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产权式酒店经营方式的纳税筹划 (1)

作者:佚名    文章来源:互联网    点击数:    更新时间:2009/10/6

  近几年来,一种全新的房地产投资方式——“产权式酒店”正在悄然兴起,吸引了不少投资者的关注。所谓产权式酒店,是指投资者购买了酒店某一间客房的产权后,自己并不居住,而是委托给酒店管理公司经营以获取投资回报。近期,笔者在对该行业实施检查时发现,酒店管理方对某些事项的会计与涉税处理普遍走入了一种误区,下面就以其中一户企业为例说明。

  红色假日酒店(甲方)与所有产权人(乙方)分别签订了为期三年的协议,由甲方负责酒店日常的经营管理,每年按乙方购房价格(经过统计,购房总价合计900万元)的8%支付租金,每月支付一次。如果甲方实现的年度税后净利润超过了乙方购买价格的5%,则超额部分由双方平分。甲方2006年度营业收入总额为500万元,成本费用352万元(包括支付租金72万元,取得了正式发票),年度利润总额148万元(为简化分析,假设无任何纳税调整事项,计算结果不保留小数),全年累计缴纳企业所得税49万元。那么,协议约定的超额净利为148-49-900×5%=54(万元),乙方累计分得27万元。2007年2月底,甲方在按20%的税率扣缴“利息、股息、红利所得”个人所得税后,余额全部支付给产权人。

  可见,乙方所获收益分为两部分,一是固定的租金收入,二是浮动的年终分红。在实际操作中,几乎所有酒店和甲方一样,都将平时发生的租金费用计入成本费用,将超额分红纳入税后分配事项。从表象上看,这种经营模式似乎兼具了房产租赁与投资两种性质,甲方的处理方式无可非议。

  但是,笔者对此却不能苟同,原因在于:首先,投资和租赁是两种截然不同的行为,有着不同的法律意义及后果,不能混为一谈;其次,甲乙双方事实上并未在工商管理部门办理投资注册手续,不能认定为投资行为;最后,无论酒店经营状况如何,即使出现了亏损,产权人都能按照合同约定取得固定收入。由此推断,其本质上就是一种单纯的出租房屋行为,根据实质征税原则,所谓“分红所得”也应该界定为租金收入进行相应税务处理。

  随着《国家

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