住房按揭贷款108问

　　随着人们提前消费意识的不断提高，越来越多的人选择通过按揭的方式购买商品房。事先了解和掌握一些按揭常识，将有益于消费者做到心中有数。以下是一些关于按揭的小常识，谨供大家参考。

　　1、什么是按揭?

　　答：按揭一词并非法律用语，而是实务操作中的一种习惯性称谓。它是一种贷款方式，是指具有完全民事行为能力的自然人，在购买时，就部分或大部分购房款向银行或其他金融机构(下文简称“贷款银行”)提出贷款申请，以其所购房产所有权或期权作为按期偿还贷款的担保，同时，若其所购商品房尚不具备直接办理所有权变更登记手续的，则该商品房的开发商为购房人按期偿还贷款，向“贷款银行”提供信誉担保，对购房人的贷款债务承担连带保证责任。

　　2、“按揭”一词从何而来?现状如何?

　　答：“按揭”一词最早兴起于香港，是香港人对英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的意译和音译的混合体。九十年代初，“楼花按揭”这一新颖的融资购楼方式由香港传入我国大陆，因其将购房人、银行、开发商三方利益形成了最佳组合，显示了独特的功能和优势。目前，很多银行都开办了楼宇按揭业务并形成了一整套操作程序，按揭已成为人们融资购房的重要方式。但是现有的法律、法规及有关的司法解释都未使用“按揭”一词，司法实践中也是将按揭与抵押等同，适用有关抵押的法律规定解决按揭引发的法律纠纷。

　　3、按揭有哪些分类?

　　答：最初的按揭，仅指个人住房抵押贷款。但随着社会经济的不断发展，按揭业务的内容也不断得以充实和扩展。目前，按揭的分类主要有：

　　⑴根据标的不同，分为个人住房按揭、汽车按揭、个人商业用房(商铺)按揭、写字楼按揭、装修按揭、消费按揭等;

　　⑵根据房屋价值属性的不同，分为商品房按揭、经济适用房按揭;

　　⑶根据房屋状况的不同，分为一手房按揭、二手房按揭等。

　　本文除特殊说明外，按揭仅指商品房按揭贷款。

　　4、办理按揭中涉及几方当事人?

　　答：按揭所涉及的当事人一般包括：

　　⑴贷款人，即批准借款人申请，并向申请人发放住房贷款的银行;

　　⑵借款人，即向贷款银行申请住房贷款的购房人;

　　⑶保证人，即与贷款银行达成贷款合作协议，由贷款银行向其客户(即购房人)提供购房贷款，并由其承担连带责任的房地产开发商;

　　⑷保险人，即为按揭贷款申请人办理所购商品房保险的保险公司。

　　5、按揭所涉及的法律关系有哪些?

　　答：按揭所涉及的法律关系一般有：

　　⑴借款人因购房与房地产发展商产生的房屋买卖关系;

　　⑵借款人为支付购房款向银行申请贷款，与贷款银行所发生的借贷关系;

　　⑶借款人(即抵押人)将所购房屋抵押给贷款银行，与贷款银行所产生的抵押关系;

　　⑷房地产开发商作为保证人向银行保证借款人按期清偿贷款，而与银行所产生的保证关系;

　　⑸借款人按银行指定的险种向保险公司购买所购房产的保险，而与保险公司所产生的保险关系。

　　6、购房人在按揭各法律关系中有哪些主要权利?

　　答：购房人的权利主要有：

　　(1) 有权了解、咨询、知悉按揭贷款的有关事项;

　　(2) 有权要求贷款银行按合同约定的时间、金额、方式发放贷款;

　　(3) 借款清偿前后，均有权占有、使用所购房产;

　　(4) 征得贷款银行同意后，有权将抵押房产出租、转让赠与或以其他方式处分;

　　(5) 因房屋买卖合同无效、被撤销导致贷款目的无法实现时，有权要求解除借款合同(借款合同另有约定的除外);

　　(6) 结清全部贷款本息后，有权要求贷款银行返还《房地产权证》及其他有关文件，并办理抵押登记涂销手续;

　　(7) 有权向贷款银行追讨违约金。

　　7、购房人在按揭各法律关系中有哪些主要义务?

　　答：购房人的义务主要有：

　　(1) 申请按揭时，贷款人应当提交真实资料，不得弄虚作假;

　　(2) 按贷款合同约定的期限、金额偿还贷款本息;

　　(3) 妥善保管、使用抵押房产，因过错致抵押房产毁损，其就保险公司赔偿后的不足部分向贷款银行承担保险范围以外的损失;

　　(4) 结清贷款前，未经贷款人同意，不得擅自将抵押房产出租、转让、赠与或以其他方式处分;

　　(5) 按揭期间，应将所购房产的《房地产权证》、保险单正本等资料交贷款人保管;

　　(6) 因抵押房产与第三人发生纠纷，或抵押房产被司法机关依法采取强制措施，应及时通知贷款银行;

　　(7) 借款人变更住所、联系方式、通讯地址的，应及时通知贷款银行。

　　8、贷款银行在按揭各法律关系中有哪些主要权利?

