对话董玉华：建立完善中国住房金融体系

　　房地产对GDP的增长具有很强的拉动作用，但由于房地产具有投资、投机的多重作用，极容易形成泡沫，一旦泡沫破灭后形成金融危机，对经济的杀伤力极大。世界各国的实践都证明，对房地产进行金融调控有利于经济的持续稳定发展。日前，中国农业银行研究室副主任董玉华在与记者对话时提出，为加强对房市的金融调控，我国应建立并完善住房金融体系。

　　记者：我注意到，社会上似乎把房地产金融和住房金融混为一谈了，请问这二者间到底有怎样的区别?我们为什么要特别强调住房金融?

　　董玉华：对于房地产金融与住房金融的区别，理论界多有论述，一般认为住房金融是房地产金融的一个组成部分。事实上，房地产可划分为房产和地产，相应地，房地产金融就划分为房产金融和地产金融即土地金融，在房产金融中又分为住房金融和商业房产金融。可以看出，商业房产金融、住房金融及土地金融三大块各自相互联系，但都有独特的运行规律。从防范房地产泡沫的角度出发，我国需要对土地金融、商业房产金融、住宅金融统筹考虑，如果从住房的准公共品性质及社会属性的角度出发，则需要格外关注住房金融，因为这事关社会公平公正和社会和谐，政府在住房金融中发挥作用的舞台非常大。今后，建立住房政策性金融和商业性金融相结合的体制，政府的作用非常重要。政府干预住宅市场，可以为老百姓提供可具支付能力的住宅;可以在居民住房福利制度上做到“以人为本”，可以让政策性住房金融成为市场主导力量，更加有力地调控房地产市场，促进房地产市场健康发展。从整个社会稳定和谐的角度讲，住房金融的社会效益远大于其经济效益。

　　记者：那么，该如何建立完善我国的住房金融体系呢?

　　董玉华：我认为，国家现在可以考虑建立政策性的住房金融机构。欧美及日本、新加坡等国的住房政策表明，住房金融体系不仅是政府实施住房公共政策的最有效渠道，也是住房市场健康有序发展的重要保证，凡是有着健全住房金融体系的国家，大都能够有效避免房地产金融泡沫的发生。

　　在我国，住房金融建设相对落后。对于现有商业性住房金融来说，住房价格、房地产业发展速度及环保问题目前还不是商业银行主要考虑的问题，而主要是把房贷作为一项新业务，以盈利为目的。所以，我国特别需要政策性的住房金融机构，以体现国家住房福利政策意图。日本有住宅金融公库，新加坡有中央公积金局，美国有房利美、房地美和吉利美，德国有住房储蓄银行，还有建房互助信贷合作社等。尽管我国仿效新加坡实行了住房公积金制度，但目前存在的问题还不少，今后要改革住房公积金制度，要运用政策手段鼓励住房储蓄，设立专业的住房金融机构。

　　同时，应加强对住房金融的政策支持，对住房抵押贷款实行优惠利率。国外通常对个人住房抵押贷款提供优惠利率，我国住房贷款与公司贷款利率一致，这从风险与收益的角度看是不对称的。在政府层面，对推进住房抵押二级市场可以做到的事情有：一是制定相关的法律法规，规范二级市场，为二级市场的发展提供法律支持;二是向符合政府规定条件的住房贷款提供信用担保，以降低住房贷款的信用风险，促进住房贷款债权的转让;三是建立调节二级市场发展的机构，积极参与二级市场的建设，确保二级市场的稳定发展;四是在住房贷款利率比较低的条件下，政府应给予住房金融机构以税收优惠;五是促进各金融机构贷款的标准化，这也是形成二级市场的重要条件。

　　另外，建议研究建立“住房金融账户”政策，为每个家庭成员建立个人住房存款账户，实行住房差别利率和差别首付比例，保护居民一户一居的正常消费需求，抑制投资性购买行为。利率可以分三个档次，即低房贷利率、普通房贷利率和商业房贷利率。首付比率方面，可以对第二套房实行惩罚性高首付比率，抑制投资或投机购房。今后，可以将居民原有住房公积金账户作为保留项目统一并入住房金融账户。在财政税收方面，可以征收消费税、资源税，抑制境内外投资性购房需求;可以考虑建立住房补贴账户，由“补砖头”改为“补人头”，如总结山东日照市的经验，将政府建设经济适用房的优惠变为货币补贴，直接发给符合条件的住房困难户。

　　记者：住房抵押证券化是国际上通行的一种住房金融手段，但由于美国发生次贷危机，许多人把责任推到资产证券化，说是抵押贷款证券和抵押贷款凭证惹的祸。那么，我国还要不要发展这一住房金融工具呢?

　　董玉华：房地产抵押证券作为一种新的金融创新产品，具有以下市场特性，即投资金额较低、权益可分割性、营运透明化、经营专业化、可投资对象较多，它对房地产市场的积极作用表现在：可促进市场需求，可以快速募集市场资金，可以通过信用增级提高竞争力。实际上，正是资产证券化分散了风险，否则美国的银行遭受的损失更大。所以，应积极促进中国住房抵押二级市场的发展。

　　对我国商业银行来说，推行住房抵押贷款证券化有四个方面的作用。首先，能满足资本充足率的要求，因为通过资产证券化，使资产不再留在银行的资产负债表内，这样资本充足率就能相应提高，能满足监管机构的要求。其次，可保持银行的流动性。住房通常期限较长、银行存款资金通常较短，这就会产生期限错配，即借短贷长，造成流动性风险，通过资产证券化可解决这一矛盾，保障银行营运安全。再次，是银行降低和分散经营风险的需求。在房地产抵押贷款证券的结构设计过程中，由于采取多笔贷款的现金流组合技术，进而降低了单笔贷款违约所造成的损失，使得贷款池的现金流保持较高的稳定性。保险机构的参与，降低了房地产抵押证券损失的可能性。最后，有利于构建多元化投资主体和投资渠道，也有利于形成多元化融资渠道，有利于完善中国的资本市场结构。

　　当然，抵押证券制度在次贷危机中也确实暴露出来一些问题，对此我们确实应该好好研究如何去规避，但绝不是去否定它。