拍卖、协议变卖、强制拍卖、强制变卖等几种。《“两权”抵押指导意见》进一步指出：“农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。”物权法第195条的规定也就不能完全适用于农民住房财产权的处置。
    在“慎重稳妥推进”的政策指引下，农民住房财产权抵押贷款试点中的贷款人仅限于金融机构。这也就决定了，不能以协议折价的方式处置抵押物，否则，金融机构取得农民住房财产权，违反了“不得向非自用不动产投资”(商业银行法第43条)的禁止性规定。同理，在强制执行程序中，强制拍卖、强制变卖之后仍然无法处置的，也不能以折价的方法使金融机构取得农民住房财产权。由此，农民住房财产权抵押权的实现方式可以总结为：在借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的其他情形时，抵押权人可以与抵押人协议拍卖、变卖农民住房财产权，并以所得价款优先受偿；不能达成协议的，抵押权人可以申请人民法院强制拍卖、变卖农民住房财产权，或提起普通民事诉讼，人民法院依当事人的申请和生效裁判强制拍卖、变卖农民住房财产权。实践中，就抵押物的处置还有一种方式：由“农村产权抵押融资风险基金收购”。(66)这种方式实际上是变卖的一种形式，只不过变卖的受让对象是“农村产权抵押融资风险基金”，并不是一种独立的处置方式，“当无禁止的必要”。(67)

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