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对于规模较小,在5000平方米以下的商服物业来说,主要是以食品、杂货及一个主题商场等商业形式出现的,以满足日常消费为主;而面积在10000-30000平方米左右的中型商服物业,将主要在一个主题下,以个人服务、家庭设施、生活用具、服装、装饰品和文化娱乐设施等商业形式出现,以服务顾客多层次、多元化的需求为主;对于组30000平方米以上的大型商服物业,管理者更是要提供全方位的综合服务。
同时在商户组合上,除了考虑商业形式外,还必须考虑各类商户所占面积,一般来说,商服物业面积50%将租售予商业生命周期长,同时具有一定品牌,对消费群有长期感召力的商户,以突出和维持物业的,知名度和顾客的忠诚度。30%左右的面积租售予商业生命周期较长,有稳定销售业绩的商户,剩下其中20%毛的面积租售予商业周期短,但较时尚的商户,虽然可能商户变更较快,但租售收入较高,同时也使物业经营项目时尚化。
2、租金
租约是商服物业管理对店铺经营者施以管理的主要内容。租金即物业产权人获取经营权的主要经济投资。
在操作中,租金的数额是根据店铺的占地面积、店铺的商业特征和店铺所处位置来确定的。一般的做法是先按店铺的单位面积,确定物业承租者的最低租金数额,作为标准起点线,亦即这个数额是承租人必须支付的最低租金限额。无论承租者在经营销售中的状况如何,这个标准租金都必须交纳。当承租人的店铺经营销售额达到并超过规定的最低标准后,除了应交纳最低限额的租金外,承租人还应当按照实际营业销售额的一定比例交纳比例租金。
3、营业时间
营业时间的统一规定是塑造和维护商服物业良好形象的重要内容。许多商服物业管理把营业时间的规定纳入到租约的范围内。
商服物业的开张之日,是形象塑造的第一步,所有的店铺更应该在这一天统一.营业,以吸引顾客的注意力,给顾客商品丰富感觉,为商服物业的进一步发展奠定基础。商服物业管理对店铺平时的营业时间和休息时间,也应有严格统一的规定。否则,如果各店铺的营业时间不能整齐划一,会令顾客失望,也会给人一种凄冷衰败的印象。
4、商户商品的陈列
商服物业各商铺产权多元化,但物业本身有一定的整体性。在前期的操作上虽对店面进行了规划,但在运作期各商家的商品陈列也需进行管理,以保持整体的内在联系,形成系统相互促进,方便消费。
在商品陈列管理中,应注意商品标题,突出物业整体形象,使顾客了解性能;陈列柜应巧妙利用空间,不占用太多商店面积,各商户间的通道充分保留,保证顾客购买通路;各商户商品陈列高度不影响相邻商户和整体视线等。总之,陈列的商品得当,既方便顾客消费又可以达到广告宣传的目的,塑造良好的商店形象。