法理研究项目:农民住房财产权抵押规则重构

    同时，对于抵押物价值较大但担保的债权数额较少，或在强制执行程序中无法变价的抵押物，可以采取强制管理的方式处置抵押物。(68)强制管理，即通过委托他人管理抵押财产，并以其所得收益使债权得以优先受偿，(69)这一抵押物处置方式不改变抵押物的权利归属，抵押人仅在一定期限内丧失对抵押物的使用收益权，仅以抵押物的收益来满足抵押债权，抵押债权得以满足之后，抵押人仍然享有原对抵押物的完整权利。至于强制管理的具体形式，可以是出租，也可以是抵押权人自己利用；管理人可以是执行法院指定的组织或人员，也可以是抵押权人或抵押人。(70)由于强制管理措施对执行债务人而言比起强制拍卖来具有更少的影响，(71)在一定程度上契合了目前保证农户基本住房权利的公共政策目标。但这一处置方式增加了金融机构实现权利的时间，抵押权人的利益在一定程度上受到了限制。
    (二)抵押物处置时受让人的范围
    以变价的方式处置抵押物，是否应予限定受让人的范围？我国物权法抵押权章并未就此作出具体规定。在解释上，农民住房财产权抵押权实现时，受让人是否受限，取决于法律上是否就农民住房财产权的权利主体作出特别规定。在实定法上，虽然农民房屋所有权的权利主体或受让对象没有限制性规定，但在“房地一致”原则的约束之下，农民住房财产权的主体因其中宅基地使用权主体的身份性而受到极大的限制。虽然我国《土地管理法》第62条第4款关于“农村农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，旨在“规范宅基地的申请行为，是对农民宅基地分配申请资格上的限制，而并非对宅基地使用权转让的禁止”，(72)“此种法律效果仅在出卖人与宅基地审批机关之间发生，管制对象仅仅是作为出卖宅基地以后再度申请的农村村民”，(73)但国务院的一系列文件却将宅基地使用权的受让对象局限于本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的农民。(74)
    抵押物处置的受让人范围在各试点地方各不相同，有的地方将受让人限定于本集体经济组织成员；(75)有的地方规定应优先在集体经济组织内处置，不能处置的，由政府指定的有关机构收购；(76)有的地方将受让人扩大到包括一定范围内的农业户籍人员在内；(77)有的地方已将宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，受让人的范围也没有了限制。(78)限定受让人的范围，实际上降低了农民住房财产权的实际价值，也使得抵押物的市场化处置存在不确定性。受让人的过度限制，从试点看，必然阻碍房屋和宅基地的流转量。(79)
    《“两权”抵押指导意见》指出：“对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。”2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(以下简称：《“三地”改革意见》)指出：“探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地”。这里，将宅基地的退出局限于“本集体经济组织内部。”也就是说，宅基地使用权可依自愿、有偿的原则，以转让、出租等方式在集体经济组织内部流转，受让、承租人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员。

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