　　答：贷款银行在按揭各法律关系中有以下主要权利：

　　(1) 审查借款人提供的资料，决定是否批准按揭申请;

　　(2) 要求借款人将所购房产所有权作为贷款的抵押，抵押期间，有权保管该房产的《房地产权证》、保险单正本等相关权证;

　　(3) 监督借款人抵押房产的使用情况;

　　(4) 有权主张借款人未经其同意，擅自处分抵押房产的行为无效;

　　(5) 借款人未按期偿还贷款本息，贷款人有权处分抵押房产以清偿贷款本息;

　　(6) 因借款人过错致抵押房产价值减少，有权要求其恢复抵押房产价值或提供相当价值的担保;

　　(7) 借款人未如期偿还贷款本息，有权要求开发商承担全部清偿责任;

　　(8) 有权就保险范围内的贷款损失要求保险公司赔偿;

　　9、贷款银行在按揭各法律关系中有哪些主要义务?

　　答：贷款银行在按揭各法律关系中有以下主要义务：

　　(1) 按贷款合同的约定发放购房贷款;

　　(2) 借款人全部结清贷款本息时，将抵押房产的《房地产权证》、保险单正本等交还借款人;

　　(3) 出具贷款本息全部结清的证明，协助借款人办理抵押登记涂销手续。

　　10、开发商在按揭法律关系中有哪些主要权利?

　　答：开发商有以下主要权利：

　　⑴有权督促购房人向贷款银行按贷款合同的约定如期支付贷款本息;

　　⑵有权直接取得贷款银行向购房人发放的按揭款;

　　⑶在代未如期还款的购房人清偿其尚欠的全部贷款本息后，即取得贷款人对购房人享有的包括抵押权在内的全部权益，有权依法处置抵押房产。

　　11、开发商在按揭法律关系中有哪些主要义务?

　　答：开发商的主要义务有：

　　① 购房人未按期还款时，代其向银行清偿尚欠的全部贷款本息;

　　② 保证将贷款银行划入其帐户的购房人贷款专项用于抵押房产的建设，不得挪作他用;

　　③ 抵押房产通过综合验收后，在合理期限内，办理《房地产权证》和《他项权证》，并将前两证直接交付贷款银行保管;

　　12、个人商品房按揭贷款有哪几种类型?

　　答：个人商品房按揭贷款主要有以下三种类型：

　　⑴个人住房公积金贷款。适用于缴存了住房公积金的职工，申请购买、修建自住用房所需贷款;

　　⑵个人住房商业性贷款。即通常所说的住房按揭贷款，适用于未缴存住房公积金的职工购房贷款;

　　⑶个人住房组合贷款。申请住房公积金贷款不足以支付全部购房款的借款人，可同时向银行申请住房按揭贷款，二者的组合方式即为“个人住房组合贷款”。

　　13、什么是商品房?怎样办理商品房按揭贷款?

　　答：商品房是指房地产开发商建造并用于出售的房屋。办理商品房按揭贷款的程序大致如下：

　　⑴购房人与开发商签订商品房买卖合同，并办理商品房买卖合同的登记手续;

　　⑵购房人付清首期购房款，向办理按揭业务的律师提交贷款银行要求提供各种文件，申请按揭贷款;

　　⑶律师对购房人资料作形式审查并见证;

　　⑷贷款银行对经律师见证、公证处公证的购房人提交的资料进行审查，对合格者予以批准;

　　⑸银行与购房人签订抵押贷款合同，银行与开发商签订保证合同;

　　⑹抵押贷款合同签订后，购房人在律师的指引下到贷款银行认可的公证处办理相关公证手续;

　　⑺律师为购房人代办该商品房的保险，抵押期间保险单正本由贷款银行收押;

　　⑻贷款银行向购房人发放贷款，通常按贷款合同或保证合同的约定直接汇入开发商在贷款银行开立的售房款帐户或转入借款人在贷款银行开立的存款帐户;

　　⑼借款人在贷款银行开设还款帐户，按期向该帐户还款付息，直至结清全部贷款本息;

　　⑽抵押期间取得的房地产权证应交贷款银行保管;

　　⑾贷款到期日前，借款人如果提前偿还贷款，应按合同约定向贷款银行提出申请;

　　⑿贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，取回房地产权证等抵押登记证明文件及保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记涂销手续。

　　14、贷款申请人需要具备哪些条件?

