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3、工业用地建商务型产业园
工业用地建成的商务型产业园通常是针对某一行业或某种产业的产业链高端环节进行聚集，以工业写字楼为主要载体发展商务功能，与城区的商务写字楼相比，租金相对低廉，深受中小企业欢迎。
这类模式的经营通常需要一定规模，因此较多运用于成片旧厂址改造和再开发的情况，同时该种模式具有一定的主题性和针对性，项目开发受区域内产业或行业发展的影响较大。
旧厂址再开发利用实践过程中面临的核心问题
1、传统政策管理体制的制约
城区旧厂址开发需要大量的资金支持，为了缓解政府资金压力，拓宽招商渠道，政府鼓励非政府单位和投资者积极参与到旧厂址再开发中来，如何保障企业和投资者的利益成为亟待解决的问题。
旧厂址属于工业用地性质，在传统土地管理体制下，工业项目用地内部行政办公及生活设施用地不得超过用地总面积的7%的限制，以及工业用地上建筑物的大产权特性，阻碍了旧厂址改造项目的灵活经营。倘若改变工业用地性质，则需补缴地价，无疑极大增加了开发成本，市场经营效益降低，减弱了市场力量参与旧厂址开发的积极性，从而增加了政府负担并延缓了改造开发的进程。
2、兼顾多方利益的运营
(1)政企合作
虽然目前许多旧厂址开发由市场力量主导，但和政府始终有千丝万缕的联系。政府作为政策的制订者和执行者，市场机构也必须要和政府形成一定的联合。根据恒昌以往的实践经验，只有政府和市场机构双赢的情况下，有效综合利用新出台的政策，才能实现项目操作的可行。如我司在佛山海天味业旧厂址改造策划过程中，充分解读政府政策，为项目立项和经营起指导作用，并使之成为定位、开发模式设定的核心依据，从而实现政府、海天企业以及市场的三方盈利。此外，互赢的政企合作关系便于项目向政府争取更多的税收、物业购买租赁、政府服务等多方面优惠政策，吸引企业进驻，进而推动项目发展。
(2)整合经营
旧厂房改造成创意产业园和工业用地建商务产业园两种模式主要依托产业聚集，形成长久持续的发展动力，因此如何吸引目标产业企业入驻成为园区首要解决的问题，目前市场上比较快速且有效的产业聚集方式有龙头企业主导和原有园区产业延伸两种方式。
龙头企业对行业企业具有较强吸聚能力，因此许多项目会优先考虑通过龙头企业聚集产业，但引进何种类型的龙头企业及如何充分发挥龙头企业的集聚作用还需要长期深入探讨。
原有园区产业延伸主要是指项目开发主体本身已经开发某个园区并积累了丰富的行业资讯和企业客户资源，通过新园区的开发提升自身的综合实力以及对原有园区进行更新升级。例如我司近期对广州市白云区某玩具厂旧厂址进行的开发策划项目中，委托方就是具有园区经营基础的民营科技园，玩具厂项目将成为其园区发展的一个新起点。还有像天安数码城公司在开发深圳天安数码城之后，依托企业多年经营经验和客户资源，相继在东莞、南海、番禺开发新的高科技产业园项目。
小结
城区旧厂址再开发利用是涉及政府、开发主体、入驻企业等多方利益的矛盾综合体，只有充分考虑政府政策可行性、开发主体发展目标、进驻企业需求以
及所依托的城市产业经济大环境，实现多方互赢，才能获得最终的成功。