上海某经典别墅项目策划 (1)

dichan/" target="_blank" class="keylink">房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。

　　二、2001年上海房地产市场

　　20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。在90年代中期二三年的回调整理后，在90年代末期伴随经济增长的加速，房地产市场急速回升，放出巨量，2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积1831.8万平方米，存量房销售面积1422.4万平方米，二、三级房地产市场总体产生3254.2万平方米的销量，表现出新的市场行情特征。

　　1、市场供求两旺，交易再创新高

　　2001年，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长，与此同时，上海商品房成交继续保持旺盛势头，在连续五年的高速增长后继续大比例攀升。其中：

　　供应——全年批准预售面积1660万平方米，比2000年增加7.1%

　　成交——全年预售登记面积1832万平方米，比2000年增加26.1%

　　2、供不应求局面全面形成

　　2001年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.104，全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。

　　3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋缓

　　2001年，与预售总面积急剧增长同步，上海商品房预售购买套数也急速增加，由1999年9.73万套，2000年11.94万套增加到2001年的14.98万套。与预售总面积急剧增长略有不同的是，2001年的单套面积比总面积增长偏慢。

　　1999年 2000年 2001年

　　总面积(万/平方米) 1075 1453 1832

　　总套数(万套) 9.73 11.94 14.98

　　单套面积(平方米) 110.46 121.66 122.27

　　4、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视

　　我们应当看到来自市场的威胁：2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。这个数据将直接影响到今年的市场供应，可以预见，2002年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。

　　【第二章 上海别墅市场整体情况】

　　一、上海别墅市场回顾和展望

　　1、上海别墅市场发展的三个阶段

　　从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起�

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