产权式酒店经营方式的纳税筹划 (1)

　　近几年来，一种全新的房地产投资方式——“产权式酒店”正在悄然兴起，吸引了不少投资者的关注。所谓产权式酒店，是指投资者购买了酒店某一间客房的产权后，自己并不居住，而是委托给酒店管理公司经营以获取投资回报。近期，笔者在对该行业实施检查时发现，酒店管理方对某些事项的会计与涉税处理普遍走入了一种误区，下面就以其中一户企业为例说明。

　　红色假日酒店(甲方)与所有产权人(乙方)分别签订了为期三年的协议，由甲方负责酒店日常的经营管理，每年按乙方购房价格(经过统计，购房总价合计900万元)的8%支付租金，每月支付一次。如果甲方实现的年度税后净利润超过了乙方购买价格的5%，则超额部分由双方平分。甲方2006年度营业收入总额为500万元，成本费用352万元(包括支付租金72万元，取得了正式发票)，年度利润总额148万元(为简化分析，假设无任何纳税调整事项，计算结果不保留小数)，全年累计缴纳企业所得税49万元。那么，协议约定的超额净利为148-49-900×5%=54(万元)，乙方累计分得27万元。2007年2月底，甲方在按20%的税率扣缴“利息、股息、红利所得”个人所得税后，余额全部支付给产权人。

　　可见，乙方所获收益分为两部分，一是固定的租金收入，二是浮动的年终分红。在实际操作中，几乎所有酒店和甲方一样，都将平时发生的租金费用计入成本费用，将超额分红纳入税后分配事项。从表象上看，这种经营模式似乎兼具了房产租赁与投资两种性质，甲方的处理方式无可非议。

　　但是，笔者对此却不能苟同，原因在于：首先，投资和租赁是两种截然不同的行为，有着不同的法律意义及后果，不能混为一谈;其次，甲乙双方事实上并未在工商管理部门办理投资注册手续，不能认定为投资行为;最后，无论酒店经营状况如何，即使出现了亏损，产权人都能按照合同约定取得固定收入。由此推断，其本质上就是一种单纯的出租房屋行为，根据实质征税原则，所谓“分红所得”也应该界定为租金收入进行相应税务处理。

　　随着《国家

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