　　答：申请商品房按揭的人应当具备以下条件：

　　⑴具有完全民事行为能力;

　　⑵具有城镇常住户口或有效居留身份证明;

　　⑶有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

　　⑷有合法有效的购买自住用房的合同、意向书或协议;

　　⑸有不低于所购房产全部价款10%或30%的自筹资金用于支付首付款(这款是银行提供按揭条件，但也有“零首付款”按揭业务);

　　⑹自愿以所购房产作为偿还贷款的抵押;

　　⑺贷款银行规定的其他条件。

　　15、住房按揭贷款的发放对象有无限制性规定?

　　答：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人，只要符合贷款条件，都可以向银行申请按揭贷款。

　　16、办理住房按揭需要提交哪些材料?

　　答：⑴个人住房贷款申请审批表;

　　⑵经贷款银行认可的律师见证的身份证件(包括居民身份证、户口本、军官证;在中国大陆有居留权的境外、外国的自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);

　　⑶贷款银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料;

　　⑷合法有效的购房合同、认购书、协议或其他批准文件;

　　⑸保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人资信证明;

　　⑹开发商出具的借款人已支付首期房款的证明;

　　⑺如果借款人的配偶与其共同申请借款，应出示结婚证和户口簿等身份证明;

　　⑻贷款银行规定的其他文件和资料。

　　17、按揭贷款的额度和期限如何确定?

　　答：目前个人商品房按揭贷款的额度最高为90%，即借款人至少要先支付所购房产总价款的10%作为首期付款，才能向银行申请按揭贷款。但通常个人商品房按揭贷款额度为80%。按揭贷款的期限可以根据实际情况确定，但最长不得超过30年。

　　18、什么是二手房?如何办理二手房按揭?

　　答：二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房，在办完产权证具有完全处分权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。

　　办理二手房按揭一般分为以下几个步骤：

　　⑴购房人与售房人签订房屋买卖合同;

　　⑵委托经贷款银行认可的依法成立的房地产评估机构对房屋价值进行评估，出具主体报告;

　　⑶根据评估价的30%确定并支付首期购房款;

　　⑷向贷款银行提出按揭申请、提交相关资料;

　　⑸经贷款银行认可的律师对申请人提交的相关资料作形式审查并见证;

　　⑹贷款银行对经律师见证的购房人提交的资料进行审查，符合条件的予以批准;

　　⑺签订借款合同和抵押担保合同，并办理前述合同的抵押登记、公证、保险等手续，保险单正本交贷款银行保管;

　　i. 贷款银行发放贷款，按贷款合同约定将贷款直接汇入售房人帐户;

　　ii. 购房人与售房人办理房地产过户手续，变更后的房地产权证由贷款银行保管;

　　iii. 借款人在贷款银行开设还款帐户，按期通过该帐户向贷款银行还款付息，直至全部结清贷款本息;

　　⑽贷款到期日前，借款人如提前偿还贷

　　款，则应按合同约定提前向贷款银行申请;

　　⑾贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”、取回房地产权证等抵押登记证明文件及保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记涂销手续。

　　19、办理二手房按揭需提交哪些材料?

　　答：⑴个人住房贷款申请审批表;

　　⑵身份证明(居民身份证、户口本、军官证;在中国大陆有居留权的境外国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);

　　⑶贷款银行认可的居民身份证、户口本、军官证，在中国大陆有居留权的境外国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件收入证明;

　　⑷与售房人签订的合法、有效的房屋买卖合同或协议;

　　⑸售房人出具的借款人已支付首付款的证明;

　　⑹所购房屋的权属证明文件及房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;

　　⑺贷款银行认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告;

　　⑻保证人同意提供担保的书面承诺及保证人资信证明;

　　⑼如果借款人的配偶与其共同申请借款，应出示结婚证和户口簿;

　　⑽贷款银行要求提供的其他文件或资料。

　　20、什么是住房公积金?有何用途?

　　答：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

　　社会团体及其职工个人缴纳并长期储存的，用以日后支付购买、建造自住用房，翻修、大修自住住房等费用的具有储备金性质的资金。根据规定，住房公积金只能用于职工住房的消费和职工住房建设资金的融通，不得挪作他用。

　　21、缴存住房公积金的人享有哪些主要权利?

　　答：缴存住房公积金的人主要有以下权利：

　　⑴按规定提取住房公积金;

　　⑵按规定申请住房公积金贷款;

　　⑶对公积金负缴个人所得税(即个人工资超过800元的部分，减去应缴纳的公积金数额后再计算个人所得税);

　　⑷查询本人公积金的缴纳、提取、金额等情况。

　　22、什么情况下，职工可以提取住房公积金?

　　答：职工有下列情形之一的，可以申请提取职工本人住房公积金账户内的存储余额：